Verstopfung des Hauptabflußrohres

Verstopfung des Hauptabflußrohres; nur Aufwendungsersatzanspruch, kein Freistellungsanspruch des Mieters; Mangel der Mietsache; Mietzinsminderung; Verstopfung von Abflußrohren; Abflußrohre, Überprüfung; Überprüfungspflicht des Vermieters; Rohrverstopfung; Aufwendungsersatz; Freistellungsanspruch; Vorschußpflicht des Vermieters

1. Grundsätzlich ist der Vermieter nicht gehalten, die im Hause verlegten Abflußrohre in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu überprüfen.

2. Bei häufigeren Verstopfungen, die auf eine Zusetzung der Rohre hindeuten, ist der Vermieter jedoch zu regelmäßigen Überprüfungen etwa in jährlichen Abständen verpflichtet. Ferner ist er dann verpflichtet, die Mieter darauf hinzuweisen, daß die Einleitung von verstopfenden Gegenständen (z.B. Küchenabfälle, Intimtextilien) nicht zulässig ist.

3. Ein Anspruch des Mieters auf Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung einer Rohrverstopfung besteht grundsätzlich erst dann, wenn ihm diese Aufwendungen entstanden sind. Die Voraussetzungen für einen Kostenvorschußanspruch sind gesondert darzulegen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. kann in diesem Zusammenhang nicht festgestellt werden, daß die Kl. die Verstopfung verursacht hat. Entsprechend dem Arbeitsnachweis der Firma ... GmbH ist als Ursache der Verstopfung ein zugesetztes Hauptfallrohr anzusehen, welches bis zur Grundleitung ausgefräst werden mußte. Deshalb sprechen auch nicht die vorgefundenen Küchenabfälle für eine schuldhafte Verursachung durch die Kl. Gerade die Erforderlichkeit des Ausfräsens spricht für eine Zusetzung des Hauptfallrohres.

Die Verstopfung des Hauptabflußrohres stellt einen Fehler der Mietsache dar, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch minderte, § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB. Diesen Mangel hatte die Bekl. auch zu vertreten. Daß die Möglichkeiten des Vermieters, die Verstopfung von Abflußrohren zu verhindern, begrenzt sind, hat nicht zur Folge, daß in jedem Fall eine Verpflichtung, vorbeugende Maßnahmen zu ergreifen, nicht besteht.

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht gehalten, die im Hause verlegten Abflußrohre in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu überprüfen; denn dies würde zu einer Überspannung der dem Vermieter obliegenden Sorgfaltspflichten führen (LG Berlin GE 1981, 1021; AG Schöneberg GE 1981, 245). Weitergehende Anforderungen sind an den Vermieter jedoch dann zu stellen, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die auf die erhöhte Wahrscheinlichkeit eines möglichen Schadenseintrittes hindeuten. Mit den vorangegangenen Zusetzungen lagen aber solche Anhaltspunkte vor. Da bereits im Mai 1982, August 1983 und auch noch im Jahre 1985 Verstopfungen des Hauptabflußrohres aufgetreten waren, die stets auf Kosten der Bekl. beseitigt worden sind, war sie verpflichtet, dieses Rohr regelmäßig zu kontrollieren, um erneute Zusetzungen rechtzeitig erkennen zu können (LG Frankfurt/Main, VersR 1956, 295). Diese Überprüfungen hätten etwa in Jahresabständen durchgeführt werden müssen. Der Bekl. waren diese Verstopfungen auch durch die von ihr erteilten Aufträge bekannt.

Angesichts der Tatsache, daß die Verstopfungen durch Küchenabfälle mitverursacht wurden, wäre es außerdem erforderlich gewesen, die Mieter des Hauses in einem Rundschreiben darauf hinzuweisen, daß ein Verbringen von Küchenabfällen in die Abflußleitungen zu unterbleiben hat. Die Kl. hat dagegen keinen Anspruch auf Erstattung der Prozeßkosten des Rechtsstreites vor dem Amtsgericht Neukölln gemäß § 286 BGB. Sie hat diese Kosten durch ihr eigenes Verhalten überwiegend mitverursacht und mitverschuldet (§ 254 Abs. 1 BGB). Sie selbst und nicht die Bekl. war Vertragspartnerin der Firma und als solche aus dem erteilten Auftrag zur Beseitigung der streitigen Verstopfung verpflichtet, den Rechnungsbetrag zu begleichen. Der Anspruch auf Aufwendungsersatz entstand erst im Zeitpunkt, in dem die Aufwendungen von ihr gemacht worden sind. Die Voraussetzungen für eine diesbezügliche Vorschußpflicht der Bekl. sind nicht dargelegt worden. Vielmehr war die Kl. verpflichtet, die Rechnung der Firma zunächst selbst zu bezahlen, ehe sie im Innenverhältnis den Rechnungsbetrag von der Bekl. zurückverlangen konnte.