Verstopftes Abflussrohr auf dem Balkon

Verstopftes Abflussrohr auf dem Balkon; Haftung des Mieters für Wasserschäden bei unterlassener Räumung von Schnee und Eis

1. Der Mieter ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass Wasser vom Balkon über eine dort vorgesehene Einrichtung abfließen kann.

2. Ist der Balkon nicht von Eis und Schnee geräumt, und kommt es in der Folgezeit wegen des vereisten Abflusses zu Wasserschäden in der darunter liegenden Wohnung, haftet der Mieter auf Schadensersatz.

3. Der Schaden umfasst neben den Beseitigungskosten (einschließlich der Renovierung und der Stromkosten für Trocknungsgeräte) auch die angemessene Mietminderung durch den betroffenen Mieter.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. vermietete an die Bekl. gemäß Mietvertrag vom 18.9.2009 eine Wohnung im 4. Obergeschoss rechts des Hauses in Berlin.

Die Bekl. teilte der Kl. per eMail vom 12.11.2010 mit, dass sie sich für die Zeit ihres Mutterschutzes in den kommenden acht Wochen in Magdeburg aufhalten werde und während dieser Zeit eine Freundin die Wohnung hüten werde. Der Mieter der darunter gelegenen Wohnung teilte der Kl. per eMail vom 1.1.2011 mit, dass seit dem Morgen Wasser vom Balkon der von der Bekl. angemieteten Wohnung in das Wohnzimmer der von ihm angemieteten Wohnung dringe und die Bekl. nicht erreichbar sei, und benachrichtigte schließlich die Feuerwehr, die sich noch am selben Tage über eine Drehleiter Zutritt zum Balkon der von der Bekl. angemieteten Wohnung verschaffte. Wie die Kl. unstreitig vorträgt, stellte ihr Verwalter bei einer Besichtigung der von der Bekl. angemieteten Wohnung am 5.1.2011 fest, dass der Balkon bis auf eine schneefreie Stelle am Abfluss, der selbst funktionstüchtig war, von Schnee bedeckt war.

Die Kl. behauptet, die Feuerwehr habe bei ihrem Einsatz am 1.1.2011 auf dem Balkon der von der Bekl. angemieteten Wohnung den vereisten und damit blockierten Abfluss vom Eis befreit. Der danach vereiste Abfluss habe dazu geführt, dass vom Balkon aus Wasser in die darunter liegende Wohnung eingedrungen sei. Bei der Wohnungsbesichtigung am 5.1.2011 sei hierzu feststellbar gewesen, dass geschmolzener Schnee unter der Balkontür in das Wohnzimmer der Bekl. eingedrungen und von dort nach unten durch die Dielung abgelaufen sei. Das Wasser habe in der darunter gelegenen Wohnung die Decken und Wände des Wohn- und Schlafzimmers durchfeuchtet. Ferner hätten sich im Wand- und Deckenbereich Wasserränder gebildet. Es sei danach zunächst erforderlich gewesen, die betroffenen Holzbalken einschließlich Schüttung sowie Decken und Wände zu trocknen. Es sei ferner erforderlich gewesen, etwa viereinhalb Quadratmeter beschädigten Gipsputz abzustemmen, da dieser nicht mehr zu trocknen gewesen sei, folglich auch nicht die darunter liegende Mauerziegelwand. Danach sei es erforderlich gewesen, diese Wandflächen vorzuputzen und anschließend feinzuspachteln. Des Weiteren sei ein Isolieranstrich erforderlich gewesen, damit die Wasserränder auf Dauer verschwinden. In einem Bereich der Decke sei es erforderlich gewesen, die Tapete um eine Stuckverzierung herum neu zuzuschneiden.

Die Kl., die meint, die Bekl. habe es in pflichtwidriger Weise unterlassen, den Balkon von Eis und Schnee zu räumen, um dadurch zu verhindern, dass der Abfluss vereise, verlangt deshalb die Erstattung der für die Schadensbeseitigung entstandenen Kosten, die sie gemäß Schlussrechnung der Firma S. mit insgesamt 2.481,25 € beziffert.

Wie die Kl. hierzu unstreitig vorträgt, hatte sie die Wohnung, in welcher sich der Wasserschaden ereignet haben soll, gemäß Mietvertrag vom 10.6.2010 im frisch renovierten Zustand vermietet.

Die Kl. verlangt ferner die Erstattung der für den Betrieb der Trocknungsgeräte entstandenen Energiekosten, die sie gemäß Schreiben der Firma S. vom 2.2.2011 mit weiteren 80,40 € beziffert und welche nach ihrem unstreitigen Vortrag bereits überwiesen sind.

Wie die Kl. ferner vorträgt, minderte der Mieter der darunter gelegenen Wohnung die von ihm geschuldete Miete in Höhe von insgesamt 536 € aufgrund der beanstandeten Wasserschäden für die Monate Januar und Februar 2011 um jeweils 225 € und damit in Höhe von insgesamt 450 €.

Die Bekl. trägt vor, weder der Zeuge F., der sich am 31.12. 2010 in der Zeit zwischen 15.00 Uhr und 17.00 Uhr in der von ihr angemieteten Wohnung aufgehalten habe, noch die von ihr mit der Überwachung der Wohnung beauftragte Obhutsperson hätten „ein Zueisen des Abflusses auf dem Balkon" bzw. Umstände festgestellt, die darauf hindeuteten. Schließlich hätte sich das Wasser auf dem Balkon bis auf 15 cm stauen müssen, um in die Wohnung eindringen zu können, da in dieser Höhe der untere Bereich des Abflussrohrs beginne. Dies hätte aber eine abgeschmolzene Schneemenge auf dem Balkon von zumindest einem Meter Höhe vorausgesetzt. So viel Schnee sei aber bis dahin nicht gefallen gewesen.

1. Die Kl. hat gegenüber der Bekl. gemäß den §§ 280 Abs. 1, 281 BGB Anspruch auf Erstattung der ihr durch den Wasserschaden entstandenen Kosten.

a. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Ist danach streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm der Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH GE 2005, 125). Diese Verteilung der Darlegungs- und Beweislast muss entsprechend gelten, wenn der Schaden außerhalb der vermieteten Räume und so wie hier in einer anderweit vermieteten Wohnung eingetreten ist und darüber Streit besteht, ob die Schadensursache gleichwohl dem Obhutsbereich des Mieters, dessen Wohnung vom Schaden nicht betroffen ist, entstammt.

b. Soweit die Kl. behauptet, dass am 1.1. 2011 Wasser von oben in eine Wohnung im Hause W.straße gedrungen sei, welche direkt unterhalb der von der Bekl. angemieteten Wohnung belegen ist, genügt es nicht, wenn die Bekl. dies schlicht bestreitet. Die Bekl. muss als Mieterin dieser Wohnung wissen, ob in ihrer Abwesenheit von dort Wasser nach unten abgeflossen sein könnte oder nicht, gegebenenfalls nach entsprechender Untersuchung. Die Bekl. konnte sich ferner durch entsprechende Nachfrage bei dem Mieter der darunter liegenden Wohnung sachkundig machen, ob es tatsächlich zu dem von der Kl. behaupteten Wassereinbruch kam öder nicht. Allerdings fehlt zu alledem jeglicher konkrete Sachvortrag der Bekl.

Danach erlaubt bereits der so genannte Beweis des ersten Anscheins die Schlussfolgerung, dass derart massiv und plötzlich von oben eindringendes Wasser typischerweise aus der unmittelbar darüber gelegenen und von der Bekl. angemieteten Wohnung abfloss, mithin aus deren Verantwortungsbereich (hierzu allgemein: Zöller, 28. Auflage, Rn. 29 f. vor § 284).

Es ist ferner unstreitig, dass die vom Mieter dieser Wohnung alarmierte Feuerwehr über eine Drehleiter auf den Balkon der von der Bekl. angemieteten Wohnung gelangte. Soweit die Kl. behauptet, dass die Feuerwehr bei dieser Gelegenheit auf dem Balkon einen bis dahin vereisten und dadurch blockierten Abfluss vom Eis befreit habe, ist die Bekl. dem nicht hinreichend substantiiert entgegengetreten. Weder die Bekl. selbst noch die von ihr so bezeichnete „Obhutsperson" und der von ihr ferner benannte Zeuge waren an diesem Tag in der Wohnung aufhältlich, können also keine eigenen Feststellungen getroffen haben, ob der Abfluss gerade an diesem Tag vereist war oder nicht. Soweit der Zeuge B. sich am 31.12.2010 in der Zeit zwischen 15.00 Uhr und 17.00 Uhr in der von ihr angemieteten Wohnung aufgehalten und dabei nichts festgestellt haben soll, „dass auf das Eindringen von Wasser oder das Zueisen des Flusses auf den Balkonen hindeutete", ist allein damit nicht näher dargetan, inwieweit der Zeuge dabei gerade den Abfluss am Balkon inspiziert und hierzu welche konkreten Feststellungen getroffen haben soll. Abgesehen davon wäre allein damit noch nicht widerlegt, dass der Abfluss entsprechend den hierzu getroffenen Feststellungen der Berliner Feuerwehr im Einsatzbericht vom 1.1.2011 jedenfalls an diesem Tage zum Einsatzzeitpunkt auf eine Notrufmeldung um 11.27 Uhr vereist war.

Schon deshalb ist es unsubstantiiert, wenn die Kl. schlicht bestreitet, dass der Abfluss vereist gewesen sein soll.

Soweit die Kl. ferner behauptet, der von ihr benannte Zeuge A. habe am 5.1.2011 bei einer Wohnungsbesichtigung in Gegenwart dieser „Obhutsperson" festgestellt, dass Wasser über den Balkon unter der Balkontüre zunächst in das Wohnzimmer der von der Bekl. angemieteten Wohnung eingedrungen und von dort durch die Dielung nach unten abgeflossen sei, hat die Bekl. dies ebenfalls nicht hinreichend substantiiert bestritten. Hierzu hätte sie etwa konkret darlegen müssen, welche hiervon abweichenden Feststellungen etwa die bei dieser Wohnungsbesichtigung anwesende „Obhutsperson" getroffen haben soll. Allerdings fehlt hierzu jeglicher konkrete Sachvortrag.

Danach hat aber die Kl. hinreichend konkret dargetan, dass der Balkonabfluss vereist war, folglich Schmelzwasser nicht hierüber abfließen konnte und stattdessen über das Wohnzimmer der von der Bekl. angemieteten Wohnung in die darunter gelegene Wohnung abfloss.

c. Soweit die Bekl. geltend macht, dass sich das Wasser auf dem Balkon bis auf 15 cm hätte stauen müssen, da in dieser Höhe der untere Bereich des Abflussrohrs beginne, kann dahinstehen, ob sie allein damit bereits den Beweis des ersten Anscheins widerlegt hätte, da dieser nur durch einen vereinfachten Gegenbeweis zu erschüttern ist, also etwa die Darlegung der ernsthaften Möglichkeit eines anderen als des erfahrungsgemäßen Ablaufs (Zöller, 28. Aufl., Rn. 29 vor § 284). Auf dem vom Bekl.vertreter selbst im Termin am 21.9.2011 vorgelegten und als Nummer 21 gekennzeichneten Lichtbild ist deutlich ein in den Balkonboden eingelassener Abfluss zu sehen. Damit bestand also bereits in Bodenhöhe eine entsprechende Abflussmöglichkeit. Schmelzwasser oder dergleichen musste folglich nicht erst bis zur Höhe eines nach dem Vortrag der Bekl. im Bereich des Balkons ferner angebrachten Abflussrohrs steigen, bevor es allein hierüber hätte abfließen können.

d. Die Bekl. hat schließlich keine alternativ denkbaren Ursachen, wie das Wasser auf andere Weise in die darunter liegende die Wohnung gelangt sein könnte, im Sinne eines substantiierten Bestreitens konkret dargelegt. Soweit die Bekl. es für „hoch wahrscheinlich" hält, dass vom Dach an der Hauswand entlang herab fließendes Wasser durch schadhaftes Mauerwerk eingedrungen und allein hierüber in die Wohnung eingedrungen sein könnte, spricht dagegen, dass das Wasser in kurzer Zeit und in großem Umfang in die darunter gelegene Wohnung eindrang. Die Bekl. hat jedenfalls nicht plausibel dargelegt, wie allein undichte Stellen im Mauerwerk einen derart plötzlichen und massiven Wassereinbruch hätten ermöglichen sollen. Soweit die Bekl. ferner auch andere Schadensursachen für wahrscheinlich hält, etwa einen Wasserrohrbruch oder den Austritt von Wasser aus einer Nachbarwohnung, ist dies rein spekulativ und ohne jeglichen weiteren konkreten Tatsachenvortrag hierzu, der dies zumindest wahrscheinlich erscheinen lassen könnte. Die Bekl. trägt nicht vor, dass sich etwa die Kl. aufgrund des Wasserschadens veranlasst gesehen hätte, Instandsetzungsarbeiten an den im Haus verlegten Wasserrohren durchzuführen oder es danach zu weiteren und vergleichbaren Wasserschäden gekommen wäre, die etwa den Schluss zuließen, dass auch der hier streitbefangene Wasserschaden auf andere Ursachen zurückzuführen sein könnte.

e. Soweit die Bekl. ferner beanstandet, dass der Bereich der Balkontür nicht hinreichend gegen eindringende Feuchtigkeit und Nässe geschützt sei, hat sie damit ein Mitverschulden der Kl. im Sinne von § 254 Abs. 1 BGB nicht hinreichend dargetan.

Ein mitwirkendes Verschulden des Geschädigten setzt voraus, dass sein Verhalten für den Eintritt des Schadens adäquat kausal geworden ist. Es reicht danach zwar aus, wenn das Verhalten des Geschädigten die objektive Möglichkeit eines Erfolgs von der Art des eingetretenen in nicht unerheblicher Weise erhöht hat (BGH NJW-RR 2009, 103). Nach den Grundsätzen zum Schutzzweck der Norm, die auch bei der Prüfung eines Mitverschuldens nach § 254 BGB zu beachten sind, besteht allerdings eine Schadensersatzpflicht nur, wenn der geltend gemachte Schaden aus dem Bereich der Gefahren stammt, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche oder vorvertragliche Pflicht übernommen worden ist. Die Schadensersatzpflicht hängt zum einen davon ab, ob das übertretene Gesetz überhaupt den Schutz Einzelner bezweckt und der Verletzte gegebenenfalls zu dem geschützten Personenkreis gehört. Zum anderen muss geprüft werden, ob die Verbotsnorm das verletzte Rechtsgut schützen soll. Schließlich muss die Verbotsnorm den Schutz des Rechtsguts gerade gegen die vorliegende Schädigungsart bezwecken; der geltend gemachte Schaden muss also auch nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fallen (BGH NJW-RR 2006, 965). Der von der Kl. als vertragsgemäß geschuldete bauliche Zustand der Balkontür ist darauf beschränkt, hinreichenden Schutz gegenüber den üblichen Witterungseinflüssen zu bieten. Die Balkontür musste danach nicht geeignet sein, infolge eines vereisten Abflusses aufgestautes Schmelzwasser nach Art eine Stauwehrs zurückzuhalten. Der Kl. ist danach nicht im Sinne eines Mitverschuldens anzulasten, dass die Balkontür dem Schmelzwasser nicht standhielt.

e. Der vereiste Abfluss als - von der Bekl. nicht widerlegte - alleinige Ursache für das eingedrungene Wasser fällt ausschließlich in den Verantwortungsbereich der Bekl. als Mieterin, da sie dafür Sorge tragen muss, dass Wasser von ihrem Balkon über eine dort hierfür vorgesehene Einrichtung abfließen kann. Dass der Abfluss im Übrigen funktionsfähig war, ist zwischen der Partei nicht im Streit.

2. Die Kl. hat danach Anspruch auf Erstattung der von ihr als zur Schadensbeseitigung dem Grunde nach hinreichend dargelegten und gemäß Schlussrechnung der Firma S. Sanierung vom 31.3.2011 mit insgesamt 2.481,25 € auch inhaltlich nachvollziehbar und rechnerisch richtig bezifferten Kosten. Die Bekl. ist auch den darin enthaltenen Einzelpositionen nicht weiter substantiiert entgegengetreten. Es genügt nicht, schlicht zu bestreiten, dass das Wasser „zu dem streitgegenständlichen Schaden" geführt habe. Da die Bekl. spätestens zum Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung am 5.1.2011 im Beisein der von ihr so bezeichneten Obhutsperson von dem Schadensvorfall Kenntnis erlangt hatte, war es ihr seither möglich und zum Zwecke der Schadensregulierung auch geboten, zum Schadensumfang eigene Feststellungen zu treffen, etwa durch Besichtigung der vom Wasserschaden betroffenen Wohnung nach entsprechender Vorabsprache mit dem Mieter. Dass die Bekl. dies auch nur versucht und etwa der Mieter dieser Wohnung ihr den Zutritt hierzu verwehrt hätte, trägt sie nicht weiter vor.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist schließlich kein Abzug neu für alt vorzunehmen. Nach § 4 Ziffer 6 des von der Kl. hierzu vorgelegten Mietvertrags für die vom Wasserschaden betroffene Wohnung trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen. Wie die Kl. weiter unstreitig vorträgt, vermietete sie die Wohnung zum 1.7.2010 frisch renoviert. Damit war die Wohnung zum Zeitpunkt des Wasserschadens zwar genau ein halbes Jahr bewohnt und entsprechend abgenutzt. Allerdings war zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 21.9.2011 ein mit dem vollen Schadensersatz für die malermäßige Beseitigung der Wasserschäden verbundener geldwerter Vorteil für die Kl. nicht erkennbar, da dies von der Dauer des Mietverhältnisses abhängt, die jedenfalls derzeit noch nicht absehbar ist. Allein wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der üblichen Fristen für die Durchführung von Schmerzreparaturen beendet sein sollte mit der Folge, dass der Mieter jedenfalls bei vertragsgemäßer Nutzung nicht verpflichtet wäre, diese durchzuführen, bestünde in der Nachbetrachtung der geldwerte Vorteil der Kl. darin, dass sie eine Wohnung zurück erhielte, die zumindest in den Bereichen, wo sie den Wasserschaden hätte malermäßig beseitigen lassen, ein halbes Jahr weniger abgenutzt gewesen wäre, als wenn der Wasserschaden nicht eingetreten wäre. Wenn dagegen das Mietverhältnis länger andauert als die vorgenannten üblichen Fristen und hinsichtlich der vom Wasserschaden betroffenen Stellen länger als ein weiteres halbes Jahr, wäre der Mieter ohnedies verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Damit entfiele aber spätestens dann für die Kl. ein mit der Beseitigung der Wasserschäden verbundener geldwerter Vorteil.

3. Die Kl. hat ferner Anspruch auf Erstattung der ihr für den Betrieb der Trocknungsgeräte entstandenen Energiekosten, gemäß Schreiben der Firma S. Sanierung vom 2.2.2011 in Höhe von 80,40 €.

4. Die Kl. hat des Weiteren Anspruch auf Erstattung des minderungsbedingten Mietzinsausfalls für die Monate Januar und Februar 2011 in Höhe von insgesamt 450 €.

Der Vermieter kann gemäß den § 280 Abs. 1 BGB vom Mieter, der seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, Schadenersatz verlangen. Der Schaden umfasst auch Mietausfälle, die etwa dadurch entstehen, dass andere Mieter aufgrund dieser Pflichtverletzungen in berechtigter Weise die Miete mindern (Sternel, 4. Auflage, VI 334).

In Anbetracht der von der Kl. vorgetragenen Folgeschäden erscheint der von dem Mieter der von dem Wasserschaden betroffenen Wohnung geltend gemachte Minderungsbetrag gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von jeweils 225 € und damit bei einer von ihm geschuldeten Gesamtmiete in Höhe von monatlich 563 € in Höhe von 40 % angemessen, ohne dass die Bekl. auch dem weiter substantiiert entgegengetreten wäre.

5. Die Kl. hat schließlich Anspruch auf Erstattung der ihr entstandenen und ihrem unstreitigen Vortrag nach bereits bezahlten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten für die danach eingeholte Auskunft bei der Feuerwehr als von ihr hinreichend als erforderlich und zweckmäßig dargelegte Maßnahme der Rechtsverfolgung, die sie gemäß der ihr hierzu erteilten Kostennote vom 20.6.2011 rechnerisch richtig und von der Bekl. auch nicht weiter beanstandet mit 83,54 € beziffert.

Zum angemessenen Mietgebrauch gehört es auch, Schäden möglichst zu verhindern. Der Mieter muss deshalb dafür sorgen, dass ein Balkonabfluss nicht durch Laub oder Eis verstopft. Kommt es deswegen zu Wasserschäden, haftet er wegen Pflichtverletzung.

Die Mieterin einer Wohnung im vierten Obergeschoss hatte der Vermieterin mitgeteilt, sie werde sich in den kommenden Wochen in Magdeburg aufhalten, und eine Freundin werde die Wohnung hüten. Am 1. Januar 2011 teilte der Mieter der darunter liegenden Wohnung der Vermieterin mit, die Mieterin sei nicht erreichbar, und von ihrem Balkon dringe Wasser in seine Wohnung ein. Die alarmierte Feuerwehr stellte fest, dass der Balkonabfluss vereist war. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz für die erheblichen Wasserschäden in der darunterliegenden Wohnung einschließlich der von dem betroffenen Mieter geltend gemachten Mietminderung.

Mit Urteil vom 5. Oktober 2011 gab das Amtsgericht Neukölln der Klage statt und verwies darauf, dass schon nach dem Beweis des ersten Anscheins die Vermieterin nachgewiesen habe, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich der Mieterin stammte. Sie sei auch dem Bericht der Feuerwehr, wonach der blockierte Abfluss vom Eis befreit worden sei, nicht substantiiert entgegengetreten. Für den Abfluss von Schmelzwasser über das Wohnzimmer in die darunter liegende Wohnung sei die Mieterin verantwortlich. Zu den Schadensbeseitigungskosten gehörten auch die Renovierungskosten. Ein Abzug „neu für alt" sei nicht vorzunehmen, da die betroffene Wohnung erst vor einem halben Jahr frisch renoviert vermietet worden sei. Zu den von der Beklagten zu erstattenden Folgeschäden gehöre auch die angemessene Mietminderung in Höhe von jeweils 225 € (40 % der Gesamtmiete).