Versterben in der Mietwohnung

1. Der Tod eines Wohnraummieters ist ein außerhalb der vertraglichen Pflichtenlage eintretendes Ereignis, dessen Folgen und Auswirkungen zwar einen Bezug zum Mietverhältnis haben, das selbst aber einer Bewertung nach vertraglichen Haftungsmaßstäben (insbesondere nach Kategorien des Vertretenmüssens) entzogen ist.

2. Verstirbt der Mieter in der Mietwohnung, haften dessen Erben auch nicht für solche Folgen, die sich im Verlauf eines späteren Mietverhältnisses zeigen (Ungeziefer, Verwesungsgeruch).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Erben des verstorbenen Mieters und fordern von der Bekl. die vom Verstorbenen, der erst eine Woche nach seinem Ableben aufgefunden wurde, geleistete Mietkaution zurück. Wegen des in der Wohnung herrschenden schlechten Geruchs ließen die Kl. eine Grund- und Sonderreinigung durchführen und außerdem das Laminat neu verlegen. Nach Kündigung des Mietvertrags durch die Kl. fand eine Wohnungsabnahme statt, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob anlässlich der Abnahme eine Vereinbarung über den Verbleib der Mietsicherheit getroffen wurde. Anlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Bekl. und einer der Kl. ein Wohnungsabnahmeprotokoll sowie ein von diesem Kl. aufgesetztes Schreiben, in dem die Erbengemeinschaft bittet, die gezahlte Kaution von 2.000 € auf ein näher bezeichnetes Konto zu überweisen. In das Wohnungsabnahmeprotokoll wurde von der Bekl. handschriftlich hinzugefügt: „Malerarbeiten werden vom Vermieter durchgeführt. Der Nachlassnehmer von Herrn […] übergibt die Wohnung mit neuem Laminat und in einem ordnungsgemäßen Zustand.“

Die Bekl. gab die Mietkaution nicht zurück und behauptet, auch nach der von den Kl. durchgeführten Sonderreinigung sei die Wohnung von Fliegen und Maden befallen gewesen; außerdem habe in der Wohnung weiterhin Verwesungsgeruch und strenger Geruch als Folge des von den Bekl. beauftragten Tatortreinigers geherrscht. Im Schlafzimmer hätten sich Spritzer vom Hinaustragen des Verstorbenen und Exkremente befunden. Anlässlich der Wohnungsübergabe am 14. Januar 2019 sei mit dem Kl. zu 3 vereinbart worden, die Bekl. solle die Mietsicherheit behalten und dafür veranlassen, dass Wände und Decke sowie Heizkörper im Schlafzimmer gestrichen werden. Das AG hat nach Beweiserhebung die Bekl. zur Kautionsrückzahlung verurteilt (vgl. GE 2021, 712). Die Berufung der Bekl. blieb erfolglos.

a) Der Umstand, dass der von den Kl. beerbte Mieter in der Wohnung zwischen dem 18. Oktober und dem 24. Oktober 2018 verstorben ist, führt weder unmittelbar noch mittelbar zu Ersatzansprüchen der Berufungskl.

Die Idee, dass der Tod eines Wohnraummieters in der angemieteten Wohnung eine von dem Mieter verübte Pflichtverletzung darstellen und somit Grundlage von Sekundäransprüchen sein könnte, erscheint der Kammer vollständig fernliegend. Zwar verfehlt nach Einschätzung der Kammer auch die Formulierung des Amtsgerichts den Kern der Sache, wenn es im angefochtenen Urteil heißt, das „Versterben stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar“. Nach Ansicht der Kammer ist der Tod eines Wohnraummieters ein außerhalb der vertraglichen Pflichtenlage eintretendes Ereignis, dessen Folgen und Auswirkungen zwar einen tatsächlichen Bezug zu dem Mietverhältnis haben, das selbst aber einer Bewertung nach vertraglichen Haftungsmaßstäben (insbesondere nach Kategorien des Vertretenmüssens) entzogen ist.

b) Die Kammer versteht allerdings die Berufungsbegründung dahingehend, dass auch darin kein haftungsbegründender Vorwurf gegen den vormaligen Mieter dahingehend formuliert werden soll, dass dieser in den Räumen verstorben ist. Stattdessen will die Berufungskl. offenbar darauf abstellen, dass die von den Kl. nach dem Tod des Mieters veranlassten Maßnahmen nicht alle feststellbaren Folgen in der Wohnung auf Dauer beseitigt hätten.

Dem steht aber das von beiden Seiten am 14.1.2019 unterzeichnete Abnahmeprotokoll entgegen. Mit diesem ist das weitere Verwendungsrisiko für die von ihr übernommene Wohnung auf die Berufungskl. übergegangen.

Im Grundsatz verweisen die Kl. im Übrigen bereits mit Recht darauf, dass die besondere Belastung der Räume durch die Folgen eines nicht sogleich entdeckten Todesfalls schon in Ermangelung einer geeigneten Rechtsgrundlage (s.o.) weder von den Erben des Verstorbenen zu vertreten noch von ihnen zu beseitigen ist. Wenn die Kl. im vorliegenden Fall gleichwohl (u. a.) neues Laminat in die Räume eingebracht haben, und wenn in beiderseitiger Anwesenheit unter Erwähnung dieser Leistung der Erben die Wohnung „…in einem ordnungsgemäßen Zustand…“ zurückgenommen wird, fällt die Sachgefahr für die Räumlichkeiten und auf der Grundlage der abgehaltenen Überprüfung durch beiderseitigen Augenschein ohne weitere Einschränkungen an den Eigentümer und Vermieter zurück.

c) Schließlich ist dem Amtsgericht auch in der Entscheidung über das Nichtbestehen einer Vereinbarung zum Einbehalt der Mietsicherheit durch die Berufungskl. zu folgen. […]

Die Kammer verkennt nicht, dass die Berufungskl. - die von ihr dargestellten Entwicklungen in der Wohnung während des Nachfolgemietverhältnisses unterstellt - mit durchaus erheblichen Belastungen konfrontiert war. Die von ihr zu tragenden Folgen der Ereignisse spiegeln auch nicht eine nach rechtlichen Vorschriften begründete unmittelbare eigene Verantwortung der Berufungskl. wider, da sie an dem Tod ihres vormaligen Mieters selbstverständlich ebenso wenig einen eigenen Anteil hatte wie die Kl. Die fehlende eigene Verantwortlichkeit der Berufungskl. für dasjenige Geschehen, das spätere Probleme nach sich zog, rechtfertigt es aber nicht, die streitgegenständlichen Rechtsfolgen auf die Kl. zu verlagern, bei denen es nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls ebenfalls an einer eigenen Verantwortlichkeit fehlt.

Der Tod eines Wohnraummieters ist ein Ereignis außerhalb des vertraglichen Pflichtenrahmens, das sich zwar auf das Mietverhältnis auswirkt, aber selbst einer Bewertung nach vertraglichen Haftungsmaßstäben (insbesondere nach Kategorien des Vertretenmüssens) entzogen ist. Verstirbt der Mieter in der Mietwohnung, haften dessen Erben auch nicht für solche Folgen, die sich im Verlauf eines späteren Mietverhältnisses zeigen (Ungeziefer, Verwesungsgeruch).

Die Erben des verstorbenen Mieters fordern von der Beklagten Mietkaution zurück, die der Verstorbene geleistet hatte. Die klagenden Erben hatten eine Grund- und Sonderreinigung durchführen und außerdem das Laminat neu verlegen lassen. Die Beklagte gab die Mietkaution nicht zurück und behauptet, auch nach der von den Klägern durchgeführten Sonderreinigung sei die Wohnung von Fliegen und Maden befallen gewesen; außerdem habe in der Wohnung weiterhin Verwesungsgeruch geherrscht. Das AG hat nach Beweiserhebung die Beklagte zur Kautionsrückzahlung verurteilt (vgl. GE 2021, 712). Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos.

Der Tod eines Wohnraummieters sei ein außerhalb der vertraglichen Pflichtenlage eintretendes Ereignis, dessen Folgen und Auswirkungen zwar einen tatsächlichen Bezug zu dem Mietverhältnis hätten, das selbst aber einer Bewertung nach vertraglichen Haftungsmaßstäben (insbesondere nach Kategorien des Vertretenmüssens) entzogen sei.

Die besondere Belastung der Räume durch die Folgen eines nicht sogleich entdeckten Todesfalls sei mangels Rechtsgrundlage weder von den Erben des Verstorbenen zu vertreten noch von ihnen zu beseitigen. Wenn die Erben im vorliegenden Fall gleichwohl gereinigt und neues Laminat eingebracht hätten, und, wie geschehen, die Wohnung „… in einem ordnungsgemäßen Zustand …“ zurückgenommen worden sei, falle die Sachgefahr für die Räumlichkeiten ohne Weiteres an den Eigentümer und Vermieter zurück.

Das Gericht verkenne nicht, dass die Vermieterin durch den Tod des Mieters mit durchaus erheblichen Belastungen konfrontiert gewesen sei. Sie könne für dessen Tod ebenso wenig wie die Erben. Ihre fehlende eigene Verantwortlichkeit für das Geschehen und die darauf folgenden Probleme rechtfertigten es aber nicht, die Rechtsfolgen auf die Erben zu verlagern, bei denen es ebenfalls an einer eigenen Verantwortlichkeit fehle.