Versteckter Schuldbeitritt als überraschende Klausel

Versteckter Schuldbeitritt als überraschende Klausel; Bierlieferungsvertrag

Bei Unterzeichnung einer als "Miet- bzw. Pachteintrittsvereinbarung" überschriebenen Erklärung braucht der unterzeichnende Vermieter ohne besonderen Hinweis nicht damit zu rechnen, daß der Text die Erklärung enthält, der Unterzeichnende verpflichte sich - bei Nichteintritt des Vertragspartners oder eines von diesem benannten Dritten in das derzeit bestehende Mietverhältnis -, die von dem Vertragspartner in das Mietobjekt eingebrachte Gaststätteneinrichtung zu übernehmen und den Darlehnssaldo des bisherigen Mieters bei dem Vertragspartner auszugleichen, denn es handelt sich um eine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGBG (vgl. auch OLG Hamm NJW-RR 1988, 687; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 370). (Leitsatz des Einsenders)

Der Kl. macht Ansprüche aus der "Miet- bzw. Pachteintrittsvereinbarung" mit den Bekl. vom 19. März 1998 geltend.

Die Bekl. sind Eigentümer der in der M. Straße in Berlin gelegenen Gaststätte und hatten diese an Frau B. vermietet. Frau B. schloß am 15. März 1998 mit dem Kl. einen "Darlehens- und Belieferungsvertrag", in dem sie sich gegen Gewährung eines Darlehens von 90.000 DM unter anderem verpflichtete, für die Dauer von zehn Jahren bei dem Kl. Bier zu beziehen. 60.000 DM der Darlehenssumme sollten für die Lieferung der Gaststätteneinrichtung von dem Kl. direkt an den Kl. - unter dessen Bezeichnung "Firma ..." gezahlt werden.

Am 19. März 1998 - also sechs Tage nach Abschluß des Bierlieferungsvertrages - schloß der Kl. mit den Bekl. eine mit "Miet- bzw. Pachteintrittsvereinbarung" überschriebene Vereinbarung, in der es wörtlich heißt:

"Für den Fall, daß das Miet- oder Pachtverhältnis vorzeitig endet, räumt der Eigentümer dem P. das Recht ein, das Objekt zu den bestehenden Konditionen des Miet- bzw. Pachtvertrages weiterzuführen. Der P. ist berechtigt, den Miet- bzw. Pachtvertrag auf einen Dritten zu übertragen bzw. das Objekt unterzuvermieten oder zu verpachten. Vermietet/Verpachtet der Eigentümer das o. a. Objekt an einen von ihm gewählten Mieter/Pächter, erhält er die Eigentumsrechte an dem durch den P. eingebrachten Inventar und ist verpflichtet, den zu diesem Zeitpunkt valutierenden Darlehenssaldo gegenüber dem P. auszugleichen. ..."

In der Folgezeit eröffnete die Mieterin B. die Gaststätte jedoch nicht, benutzte das vom Kl. gelieferte Inventar niemals und zahlte nicht auf die Darlehensschuld. Der Mietvertrag mit den Bekl. wurde aufgelöst, und die Bekl. vermieteten die Gaststätte mit schriftlichem Vertrag vom 9. März 1999 an den nachfolgenden Mieter R., nachdem sie zunächst den Kl. aufgefordert hatten, zu erklären, ob er oder ein von ihm benannter Dritter in den Mietvertrag eintreten wolle, und der Kl. sich hierzu nicht erklärt hatte. Nunmehr forderten die Bekl. den Kl. auf, das Inventar aus der Gaststätte zu entfernen, und am 19. März 1999 entfernte der Kl. das gesamte Inventar.

Mit der Klage macht der Kl. Kosten der Entfernung und Verwahrung des Inventars sowie Schuldübernahme des Darlehens geltend.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung aus der "Miet- bzw. Pachteintrittsvereinbarung" vom 19. März 1998, da die Verpflichtung der Bekl. zur Übernahme der Darlehensschuld der Mieterin eine überraschende Klausel darstellt und gemäß § 3 AGB-Gesetz (im folgenden: AGBG) nicht Vertragsbestandteil geworden ist.

Der Satz "Vermietet/Verpachtet der Eigentümer das o. a. Objekt an einen von ihm gewählten Mieter/Pächter, erhält er die Eigentumsrechte an dem durch den P. eingebrachten Inventar und ist verpflichtet, den zu diesem Zeitpunkt valutierenden Darlehenssaldo gegenüber dem P. auszugleichen", ist gemäß § 3 AGBG als überraschende Klausel nicht Vertragsbestandteil geworden.

Diese Klausel stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG dar. Sie ist erkennbar für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und läßt keinen Raum für eine individuelle Gestaltung als Ergebnis von Verhandlungen mit dem Kunden. Lediglich die persönlichen Angaben zum jeweiligen Vertragspartner und zu dem verpachteten Gaststättenobjekt sowie dem derzeitigen Mieter der Gaststätte sind in dem Schriftstück handschriftlich in entsprechende Leerstellen einzufügen. Daß über den Inhalt der Klausel verhandelt worden sei, behauptet auch der Kl. nicht.

Die Bekl. mußten nicht damit rechnen, daß die mit "Miet- bzw. Pacht eintrittsvereinbarung" überschriebene Erklärung vom 19. März 1998 neben einer Pachteintrittsvereinbarung auch eine Schuldübernahmeverpflichtung ihrerseits enthält (vgl. zur Unwirksamkeit der Aufnahme eines Maklerprovisionsversprechens in eine mit "Kauf- und Verkaufsverpflichtung" überschriebene vorformulierte Erklärung: OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 370; vgl. zur Unwirksamkeit der Aufnahme eines Maklerprovisionsversprechens in eine mit "Objektnachweis" überschriebene vorformulierte Erklärung: OLG Hamm NJW RR 1988, 687).

Aus der Überschrift der Erklärung vom 19. März 1998 ergibt sich keinerlei Hinweis auf die Verpflichtung der Bekl. zur "automatischen" Übernahme des Inventars und der Darlehensschuld der Vormieterin, wenn die Gaststätte von ihnen an einen beliebigen Nachmieter weitervermietet wird. Grundsätzlich sollen Eintrittsvereinbarungen gewährleisten, daß die Vormieterin im Zusammenwirken mit dem Bierlieferanten dem Nachmieter die Verpflichtung aus dem Bierlieferungsvertrag gemäß dessen Nr. 5 (Eintritt des Nachmieters in den Bierlieferungsvertrag) auferlegen kann, ohne daß die Bekl. als Vermieter die Rechtsnachfolge des gewünschten Nachmieters in den Bierlieferungsvertrag durch die Verweigerung des Eintritts in den Mietvertrag verhindern können. Die Bekl. mußten jedoch nicht damit rechnen, daß ihnen für den Fall des Nichteintritts des Kl. oder eines von dem Kl. benannten Dritten und der eigenen Vermietung die Übernahme des Darlehensvertrages auferlegt wird, da zu einer solchen Übernahme für die Bekl. keinerlei Veranlassung bestand; denn die Bekl. selbst haben durch die Vereinbarung vom 19. März 1998 kein eigenes Recht erhalten. Vielmehr verpflichten sich die Bekl. bei Wirksamkeit des ganzen Vertrages

- zur Einräumung eines Eintrittsrechtes des Kl. oder eines von diesem benannten Dritten in den Mietvertrag;

- zur Gestattung der Untervermietung;

- zur Übernahme des Inventars bei eigener Weitervermietung;

- zum Ausgleich des gesamten Darlehnssaldos der Vormieterin bei eigener Weitervermietung.

Im Gegenzug erhalten die Bekl. keinerlei Rechte. Wenn die Einräumung eines Eintrittsrechtes des Kl. im Hinblick auf die Weitervermietung der Gaststätte für die Bekl. noch sinnvoll erscheinen mag, so ist die vertragliche Verpflichtung zur Übernahme der Darlehensschuld für den Fall, daß der Kl. keinen Nachmieter benennt und auch selbst nicht in den Mietvertrag eintritt, eine überraschende Regelung, mit der die Bekl. gerade im Hinblick auf die Überschrift der Vereinbarung - die keinerlei Bezug zu einer solchen Regelung enthält - nicht rechnen mußten. Insoweit handelt es sich daher, soweit nicht ausdrücklich mündlich oder durch besondere drucktechnische Hervorhebung auf die Übernahmeverpflichtung bezüglich des Darlehenssaldos hingewiesen wird, um eine überraschende Klausel, die nach § 3 AGBG nicht Vertragsbestandteil wird.

Brauereien pflegen langfristige Bierlieferungsverträge abzuschließen, verbunden mit Darlehen und Inventarüberlassung. Wenn auch der Eigentümer/Vermieter an solchen Verträgen beteiligt wird und formularmäßig für die Schuld des Gastwirts einzustehen hat, ist das eine überraschende und damit unwirksame Klausel.

Die Mieterin der Gaststätte hatte einen langfristigen Bierlieferungsvertrag, verbunden mit einem Darlehensvertrag abgeschlossen. Wenige Tage später unterzeichnete der Eigentümer einen Formularvertrag des Bierlieferanten, wonach dieser die Gaststätte bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages frei weitervermieten könne. Geschehe dies durch den Eigentümer, sei er verpflichtet, selbst die Darlehensschuld zu begleichen. Eben dieser Fall trat ein: Die Gaststätte wurde nicht eröffnet, und der Mietvertrag wurde vorzeitig aufgelöst. Nachdem der Eigentümer einen neuen Mieter gefunden und der Bierlieferant nach Aufforderung durch den Eigentümer das Inventar entfernt hatte, verlangte der Bierlieferant vom Eigentümer Rückzahlung des Darlehens unter Berufung auf die Vereinbarung.

Das Landgericht Berlin wies mit Urteil vom 9. Juni 2000 die Klage ab, da die Verpflichtung überraschend i. S. d. § 3 AGBG gewesen sei. Das Formular habe keinerlei Hinweis auf die automatische Übernahme der Darlehensschuld enthalten, zumal der Eigentümer durch die Vereinbarung keinerlei Rechte erhalten habe. Fazit: Das Urteil stellt eine sinnvolle Korrektur einer allzu leichtfertigen Unterschriftsleistung durch den Eigentümer dar. Nicht immer sind allerdings Gerichte zu einer solchen Korrektur willens oder fähig. Jeder sollte sich daher dreimal überlegen, einen Vertragstext zu unterschreiben, den er nicht versteht. Die Beratungsgebühren eines Rechtsanwaltes (den man notfalls dann bei einer falschen Beratung in Regreß nehmen kann) sind allemal billiger als ein verlorener Prozeß.