Verspätete Rückgabe der Mietsache

1. Hat der Vermieter dem Mieter nur einen nach Ende der Mietzeit liegenden Termin für die Übergabe der Wohnung angeboten, liegt kein Vorenthalten der Mietsache vor.

2. Hat der Vermieter den vom Mieter angebotenen Termin zur Rückgabe der Mietsache - gleichgültig aus welchen Gründen - nicht wahrgenommen, gerät er in Annahmeverzug.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) verlangen Rückgabe restlicher Kaution, der Bekl. rechnet mit Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung auf. Das Mietverhältnis endete am 30. April 2019. Der Bekl. hat als Rückgabetermin den 3. Mai 2019 angeboten, den die Kl. nicht wahrgenommen, sondern stattdessen den 6. Mai 2019 angeboten haben, den wiederum der Bekl. nicht wahrnehmen konnte. Das AG hielt die Klage zum überwiegenden Teil für begründet.

1) Soweit es die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses (30. April 2019) bis zur Terminvergabe des Bekl. am 3. Mai 2019 betrifft, haben zwar die Kl. die Mieträume nicht an den Bekl. zurückgegeben. Gleichwohl steht dem Bekl. für diesen Zeitraum ein Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB nicht zu, weil eine „Vorenthaltung“ im Sinne dieser Bestimmung nicht gegeben ist. Ein Vorenthalten gemäß § 546a Abs. 1 BGB liegt nach ganz herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und das gegen den Willen des Vermieters geschieht (vgl. BGH, VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997; BGH, WuM 2010, 632; BGH, WuM 2006, 102; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 546a Rn. 45). Zwar haben die Kl. die Mietsache nicht mit Ablauf des 30. April 2019 zurückgegeben. Das allein löst indes noch nicht den gesetzlichen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung aus. Hinzu kommen muss vielmehr, dass der Mieter den rechtsgrundlosen Besitz gegen den Willen des Vermieters aufrechterhält. Das kann für den Streitfall nicht festgestellt werden. Den eMail-Mitteilungen der Parteien ist zu entnehmen, dass der Bekl. selbst den Kl. den 3. Mai 2019 als Termin für die Rückgabe der Mietsache benannt hatte und keinen früheren Zeitpunkt, der an der Weigerung der Kl. gescheitert wäre. Dieser Termin stellt gemäß § 271 BGB den für die Leistungszeit maßgeblichen Zeitpunkt dar (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, aaO., § 546 Rn. 74). Vorher kommt der Mieter nicht in Verzug oder enthält die Mietsache dem Vermieter nicht gemäß § 546a BGB vor, so dass er sich selbst dann nicht nutzungsentschädigungspflichtig macht, wenn der angebotene Rückgabezeitpunkt nach dem Ende des Vertragszeitraums liegt.

2) Im Hinblick auf den Zeitraum vom 3. Mai 2019 bis zum 6. Mai 2019 haben die Kl. dem Bekl. die Mietsache vorenthalten. Den angebotenen Übergabetermin am 3. Mai 2019 haben die Kl. nicht wahrgenommen. Dass sie sich hierzu erst am nächst folgenden Wochentag, dem 6. Mai 2019, in der Lage sahen, geht nicht zu Lasten des Bekl.

3) Über den 6. Mai 2019 hinaus haben die Kl. dem Bekl. die Mietsache nicht vorenthalten. Vielmehr fehlt es ab dem 6. Mai 2019 - Angebot der Kl. zur Rückgabe der Wohnung - an einem Rücknahmewillen des Bekl., da er seinerseits um Verlegung des angebotenen Übergabetermins auf den 15. Mai 2019 gebeten hatte (vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 546a Rn. 47). Dem Bekl. ist unstreitig die Übergabe der Mieträume zum 6. Mai 2019 angeboten worden. Das stellt ein tatsächliches Angebot im Sinne des § 294 BGB dar. Dass der Bekl. sich zur Annahme der angebotenen Leistung nicht in der Lage sah, geht nicht zu Lasten der Kl. Denn der Bekl. geriet allein dadurch in Annahmeverzug, dass er die angebotene Leistung nicht annahm; aus welchem Grund dies geschah und ob er die Nichtannahme zu vertreten hatte, ist ohne Belang, weil der Annahmeverzug kein Verschulden des Gläubigers voraussetzt (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 80. Aufl., § 193 Rn. 10). Mit Beginn des Annahmeverzugs lag aber keine verspätete Rückgabe im Sinne des § 546a BGB mehr vor, so dass die Kl. ab diesem Zeitpunkt auch nicht mehr verpflichtet waren, den für Mai 2019 anteiligen Mietzins als Nutzungsentschädigung weiterzuzahlen. Der Annahmeverzug endete auch nicht bis zum 15. Mai 2019, da der Bekl. unstreitig den vereinbarten Rückgabetermin am 15. Mai 2019 abgesagt hatte, mithin die ihm obliegende Mitwirkungshandlung bis zu diesem Zeitpunkt nicht vorgenommen hatte. Da der Bekl. ausdrücklich die Aufrechnung mit der halben Miete bis 15. Mai 2019 erklärt hat, kommt es auf die Frage, ob der Annahmeverzug vor dem 28. Mai 2019 endete, nicht an. Insoweit haben allerdings die Kl. den Bekl. den 24. Mai 2019 als Ersatztermin angeboten. Einen früheren Rückgabetermin hat der Bekl. den Kl. hingegen nicht klar benannt; ein solcher ist auch seiner Mitteilung vom 15. Mai 2019 nicht zu entnehmen. Hierin heißt es lediglich, dass er den 22. Mai 2019 „gerne anbieten möchte, aber nicht sicher zusagen könne“.

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist – nach der BGH-Rechtsprechung ist das die Marktmiete. Auch die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen. Ob die Rückgabe rechtzeitig oder verspätet ist, kann strittig sein, wie ein Urteil des AG Spandau zeigt: Hat der Vermieter dem Mieter nur einen nach Ende der Mietzeit liegenden Termin für die Übergabe der Wohnung angeboten, liegt nämlich kein Vorenthalten der Mietsache vor. Und wenn der Vermieter den vom Mieter angebotenen Termin zur Rückgabe der Mietsache – gleichgültig aus welchen Gründen – nicht wahrgenommen hat, gerät er in sog. Annahmeverzug und hat auch dann keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Die Mieter verlangten Rückgabe restlicher Kaution, der Vermieter rechnete mit Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung auf. Das Mietverhältnis endete am 30. April 2019. Der Vermieter hatte als Rückgabetermin den 3. Mai 2019 angeboten, den die Mieter nicht wahrgenommen, sondern stattdessen den 6. Mai 2019 angeboten haben, den wiederum der Vermieter nicht wahrnehmen konnte und den 15. Mai vorschlug. Das AG hielt die Klage der Mieter zum überwiegenden Teil für begründet.

Für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses (30. April 2019) bis zur Terminvergabe des Vermieters am 3. Mai 2019 haben zwar die Mieter die Mieträume nicht an den Vermieter zurückgegeben, gleichwohl aber auch nicht vorenthalten. Ein Vorenthalten gemäß § 546a Abs. 1 BGB liegt nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nach Mietende gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgegeben hätte. Hier hat der Vermieter selbst den Mietern erst den 3. Mai 2019 als Termin für die Rückgabe der Mietsache benannt und keinen früheren Zeitpunkt, der an der Weigerung der Mieter gescheitert wäre.

Für den Zeitraum vom 3. Mai 2019 bis zum 6. Mai 2019, den die Mieter vorgeschlagen hatten, haben sie die Mietsache vorenthalten und schulden Nutzungsentschädigung, denn sie haben den vom Vermieter angebotenen Übergabetermin am 3. Mai 2019 nicht wahrgenommen. Dass sie sich hierzu erst am nächst folgenden Wochentag, dem 6. Mai 2019, in der Lage sahen, geht nicht zu Lasten des Vermieters.

Über den 6. Mai 2019 hinaus haben die Mieter dem Vermieter die Mietsache aber nicht vorenthalten, denn ab dem 6. Mai 2019 war ihm die Übergabe der Mieträume zum 6. Mai 2019 angeboten worden. Dass er sich zur Annahme der angebotenen Leistung nicht in der Lage sah, geht nicht zu Lasten der Mieter. Der Vermieter geriet allein dadurch in Annahmeverzug, dass er die angebotene Leistung nicht annahm – die Gründe dafür sind ohne Belang. Damit waren die Mieter ab dem 6. Mai auch nicht mehr verpflichtet, die für Mai 2019 anteilige Nutzungsentschädigung zu zahlen.