Verspätete Duldung von Instandsetzungsarbeiten durch Mieter

1. Instandsetzungsarbeiten sind dem Mieter zwar rechtzeitig anzukündigen; er hat aber keinen Anspruch auf Mitteilung einer Bauleitplanung oder darauf, dass die Arbeiten nur wochentags ab 17 Uhr oder an Wochenenden ausgeführt werden.

2. Kommt es deswegen zu einer Korrespondenz und zur Duldungsklage, hat der Mieter nach Erledigung der Hauptsache (Zutrittsgewährung) die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

(Leitsätze der Redaktion)

Nach dem Sach- und Rechtsstand sowie nach billigem Ermessen, welches die Entscheidungskriterien nach § 91a Abs. 1 ZPO für die zu treffende Kostenentscheidung sind, ist es hier gerechtfer­tigt, den Bekl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Denn sie hatten begründeten Anlass zur Klageerhebung gegeben, denn sie hatten die Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB und befanden sich in Verzug mit der Annahme der ausreichend ange­botenen (§ 295 BGB) Arbeiten in der Wohnung.

Ihre Duldungspflicht entstand nicht erst - anders als bei Modernisierungsarbeiten - nach Ablauf einer bestimmten Frist auf einer einen bestimmten Mindestinhalt enthaltenden Ankündigung, insbesondere unter Mitteilung eines Bauablaufplanes.

Die Kl. schuldete zwar eine rechtzeitige Mitteilung über die Arbeiten, § 555a Abs. 2 BGB. Ihre Mitteilungs- bzw. Ankündigungspflicht ging allerdings nicht so weit wie etwa die Pflichten des Vermieters zur Ankündigung im Falle einer Modernisierung, § 555c Abs. 1 bis 3 BGB. Insbesondere führt der Umstand, dass die dem Mieter nötigen Informationen sich erst aus mehreren Schrei­ben ergeben, nicht dazu, seine Duldungspflicht zu verneinen. So ist allein unter Zugrundelegung des Schreibens der Kl. vom 12.7.2017 der Duldungsanspruch nicht zu verneinen gewesen. Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es gemäß § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbei­ten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann. Das kann bei Berufstätigkeit die Beantragung von Urlaub usw. sein, ggf. die Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um ggf. während der Arbeiten durch Anwesenheit in der Woh­nung die eigenen Interessen zu gewährleisten. Die Bekl. konnten nicht allein mit der Be­gründung, berufstätig zu sein, ihre Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit be­schränken.

Das gilt auch mit Blick auf die bereits im Zusammenhang mit der Schadensermittlung und Trocknung des Wasserschadens aufgewendeten Anwesenheitszeiten. Insoweit kann gegebe­nenfalls aus verschiedenen rechtlichen Aspekten Ausgleich vom Vermieter oder ggf. Dritten ver­langt werden.

Aus der sich infolge der ersten Ankündigung vom 12.7.2017 entwickelnden Korrespondenz mit der Kl. wussten die Bekl., ab welchem Zeitpunkt Arbeiten stattfinden sollten bzw. konn­ten, ihnen war auch mitgeteilt worden, dass die Art der Arbeiten auch Unterbrechungen erforder­lich machte, weil neben dem Sanitärgewerk Fliesenleger tätig werden mussten, zudem wegen der Trocknungs- bzw. Abbindungszeiten nicht vermeidbar waren, so dass die Arbeiten sich über meh­rere Werktage hinziehen würden, während der das Bad mit einer weiteren Badewanne grundsätz­lich nutzbar blieb. Zudem hatte die Kl. mitgeteilt, dass die ausführenden Unternehmen die Folgetermine nach dem Beginn der Arbeiten „operativ“ mit den Bekl. regeln würde, so dass berechtigten Belangen der Bekl. hinsichtlich ihrer zeitlichen Planung Rechnung getragen werden konnte. Ein Anspruch auf die vorherige Mitteilung eines detaillierten Bauablaufplanes be­stand demgegenüber bei dieser Situation nicht.

Nachdem die Bekl. dann auf das Schreiben der Kl. vom 24.7.2018 innerhalb der mit einer Woche angemessen gesetzten Frist keinen Termin für den Beginn der Arbeiten auswählten, auch keine Gründe mitteilten, die ihre Hinderung im fraglichen Zeitraum ab dem 8.8.2017 über­haupt erkennen ließen, ferner eine entsprechende telefonische Regelung eines Arbeitsbeginns durch Beendigung des Telefonats unterbanden, hatten sie zur Klageerhebung Anlass gegeben. Zwar beschränkt sich ein „Dulden“ auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Da hier aber Arbeiten in der Wohnung der Bekl. erfolgen mussten, umfasste das Dulden hier auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.

Nach § 555a BGB sind dem Mieter Instandsetzungsmaßnahmen nur rechtzeitig anzukündigen, also nicht so detailliert wie Modernisierungsmaßnahmen, und der Mieter hat auch keinen Anspruch darauf, dass die Arbeiten nur zu bestimmten Zeiten ausgeführt werden. Wenn der Vermieter erst Klage erheben muss, trägt der Mieter die dadurch entstandenen Kosten.

Die Vermieterin hatte die Baumaßnahmen mehrfach angekündigt. Die Mieter bestanden jedoch darauf, dass die Arbeiten ausschließlich wochentags ab 17 Uhr sowie am Wochenende ausgeführt werden. Zudem stellten sie ihre Duldungspflicht unter die Bedingung, dass ihnen Aufwendungsersatz geleistet werde. Sie verlangten darüber hinaus einen detaillierten Bauablaufplan. Dieser konnte jedoch nur bedingt vorgelegt werden (zumal und entgegen der Ansicht des AG schon dieser nicht geschuldet war), da hier Unwägbarkeiten wie das Trocknen von Fliesenkleber etc. im Raum standen und eine taggenaue Planung im Vorfeld daher unmöglich war. Eine telefonische Koordination der Arbeiten mit den Gewerken wurde von den Mietern gleichfalls abgelehnt.

Selbst nachdem im Termin zur mündlichen Verhandlung nochmals ein Termin zur Ausführung der Arbeiten vereinbart worden war, stellten sich die Mieter zunächst weiterhin quer.

Das Amtsgericht Pankow-Weißensee hatte nach Erledigung der Hauptsache der Vermieterin die Kosten auferlegt, weil die Ankündigungen unzureichend gewesen seien. Das wurde vom Landgericht Berlin korrigiert.

Die Mieter hätten begründeten Anlass zur Klageerhebung gegeben, da sie mit der Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen in ihrer Wohnung in Verzug gewesen seien. Die Vermieterin habe hier die Arbeiten rechtzeitig angekündigt; die Mieter könnten, auch mit der Begründung, berufstätig zu sein, nicht verlangen, ihre Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit zu beschränken. Auch einen detaillierten Bauablaufplan hätten sie nicht verlangen können, so dass sie die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hätten.