Verspätete Annahme einer Mietvertragsergänzung

Eine Mietvertragsergänzung (Ausschluss der Eigenbedarfskündigung auf Dauer) ist auch dann wirksam, wenn die Unterschrift des Vermieters sechs Wochen nach der Unterschrift des Mieters geleistet wurde.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Nicht zu beanstanden ist die von der Berufungsführerin angegriffene Feststellung des Erstgerichts, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 575 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgrund der nachträglichen Mietvertragsergänzung aus 2001 wirksam ausgeschlossen gewesen sei. Der Annahme einer wirksamen, zwischen der mittlerweile verstorbenen Bekl. zu 1) und der Rechtsvorgängerin der Kl. getroffenen Mietvertragsergänzungsabrede steht insbesondere nicht entgegen, dass die Daten der Unterschriftsleistung auf der Vertragsurkunde sechs Wochen auseinanderliegen.

Soweit die Bekl. von dem zeitlichen Abstand zwischen der Unterschriftsleistung auf der Mietvertragsergänzungsurkunde auf die Unwirksamkeit der zugrunde liegenden Abrede zwischen der Bekl. zu 1) und der Rechtsvorgängerin der Kl. schließt und den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung deshalb nicht gegen sich gelten lassen will, weil es sich dabei um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter handele, von dem sie als Erwerberin der Wohnung keine Kenntnis gehabt habe, so dringt sie damit nicht durch.

Denn soweit sie damit den Vortrag der Bekl. nicht in Abrede stellt, die Bekl. zu 1) habe das Angebot der Rechtsvorgängerin der Kl. auf Abschluss der Mietvertragsergänzungsvereinbarung angenommen, die Vertragsurkunde unterzeichnet und zurückgesandt, welche daraufhin von der Rechtsvorgängerin unterzeichnet und der Bekl. zu ihren Unterlagen zurückgesandt worden sei, kommt es auf die umstrittene Frage des Datums der jeweiligen Unterschriftsleistung nicht an.

Die Kl. übersieht, dass es für die Frage der Wirksamkeit der Vertragsergänzungsabrede bzw. die Frage der rechtzeitigen Annahme eines Angebots auf Abschluss einer - formbedürftigen - Mietvertragsergänzung nach § 147 BGB nicht auf die Unterschriftsleistung der Vertragsparteien auf der Vertragsurkunde ankommt.

Denn von der Einhaltung der äußeren Form zur Wahrung des Schriftformerfordernisses gemäß §§ 550, 126 BGB zu trennen ist die Frage, ob der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Schriftform wirksam zustande gekommen ist. Dies richtet sich nach den allgemeinen Regeln über den Abschluss von Verträgen, §§ 145 ff., 130 BGB. Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB ist es nicht, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht. Das Zustandekommen eines Mietvertrages hängt von zahlreichen Faktoren ab, die sich nicht aus der Urkunde selbst ergeben müssen (BGH, Urteil vom 24.2.2010 - XII ZR 120/06 - GE 2010, 614 = NZM 2010, 319, Rn. 14).

Nach dem Schutzzweck der Norm und seiner Rechtsfolge setzt § 550 BGB über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraus, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande gekommen ist. Vielmehr genügt ein Mietvertrag auch dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur konkludent abgeschlossen worden ist (BGH, aaO.).

Vorliegend erfüllt die Mietvertragsergänzungsurkunde die Voraussetzungen der äußeren Form nach § 126 Abs. 2 BGB.

Auch liegt in der Mietvertragsergänzungsabrede kein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter.

Ein unzulässiger und deshalb unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann vor, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten - ohne seine Autorisierung - entstehen soll.

Dies ist hier nicht der Fall, denn die Mietvertragsergänzungsvereinbarung begründete lediglich vertragliche Pflichten der damaligen Mietvertragsparteien. Der Umstand, dass der Erwerber nach dem Eigentumsübergang betreffend die Wohnräume anstelle des früheren Vermieters in seine Rechtsstellung nach § 566 BGB einrückt, ändert hieran nichts. Die Rechte und Pflichten des Erwerbers ergeben sich erst aufgrund der Rechtsnachfolge nach § 566 BGB, nicht unmittelbar durch die vertragliche Regelung. Der Erwerber ist durch § 550 BGB und ggf. bestehende Gewährleistungsrechte gegen den Veräußerer ausreichend geschützt. Für den Eintritt in die Rechtsstellung des früheren Vermieters nach § 566 ZPO ist auch nicht Voraussetzung, dass der Erwerber die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis positiv kennt.

Daneben kann auch der Vertragsvereinbarung im Mietvertrag von 1976, Ziff. 10 Abs. 2, wonach für den Fall der vermieterseitigen Kündigung auf die Geltung der gesetzlichen Vorschriften im Übrigen verwiesen wird, nicht der Wille der Vertragsparteien entnommen werden, sich jede Möglichkeit zu nehmen, in der Zukunft Ergänzungsvereinbarungen zur Abgeltung dispositiven Gesetzesrechts zu treffen. Eine solch weitreichende Einschränkung der Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien kann dieser Vertragsbestimmung nicht entnommen werden. […]

Nach § 147 Abs. 2 BGB kommt ein Vertrag unter Abwesenden nur dann zustande, wenn das Vertragsangebot in angemessener Frist angenommen wird. Bei Fristversäumung gilt die Annahmeerklärung als neues Angebot. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin ist anderer Meinung: Eine Mietvertragsergänzung (Ausschluss der Eigenbedarfskündigung auf Dauer) sei auch dann wirksam, wenn die Unterschrift des Vermieters erst sechs Wochen nach der Unterschrift des Mieters geleistet wurde.

Zum Mietvertrag der städtischen Wohnungsbaugesellschaft war eine „Mietvertragsergänzung“ getroffen worden, wonach die Kündigung wegen Eigenbedarfs auf Dauer ausgeschlossen war. Die Unterschrift der Vermieterin unter die Vertragsergänzung war erst mehrere Wochen nach der Unterschrift der Mieterin geleistet worden. Nach Umwandlung und Veräußerung der Wohnung kündigte die Erwerberin wegen Eigenbedarfs und klagte auf Räumung.

Im Räumungsprozess legte die Mieterin die Ergänzungsvereinbarung vor, die der Erwerberin bisher unbekannt war. Die wollte den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung nicht gegen sich gelten lassen, weil es sich dabei um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter handele. Ihre Berufung auf Unwirksamkeit der Vereinbarung wies das Landgericht Berlin zurück.

Die Kammer meinte, es komme nicht auf die Daten der Unterschriftsleistung an, sondern lediglich darauf, ob die Mieterin das Formular unterzeichnet und die Vermieterin es ihr alsdann mit ihrer Unterschrift zurückgesandt habe. Das Schriftformerfordernis des § 126 BGB sei damit gewahrt, weil es nur auf die äußere Form der Urkunde ankomme. Ein unzulässiger und deshalb unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liege auch nicht vor, sondern

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann, wenn durch ihn unmittelbar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten – ohne seine Autorisierung – entstehen soll; hier betreffe die Vereinbarung lediglich vertragliche Pflichten der damaligen Mietvertragsparteien.

Dass hier kein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter vorlag, ist vertretbar. Angreifbar ist allerdings die Auffassung des Landgerichts, die schriftliche Mietvertragsergänzung sei wirksam. Für die Mietvertragsergänzung mit Ausschluss des Kündigungsrechts war Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB erforderlich (LG Berlin, GE 2020, 991). Voraussetzung dafür war aber ein Vertragsschluss, also ein Angebot und eine Annahme, jeweils in schriftlicher Form.

Mit der Unterzeichnung der Ergänzungsvereinbarung durch die Mieterin und Übersendung an die Vermieterin hatte sie ein Angebot abgegeben, das nur in angemessener Frist (maximal ein bis zwei Wochen) durch Rücksendung angenommen werden konnte (BeckOK Rn. 202 zu § 535 BGB). Aus den Daten des Formulars ergab sich, dass dies nicht eingehalten war und somit eine schriftliche Vereinbarung nicht getroffen wurde. Dies ergab sich aus der Vertragsurkunde selbst.

Die für ihre abweichende Meinung von der Kammer zitierte Entscheidung des BGH (GE 2010, 614) ist nicht einschlägig. In dieser Entscheidung ging es um die formlose Verlängerung der Annahmefrist zum Abschluss eines langfristigen Mietvertrags. Der Bundesgerichtshof führt dort aus, dass die fehlende Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB nur dazu führt, dass anstelle des langfristigen Mietvertrags ein Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, er also nicht nach allgemeinen Regeln unwirksam sei. Für einen Ausschluss des Kündigungsrechts durch eine Vertragsergänzung trifft das nicht zu; zumindest wäre der Ausschluss auf Dauer dann jederzeit kündbar. Die Revision hätte deshalb zugelassen werden müssen.