Verspätete Betriebskostenabrechnung nach verspäteter Aufgabe zur Post

Verspätete Betriebskostenabrechnung nach verspäteter Aufgabe zur Post; pflichtwidriges Handeln des beauftragten Hausverwalters; Schlechterfüllung des Dienstvertrages; Hausverwalterhaftung

Der Vermieter bzw. dessen Beauftragter handelt fahrlässig, wenn er die Betriebskostenabrechnung so spät in den Postkasten einwirft, dass unsicher ist, ob die Abrechnung am Folgetag und damit rechtzeitig dem Mieter zugeht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter beauftragte den Bekl., eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zugehen zu lassen. Die Betriebskostenabrechnung musste bis Ende Juni 2004 beim Mieter eingegangen sein. Der Beauftragte erstellte die Abrechnung und warf sie am Abend des 29. Juni 2004 in einen Briefkasten der Deutschen Bundespost (in Königs Wusterhausen). Die Abrechnung ging nicht mehr im Juni 2004, sondern später beim Mieter ein. Im Rechtsstreit gegen den Mieter wurde die Klage auf Zahlung des Nachforderungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung abgewiesen. Der Vermieter verlangte Regress beim Verfasser und Absender der Betriebskostenabrechnung.

Die GmbH hatte gegenüber dem Bekl. einen Anspruch auf Zahlung wegen einer Schlechterfüllung des Dienstvertrages.

Zunächst ist davon auszugehen, dass der Bekl. sich dazu vertraglich verpflichtet hatte, die Zustellung der Betriebskostenabrechnungen vorzunehmen. Abgesehen davon nämlich, dass er dies selbst zugestanden hat, indem er diesen Auftrag im Termin vor dem Amtsgericht bestätigt hatte, so ergibt sich dies auch zwanglos aus dem Umstand, dass er diesen Punkt nicht in Rechnung stellte, sondern als Weihnachtsgeschenk präsentierte. Daraus ergibt sich jedoch, dass er der Auffassung war, dass er grundsätzlich Geld für diese Leistung hätte erhalten müssen, denn ansonsten hätte er ja nichts schenken können. Dafür, dass er gerade in diesem Fall nur als Bote auftreten sollte und nicht als eigenverantwortlicher Hausverwalter, ist nichts ersichtlich.

Das Einwerfen in den Briefkasten war auch pflichtwidrig. Nach dem Vortrag des Kl. ist davon auszugehen, dass ein bestimmter Auftrag, wie die Zustellung zu erfolgen hatte, nicht erfolgt ist. Aufgrund der Tätigkeit, nach der der Bekl. eigenverantwortlich Dienstleistungen im Rahmen der Hausverwaltung zu erbringen hatte, war er jedoch von selbst verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Zustellung zu sorgen. Angesichts des Umstandes, dass der Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB drohte, kam es zum einen auf einen rechtzeitigen und zudem auch beweisbaren Zugang der Betriebskostenabrechnung an. Zumindest die Schnelligkeit der Zustellung war dem Bekl. auch bewusst. Unter diesen Umständen war es fahrlässig, erst am Abend des 29. Juni 2004 die Post einzuwerfen, weil es keineswegs sicher war, dass bereits am Folgetag diese Post noch zuging. Denn selbst wenn in Berlin noch eine Spätleerung erfolgt, so ist diese nur für den innerstädtischen Bereich gedacht. [...] Mithin hätte der Bekl. diesen Weg nicht wählen dürfen. Wenn er nicht in der Lage gewesen ist, aus Zeitgründen die Zustellung durchzuführen, so hätte er diese ablehnen [...] oder sich eine entsprechende Weisung einholen müssen. [...]

Eine Betriebskostenabrechnung muss so rechtzeitig zur Post gegeben werden, dass sicher ist, dass sie auch noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist beim Mieter eingeht.

Der Vermieter beauftragte den Beklagten, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zugehen zu lassen. Die Betriebskostenabrechnung musste bis Ende Juni 2004 beim Mieter eingegangen sein. Der Beauftragte erstellte die Abrechnung und warf sie am Abend des 29. Juni 2004 in einen Briefkasten der Deutschen Bundespost (in Königs Wusterhausen). Die Abrechnung ging nicht mehr im Juni 2004 beim Mieter ein und war damit verspätet. Im Rechtsstreit gegen den Mieter wurde die Klage auf Zahlung des Nachforderungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung abgewiesen. Der Vermieter darf daraufhin Regress bei dem Verfasser und Absender der Betriebskostenabrechnung. Das AG wies die Klage ab, was zur Berufung zum LG führte.

Das LG Berlin, ZK 52, verurteilte durch den Vorsitzenden als Einzelrichter den in Anspruch genommenen Ersteller der Betriebskostenabrechnung, der auch für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter sorgen sollte. Angesichts des Umstandes, dass der Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB gedroht habe, sei es auf einen rechtzeitigen Zugang der Betriebskostenabrechnung angekommen. Unter diesen Umständen sei es fahrlässig gewesen, erst am Abend des 29. Juni 2004 die Post einzuwerfen, weil es keineswegs sicher gewesen sei, dass bereits am Folgetag diese Post auch zugehe, denn selbst wenn in Berlin noch eine Spätleerung erfolge, sei diese nur für den innerstädtischen Bereich gedacht. Mithin hätte der Beklagte diesen Weg nicht wählen dürfen. Wenn er aus Zeitgründen nicht in der Lage gewesen sei, die Zustellung durchzuführen, hätte er diese ablehnen oder sich eine entsprechende Weisung einholen müssen.

Die Entscheidung ist vor allem für Hausverwalter nicht unwichtig, die für die Erstellung und rechtzeitige Absendung von Betriebskostenabrechnungen zuständig sind. Wer eine Betriebskostenabrechnung auf dem Postwege versendet, muss dies so rechtzeitig tun, dass unter normalen Bedingungen der Brief noch vor Fristablauf beim Adressaten zugehen kann. Dazu muss sich der Beauftragte, der den Brief in einen Postkasten der Bundespost wirft, nötigenfalls auch vergewissern, wann der Briefkasten geleert wird (zur möglichen Zurechnung eines Postverschuldens vgl. LG Berlin, ZK 65, GE 2008, 362, 411). Auf der sicheren Seite ist man beim unmittelbar bevorstehenden Fristablauf allerdings nur dann, wenn man die Betriebskostenabrechnung im Beisein eines Zeugen noch rechtzeitig in den Briefkasten des Mieters einwirft bzw. eine direkte Übergabe an den Mieter versucht.