Verspätete Aufrechnung des Vermieters mit Gegenansprüchen bei Kautionsrückzahlungsklage

Verspätete Aufrechnung des Vermieters mit Gegenansprüchen bei Kautionsrückzahlungsklage; Mietkaution; Fristversäumnis bei Klageerwiderung

Versäumt der Vermieter bei einer Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution die mehrfach verlängerte Frist zur Klageerwiderung unentschuldigt, kann die Aufrechnung mit Gegenansprüchen auf Schadensersatz als verspätet zurückgewiesen werden. Das kommt auch bei einem frühen ersten Termin in Betracht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen von den Bekl. die Rückzahlung der von diesen in Anspruch genommenen Mietkaution in Höhe von 3.300 € sowie die Freigabe des Restbetrages des Mietkautionskontos, nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.7.2007 beendet ist.

Nach mehrmaliger Verlängerung der Frist zur Klageerwiderung - zuletzt bis zum 2.10.2009 - hat der Bekl. mit Schriftsatz vom 14.10.2009 gegenüber der Klageforderung auf Zahlung die Aufrechnung erklärt; mit dieser macht er vermeintliche Gegenansprüche aufgrund von durch die Kl. verursachten Beschädigungen in der streitgegenständlichen Wohnung sowie an einem Pkw, der auf dem Gelände des Hauses abgestellt war, und einen Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung vom 21.12.2007 in Höhe von 206,61 € geltend.

Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, der von den Kl. geltend gemachte Zahlungsanspruch sei begründet, weil die vom Bekl. erklärte Aufrechnung gemäß §§ 296 Abs. 1, 276 Abs. 1 Satz 2 ZPO wegen Verspätung nicht zugelassen werde. Für eine fehlende Nachlässigkeit des nach Ablauf der Klageerwiderungsfrist geltend gemachten Vorbringens seien Anhaltspunkte nicht ersichtlich. Ferner würde die Berücksichtigung des Vorbringens aus der Klageerwiderung auch die Erledigung des Rechtsstreits verzögern.

Die vom Bekl. unbedingt erklärte Aufrechnung gegenüber dem unstreitig bestehenden Zahlungsanspruch der Kl. in Bezug auf die vom Bekl. in Anspruch genommene Kaution in Höhe von 3.300 € greift nicht durch.

Wegen des Schadensersatzanspruchs im Hinblick auf die vermeintlich von den Kl. verursachte Verstopfung ist das diesbezügliche Vorbringen des Bekl. zu Recht als verspätet vom angefochtenen Urteil zurückgewiesen worden. Denn die Voraussetzungen des § 296 Abs. 1 ZPO liegen insoweit vor. Die mehrfach verlängerte Klageerwiderungsfrist war seit dem 2.10.2009 abgelaufen, der Termin zur mündlichen Verhandlung fand am 28.10.2009 statt. Der Schriftsatz des Bekl. vom 14.10.2009 ging am 15.10.2009 bei Gericht ein und wurde mit richterlicher Verfügung vom 19.10.2009 den Kl. übersandt. Das Verteidigungsmittel der unbedingten Aufrechnung gegenüber der Klageforderung ist damit erst nach Ablauf der richterlich hierfür gesetzten Frist vorgebracht worden. Eine ausreichende Entschuldigung liegt aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht vor.

Der Vortrag zum Schadensersatzanspruch wegen der vermeintlich von den Kl. verursachten Verstopfung ist streitig geworden, nachdem den Kl. auf ihren Antrag hin im Termin zur mündlichen Verhandlung am 28.10.2009 ein Schriftsatznachlass gemäß § 283 ZPO gewährt worden ist. Denn mit Schriftsatz vom 19.11.2009 haben die Kl. die Behauptungen des Bekl., sie hätten die Verstopfung verursacht, bestritten. Dieses Bestreiten ist auch hinreichend substantiiert, so dass über die Verursachung des Schadens durch die Kl. der im Schriftsatz des Bekl. vom 14.10.2009 angebotene Zeugen- und Sachverständigenbeweis zu erheben gewesen wäre. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (z. B. BGH vom 2.12.1982 - VII ZR 71/82 -, NJW 1983, 575) gilt der absolute Verzögerungsbegriff, wonach es ausschließlich darauf ankommt, dass der Rechtsstreit bei Zulassung des verspäteten Vorbringens länger dauern würde als bei dessen Zurückweisung. Die Anwendung dieses absoluten Verzögerungsbegriffs verstößt nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 29.11.1990 - 2 BvR 801/90 -, NJW 1991, 2275) nicht gegen Artikel 103 Abs. 1 GG, sofern die betroffene Partei ausreichend Gelegenheit hatte, sich zu allen für sie wichtigen Punkten zur Sache zu äußern, dies aber aus von ihr zu vertretenden Gründen versäumt hat. Voraussetzung ist stets, dass der Richter die ihm obliegenden Pflichten zur umfassenden Vorbereitung der mündlichen Verhandlung und prozessfordernden Verfahrensleitung erfüllt hat; anderenfalls besteht ein Zurückweisungshindernis. Gleichfalls darf verspätetes Vorbringen bei offensichtlich fehlender Ursächlichkeit für die Verzögerung nicht ausgeschlossen werden (vgl. Huber in Musielak, ZPO, 7. Aufl. 2009, § 296 Rdnr. 14 m.w.N.). Daher kommt auch eine Zurückweisung verspäteten Vorbringens bei einem frühen ersten Termin in Betracht. Nur wenn es sich um einen so genannten Durchlauftermin handelt, in dem von vornherein für die Verfahrensbeteiligten erkennbar eine abschließende streitige Verhandlung einschließlich Beweisaufnahme ausgeschlossen ist, wäre die Anwendung der Präklusion rechtsmissbräuchlich. Merkmale eines so genannten Durchlauftermins ist z. B. der Ablauf der Klageerwiderungsfrist kurz vor dem Termin, weil das Gericht dadurch zu erkennen gibt, dass es vorbereitende Maßnahmen nicht mehr treffen will (Huber in Musielak, a.a.O., § 296 Rdnr. 20). Anhaltspunkte für einen derartigen Durchlauftermin liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Der Ablauf der Klageerwiderungsfrist am 2.10.2009 führte in Ansehung des am 28.10.2009 anberaumten Termins zur mündlichen Verhandlung nicht zur Unmöglichkeit einer abschließenden Entscheidung, insbesondere wäre bei Einhaltung der Klageerwiderungsfrist die vorsorgliche Zeugenladung gemäß § 273 ZPO möglich gewesen. Da die Kl. mithin auf das verspätete Vorbringen nur in einem nachgelassenen Schriftsatz Stellung nehmen konnten, war erst zum Zeitpunkt der Erwiderung die Prüfung der Verzögerung möglich, so dass auch erst zu diesem Zeitpunkt die Notwendigkeit der Durchführung einer Beweisaufnahme erkennbar wurde. Anderenfalls wäre der Rechtsstreit insgesamt im Termin zur mündlichen Verhandlung am 28.10.2009 entscheidungsreif gewesen.

Im Hinblick auf die weiteren zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche kommt es auf eine Verzögerung nicht an. Soweit der Bekl. behauptet, die Haupt- und Nebenleitungen seien durch die Kl. mit Farbe, Papier und anderweitigen, nicht näher identifizierbaren festen Stoffen zugesetzt gewesen, ist dieser Vortrag nicht hinreichend substantiiert, um ein schuldhaftes Handeln der Kl. darzulegen, so dass es auf diesen Vortrag wegen seiner Unerheblichkeit nicht ankommt.

Auch die Behauptung der groben Verunreinigung insbesondere der Küche, durch die Kl. und die damit zusammenhängende Geltendmachung von Reinigungskosten entbehrt jeglicher Konkretisierung des Zustands und ist daher im Ergebnis unsubstantiiert.

Bezüglich des Schadensersatzanspruchs aus abgetretenem Recht an dem Fahrzeug einer Frau G. wird auf die zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils im Hinblick auf den Sicherungszweck der Kaution Bezug genommen. Auch insoweit kommt es auf eine Verzögerung des Rechtsstreits und die daraus folgende Nichtzulassung des Vorbringens nicht an.

Soweit der Bekl. des weiteren Schadensersatzforderungen wegen der angeblich von den Kl. verursachten Schäden, auf der Terrasse und an der Gartenbank geltend macht, fehlt es gleichfalls an Anhaltspunkten dafür, dass die Schäden gerade durch die Kl. verursacht worden sind; und für die jeweilige Höhe der geltend gemachten Kosten. Es ist völlig offen, auf welchen Grundlagen die vom Bekl. vorgenommene Schätzung der Höhe des Anspruchs für die Gartenbank beruht. Des Weiteren ist gänzlich unklar, aus welchen Gründen ein Loch in den Fliesen der Terrasse zur kompletten Neuverfliesung führen soll.

Für die vorstehenden Schäden kommt es - entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil bereits deshalb nicht auf ggf. dem Bekl. zu erteilende Auflagen zur Substantiierung an, weil bereits die Anspruchsvoraussetzungen nicht hinreichend dargetan sind.

Dem Bekl. steht auch der Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2007 nicht zu. Die Abrechnung haben die Kl. erstmals mit der Klageerwiderung vom 14.10.2009 - und damit außerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB - erhalten. Dasein früherer Zugang nicht möglich gewesen sei, ist durch das Schreiben der Kl. vom 7.10.2008, in welchem die aktuelle Anschrift in den USA enthalten war, widerlegt. Mit dem erstmaligen Bestreiten des Zugangs dieses Schreibens im Termin zur mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz am 5.10.2010 ist der Bekl. gemäß § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Bei Berücksichtigung dieser Anschrift wäre noch innerhalb der Jahresfrist, die bis zum 31.12.2008 lief, ein rechtzeitiger Zugang der Betriebskostenabrechnung möglich gewesen.

Nach § 296 Abs. 1 ZPO können Angriffs- und Verteidigungsmittel, die nach Ablauf einer richterlichen Frist vorgebracht werden, als verspätet zurückgewiesen werden. Das wurde einem Vermieter zum Verhängnis, der bei einer Klage der Mieter auf Rückzahlung der Kaution (zwei Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses) die Frist zur Klageerwiderung mehrfach hatte verlängern lassen und dann die letzte Frist unentschuldigt überschritt.

Das Mietverhältnis der Parteien war zum 31.7.2007 beendet; die ehemaligen Mieter klagten auf Rückzahlung der Kaution. Nach mehrmaliger Verlängerung der Frist zur Klageerwiderung, zuletzt bis zum 2.10.2009, erklärte der Vermieter die Aufrechnung mit Gegenansprüchen. Im frühen ersten Termin am 28.10.2009 beantragten die Kläger eine Erklärungsfrist und bestritten daraufhin mit nachgelassenem Schriftsatz die Gegenansprüche. Das Amtsgericht wies im Verkündungstermin die Aufrechnung des Vermieters als verspätet zurück - zu Recht, wie das Landgericht Berlin in der Berufung befand.

Mit Urteil vom 5.10.2010 verwies das Landgericht Berlin auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der absolute Verzögerungsbegriff gelte. Danach komme es nur darauf an, ob bei Zulassung des verspäteten Vorbringens der Rechtsstreit länger dauern würde als bei dessen Zurückweisung. Das komme auch für den ersten Termin in Betracht, wenn dieser nicht offensichtlich als Durchlauftermin angesetzt sei. Hier habe der Vermieter die mehrfach verlängerte Klageerwiderungsfrist unentschuldigt überschritten, so dass die Zurückweisung der Aufrechnung mit Gegenansprüchen zu Recht erfolgt sei. Weitere Gegenansprüche seien unsubstantiiert und deshalb nicht zu berücksichtigen.