Versorgungsunterbrechung als verbotene Eigenmacht

Eine Unterbrechung von Versorgungsleitungen durch einen außenstehenden Dritten kann - anders als eine Versorgungssperre, die in der Einstellung von Leistungen besteht (vgl. BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07 - GE 2009, 775 = NJW 2009, 1947) - gegenüber dem Besitzer der betroffenen Räume eine verbotene Eigenmacht darstellen.

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. [...] Das Landgericht hat dem Antragsgegner zu 1) zu Recht untersagt, die Wasserzufuhr für die vom Antragsteller (im ersten Obergeschoss) genutzten Räumlichkeiten im Gebäude O. Straße, B. zu unterbrechen.

Unstreitig sperrte der Antragsgegner zu 1) am 4. März 2009 die Wasserleitungen zu den Obergeschossen des Hauses ab, nachdem er zusätzliche Absperrventile in dem Kellerraum hatte einbauen lassen, in dem sich der Wasseranschluss des Hauses befindet und zu dem der Antragsgegner zu 1) als vormaliger Untermieter des Antragstellers von dem im Erdgeschoss gelegenen Café aus Zutritt hat.

Dies stellt eine Besitzstörung im Sinne von § 862 BGB gegenüber dem Antragsteller dar: Eine vorangegangene Beendigung des Hauptmietvertrages steht einem Besitzschutz zugunsten des Antragstellers ebenso wenig entgegen wie das (vorläufig vollstreckbare) Räumungsurteil, welches der Zwangsverwalter am 27. August 2009 vor dem Landgericht Berlin - 32 O 105/09 - gegen den Antragsteller erstritten hat.

Der Antragsgegner zu 1) kann auch nichts daraus herleiten, dass der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07 - (GE 2009, 775 = NJW 2009, 1947) einen Anspruch des Antragsgegners zu 1), dem Antragsteller eine Unterbrechung der Versorgung des Cafés mit Heizenergie zu untersagen, im Hinblick auf die Beendigung des Untermietvertrages verneint und dazu ausgeführt hat, die zur Nutzung des Mietobjekts erforderlichen Energielieferungen seien nicht Bestandteil des Besitzes, die Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen stelle keinen Eingriff in die tatsächliche Sachherrschaft des Besitzers und daher keine verbotene Eigenmacht nach §§ 858, 862 BGB dar. Die genannte Entscheidung bezieht sich auf eine "Versorgungssperre, die in der Einstellung von Leistungen besteht" (BGH a. a. O. Tz. 28). Im vorliegenden Fall geht es dagegen nicht um das Vorenthalten einer zuvor erbrachten Leistung - der Antragsgegner zu 1) hat den Antragsteller zu keinem Zeitpunkt mit Wasser versorgt oder auch nur die Leitungen hierfür zur Verfügung gestellt -, sondern um einen Eingriff von außen in die Wasserversorgung des Antragstellers. Ein solcher Eingriff behindert den Besitzer an der Ausübung der tatsächlichen Sachherrschaft und stellt - ebenso wie psychisch beeinträchtigende Einwirkungen etwa durch Lärm oder Lichtwerbung (dazu BGH a. a. O.) - eine Besitzstörung dar. Dem Urteil des Bundesgerichtshofs kann nicht entnommen werden, dass ein Besitzer gegenüber Dritten, welche die Versorgungsleitungen zu seinen Räumen zerstören oder unterbrechen, schutzlos sein soll.

Die verbotene Eigenmacht des Antragsgegners zu 1) ist auch nicht dadurch gerechtfertigt, dass die Berliner Wasserbetriebe wegen Zahlungsrückständen des Antragstellers mit einer Sperrung der Wasserversorgung gedroht hatten und dass eine aus den Antragsgegnern zu 1) bis 3) bestehende "Mieternotgemeinschaft" Zahlungen an die Wasserbetriebe leistete und eine Weiterbelieferung erreichte. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der Antragsgegner zu 1) nicht andere Nutzer des Hauses von der Wasserversorgung ausschließen und dazu zwingen darf, der "Mieternotgemeinschaft" beizutreten. Dies gilt umso mehr, als der Antragsteller vom Antragsgegner zu 1) seit Jahren weder Nebenkosten- noch Nutzungsentgelt erhalten und nach dem Schreiben der Berliner Wasserbetriebe vom 24. Februar 2009 an den Antragsteller vom 18. Juni 2009) offenbar am 23. Februar 2009 immerhin 6.124,71 € an die Wasserbetriebe gezahlt hat. [...]

Die Unterbrechung der Wasserversorgung durch einen Dritten kann eine verbotene Eigenmacht darstellen.

Die Vorgeschichte ist umfangreich, höchst verwickelt, gebar schon mehrere Grundsatzurteile bis zum BGH und geht offenbar endlos weiter - typisch Berlin, möchte man sagen. Also: Der Antragsteller, Hauptmieter und Betreiber eines in Berlin gelegenen "Kunsthauses", vermietete dem Antragsgegner im Juli 2000 Geschäftsräume zum Betrieb einer Gaststätte zu einer monatlichen Miete von 6.000 DM zuzüglich Nebenkosten. Warmwasser und Heizwärme bezog der Antragsgegner unmittelbar vom Antragsteller.

Seit September 2001 erbrachte der Antragsgegner keine Nebenkostenvorauszahlungen, wobei er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer für die vergangene Zeit nicht erteilten Nebenkostenabrechnung berief (insoweit bestand Streit zwischen den Parteien, ob eine Pauschale oder eine abzurechnende Vorauszahlung vereinbart war).

Ab August 2002 stellte der Antragsgegner die Zahlung der Kaltmiete ein. Der Antragsteller hatte zuvor im Jahr 2001 die Warmwasserversorgung eingestellt und sodann im Jahr 2003 angedroht, auch die Versorgung mit Heizwärme einzustellen. Die angekündigte Maßnahme wurde durch eine auf Antrag des Antragsgegners ergangene einstweilige Verfügung des LG Berlin untersagt; diese wurde jedoch aufgehoben, weil das Hauptsacheverfahren nicht durchgeführt worden war.

Im Juli 2005 kündigte der Antragsteller erneut eine Versorgungssperre an. Der Antragsgegner erhob daraufhin Klage mit dem Ziel der Untersagung der angedrohten Versorgungssperre. Das Landgericht gab der Klage im Hinblick auf die Heizungsversorgung statt. Der Antragsteller legte gegen das Urteil Berufung ein und kündigte das Mietverhältnis im August 2007 im Hinblick auf einen zu diesem Zeitpunkt jedenfalls unstreitigen Mietrückstand von acht Monaten fristlos.

Das Kammergericht (Urt. v. 6. September 2007 - 8 U 49/07 - GE 2007, 1316 = NZM 2007, 923) wies die Klage ab. Die zugelassene Revision hatte keinen Erfolg. Der BGH (Urt. v. 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07, GE 2009, 775) bestätigte die vom KG vertretene Auffassung, wonach mit der Beendigung des Mietverhältnisses auch die Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung ende, so dass vom Vermieter auch "grundsätzlich" keine Versorgungsleistungen mehr zu erbringen seien. Die - angedrohte - Einstellung dieser Leistungen stelle auch keine Besitzstörung dar, deren Unterlassung verlangt werden könnte.

Trotz der Beendigung des Mietverhältnisses nutzte der Antragsgegner die Räumlichkeiten weiter. Nachdem der Antragsteller seinerseits mit der Zahlung der Entgelte für die Kaltwasserversorgung an die Berliner Wasserbetriebe (BWB) in Verzug geraten war und diese mit der Einstellung der Wasserversorgung gedroht hatten, erreichten der Antragsgegner und weitere Bewohner des Gebäudes als "Mieternotgemeinschaft" durch Zahlungen an die BWB eine Weiterbelieferung. Hierdurch wäre aber auch ein Verbrauch von Kaltwasser durch den Antragsteller ermöglicht worden. Um das zu verhindern, sperrte der Antragsgegner die zu den Räumen des Antragstellers führenden Wasserleitungen im Keller des Gebäudes ab. Der Antragsteller beantragte daraufhin, dem Antragsgegner durch einstweilige Verfügung die Unterbrechung der Wasserversorgung zu untersagen.

Das Landgericht gab dem Antrag statt. Das Kammergericht wies den Antragsgegner durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO darauf hin, dass die Berufung, mit der sich der Antragsgegner auf die Entscheidungen des KG und des BGH berief, keine Aussicht auf Erfolg habe. Diese Entscheidungen beträfen die Einstellung einer zuvor übernommenen Versorgungsleistung im Rahmen des - beendeten - Mietvertrages. Hier habe jedoch zu keinem Zeitpunkt eine Versorgungsverpflichtung des Antragsgegners bestanden; dieser habe als "Dritter" gehandelt, so dass die Unterbrechung der Wasserversorgung eine verbotene Eigenmacht darstelle.

Die sicherlich zutreffende Entscheidung des KG gibt Anlass, noch einmal auf die Problematik der "Versorgungssperre" nach beendetem Mietverhältnis einzugehen. Der BGH hat diese Streitfrage zwar für die gerichtliche Praxis geklärt, weitere Probleme sind jedoch zu erwarten. Zum einen muss berücksichtigt werden, dass in dem zugrunde liegenden Fall das (Geschäftsraum-) Mietverhältnis durch die auf Nichtzahlung der Miete beruhende fristlose Kündigung des Vermieters unzweifelhaft beendet war. Wie aber soll verfahren werden, wenn über den Grund der Nichtzahlung der Miete Streit besteht, etwa dann, wenn der Mieter wegen behaupteter Mängel die Miete gemindert hat?

Hat der Vermieter in einem solchen Fall wegen des Erreichens eines kündigungsrelevanten Mietrückstandes gekündigt und eine Versorgungssperre vorgenommen, wird sich der Mieter, um effektiven Rechtsschutz insbesondere dann zu erreichen, wenn es um den Fortbestand eines in den Geschäftsräumen betriebenen Unternehmens geht, im Wege einer einstweiligen Verfügung gegen diese Maßnahme wenden müssen. Damit müsste im einstweiligen Verfügungsverfahren entschieden werden, ob die Miete in welchem Umfang auch immer gemindert war und das Mietverhältnis beendet ist oder fortbesteht. Schon im Hinblick darauf, dass in diesem Verfahren nur präsente Beweismittel verwendet werden dürfen (§ 294 Abs. 2 ZPO), die Feststellung eines Mangels i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB jedoch unter Umständen die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich macht (Schallschutz, Wärmedämmung, Feuchtigkeit), dürfte ein auf Wiederherstellung der Versorgung gerichteter Antrag im einstweiligen Verfügungsverfahren auch nach Widerspruch des Vermieters stets begründet sein. Der beantragende Mieter muss lediglich vortragen, dass die Versorgungsleistungen eingestellt worden sind, damit ein entsprechender Beschluss ergeht. Trägt der Vermieter dann mit dem Widerspruch die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen vor, wird der Mieter sich auf die Minderung der Miete wegen Mängeln berufen. Da hierüber im einstweiligen Verfügungsverfahren in der Regel nicht entschieden werden kann, müsste die zuvor erlassene einstweilige Verfügung in solchen Fällen stets aufrechterhalten werden.

Zum anderen fragt sich, welche Auswirkungen die Entscheidung des BGH auf Wohnraummietverhältnisse hat (von besonderem Interesse wäre hierbei, ob die Entscheidungsgrundsätze mit dem für Wohnraummietsachen zuständigen VIII. Senat des BGH abgestimmt worden sind). Hierzu hat der Senat ausgeführt, dass nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen könnten, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann (vgl. Gather in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 546 a BGB Rn. 47 ff.; Bieber in: MünchKomm BGB, 5. Aufl., § 546 a Rn. 28 ff.; allgemein Ernst in: MünchKomm BGB, 5. Aufl., § 280 Rn. 109 ff.). Solche nachvertraglichen Pflichten könnten sich im Einzelfall aus der Eigenart des - beendeten - Mietvertrages (z. B. Wohnraummiete) oder den besonderen Belangen des Mieters (z. B. Gesundheitsgefährdung oder etwa durch eine Versorgungssperre drohender, besonders hoher Schaden) ergeben. Eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Versorgungsverpflichtung würde allerdings allein den Interessen des Mieters dienen (vgl. insoweit Rolfs in: Staudinger, BGB, 2006, § 546 a Rn. 6). Die trotz beendeten Vertrages aus Treu und Glauben nach § 242 BGB herzuleitende Verpflichtung lasse sich daher nur rechtfertigen, wenn sie auf der anderen Seite den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderlaufe, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht. Sei dem Vermieter die Weiterbelieferung nicht zumutbar, komme es anders als bei bestehendem Mietvertrag auf den Umfang und die Grenzen eines Zurückbehaltungsrechts nicht an, weil der Vermieter in diesem Fall schon nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet sei. Nach diesen Grundsätzen könne der Vermieter etwa zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen verpflichtet sein, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist nach §§ 721, 765 a, 794 a ZPO gewährt worden ist und dem Vermieter wegen der regelmäßig entrichteten Nutzungsentschädigung kein Schaden entstehe.

Diese Ausführungen sind alles andere als griffig und dürften zu erheblichen Auslegungsproblemen in der Praxis führen; sie lassen aber vor allem die besondere Schutzwürdigkeit der Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters außer Betracht. Wenn der BGH die Zumutbarkeit einer Weiterbelieferung mit Versorgungsleistungen allein davon abhängig machen will, dass der "gekündigte" Mieter bis zu seinem Auszug regelmäßig die Nutzungsentschädigung zahlt, geht dies an der Realität vorbei. Der Mieter, der die Miete deswegen nicht zahlt, weil er vielleicht seinen Arbeitsplatz verloren hat, wird die Nutzungsentschädigung auch nach der Kündigung nicht zahlen können; Hilfe durch das Sozialamt lässt sich in der Regel nicht von einem Tag auf den anderen erhalten. Folgt man dem BGH, könnte der Vermieter sofort nach der Kündigung die Versorgung z. B. mit Heizwärme einstellen: Welche Auswirkungen das auf den Mieter und seine Familienangehörigen etwa während einer Frostperiode hat, braucht nicht weiter erläutert zu werden. Wenn der BGH in diesem Zusammenhang weiter ausführt, dass der Vermieter die Versorgungsleistungen "auf eigene Kosten" erbringen müsse und "Gefahr laufe", die verauslagten Kosten nicht erstattet zu erhalten, übersieht er, dass - jedenfalls in einer größeren Wohnanlage - z. B. Heizöl nicht für den einen Mieter, sondern für alle Mieter eingekauft wird und die hierfür aufgewendeten Kosten unabhängig davon entstehen, ob ein Mieter die Miete oder Nutzungsentschädigung nicht zahlt. Im Übrigen bleibt dem Vermieter ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Nutzungsentschädigung, so dass nicht recht einzusehen ist, weshalb der Vermieter bei Weiterbelieferung z. B. mit Heizwärme einen Schaden erlitten haben soll (ggf. steht dem Mieter aus der nach Mietende vorzunehmenden Nebenkostenabrechnung vielleicht auch ein Guthaben zu). Da die tatsächlichen Gegebenheiten bei der Wohnraummiete gänzlich anders gelagert sind als im Falle der Geschäftsraumvermietung, spricht wohl alles dafür, die Versorgungssperre hier grundsätzlich auszuschließen.