Versorgungssperre nach beendetem Wohnungsmietverhältnis

Der Vermieter muss nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses einstweilen die ungehinderte Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Heizung aufrechterhalten, wenn die dem Mieter bewilligte Räumungsfrist noch nicht abgelaufen und über Vollstreckungsschutzanträge noch nicht abschließend entschieden worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfügungskl. zu 1) und 2) bewohnen die in der ... gelegene 6-Zimmerwohnung nebst Küche, Korridor, Toilette und Toilette mit Bad/Dusche und einem Kellerraum mit einer Größe von 197 m2. Der Verfügungskl. zu 1) mietete die Wohnung ausweislich des schriftlichen Mietvertrages vom 7. April 1970 von dem damaligen Vermieter. Der Verfügungsbekl. ist Rechtsnachfolger dieses Vermieters. Der Mietzins beträgt derzeit 1.059,62 € brutto kalt zzgl. 160 € Heizkosten. Die Versorgung der Wohnung mit Strom und Gas ist nicht Bestandteil des Mietvertrages.

Die Verfügungskl. zu 2) ist die Ehefrau des Verfügungskl. zu 1) und wohnt in der Liegenschaft seit 1982.

Der Verfügungsbekl. kündigte dem Verfügungskl. zu 1) wegen Eigenbedarfs. Mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.11.2009 wurde der Verfügungskl. zu 1) verpflichtet, die Wohnung zu räumen; ihm wurde eine Räumungsfrist bis zum 31.3.2010 gewährt.

Am 12.3.2010 stellte der Verfügungskl. einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist um neun Monate, da es ihm aufgrund der Lage auf dem Wohnungsmarkt und dem gesundheitlichen Zustand der Verfügungskl. zu 2) nicht möglich wäre, eine neue Wohnung in der bewilligten Räumungsfrist zu finden. Über den Verlängerungsantrag ist noch nicht entschieden.

Ein Räumungstitel gegen die Verfügungskl. zu 1) liegt derzeit noch nicht vor. Ein Räumungsverfahren ist anhängig.

Mit Schreiben vom 22.3.2010 forderte der Verfügungsbekl. den Verfügungskl. zu 1) auf, dem Verfügungsbekl. Zutritt zu den Räumlichkeiten zu gewähren, damit diese besichtigt werden können im Hinblick auf die notwendig durchzuführenden Erhaltungsmaßnahmen. Darüber hinaus teilte der Verfügungsbekl. dem Verfügungskl. zu 1) mit, dass am 1. April 2010 alle Versorgungsleitungen zu der Wohnung im Erdgeschoss gekappt werden, damit die Sanierungsarbeiten im Souterrain beginnen können.

Die Verfügungskl. zu 1) und 2) haben am 25.3.2010 den Erlass einer einstweiligen Verfügung [dahin gehend] beantragt, dem Antragsgegner aufzugeben, die Versorgung der Wohnung mit Wasser und Heizung sowie mit Strom und Gas zu unterbrechen oder in sonstiger Weise zu beeinträchtigen. [...]

Das Amtsgericht hat am 26.3.2010 die einstweilige Verfügung hinsichtlich des Verfügungskl. zu 1) dahin gehend erlassen, dass der Antragsgegner

1. die Versorgung mit Wasser und Heizung zu gewährleisten und sicherzustellen [hat],

2. es zu unterlassen [hat], die Versorgungsleitungen für die Heizung zu unterbrechen oder die Versorgung mit Heizenergie in sonstiger Weise zu beeinträchtigen,

3. es zu unterlassen [hat], die Versorgungsleitungen für Wasser zu unterbrechen, die Versorgung mit Wasser oder die Entsorgung des Abwassers in sonstiger Weise zu beeinträchtigen,

4. die Funktion der technischen Einrichtungen zur Stromversorgung des Hauses zu gewährleisten [hat], so dass die Wohnung des Antragstellers mit Strom versorgt werden kann. [...]

Gegen diese einstweilige Verfügung, zugestellt an den Verfügungsbekl. am 30.3.2010, hat der Verfügungsbekl. am 1.4.2010 Widerspruch eingelegt. [...]

Die einstweilige Verfügung war aufrechtzuerhalten.

Dem Verfügungskl. zu 1) steht der geltend gemachte Anspruch auf Gewährleistung der ungehinderten Versorgung von Strom, Wasser, Gas und Heizung gemäß § 242 BGB als Ausfluss der nachvertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag gemäß § 535 BGB zu. Zwar endet grundsätzlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Aber nach Treu und Glauben können einzelne Pflichten des Vermieters auch noch nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses fortbestehen. Hierzu gehören z. B. die Pflicht zur Erhaltung der Versorgungseinrichtungen, die die Nutzbarkeit der Mieträume ermöglicht. Dies ist im Falle der Wohnraummiete evident (vgl. GE 2009, 775 = NJW 2009, 187-189). Eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Pflicht des Vermieters nach Treu und Glauben zur Versorgung der Wohnräume darf aber nicht allein den Mietinteressenten dienen, sondern muss die Interessenlage beider scheidender Vertragsparteien berücksichtigen. In der Regel werden im Falle der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges stets dann die Vermieterinteressen hinreichend berücksichtigt, wenn sichergestellt ist, dass der Vermieter die Nutzungsentschädigung erhält bzw. die Kosten für die Versorgung gezahlt werden. Vorliegend liegt das Interesse des Verfügungsbekl. als Vermieter jedoch in der Selbstnutzung durch Familienangehörige. In diesem Fall stellt bereits der weitere Verbleib der Verfügungskl. in den Räumlichkeiten eine so starke Verletzung der Vermieterinteressen dar, dass eine Zumutbarkeitserwägung kaum zugunsten der Mieter ausfallen kann. Dabei darf im vorliegenden Fall jedoch nicht unbeachtet bleiben, dass die Eigennutzung der Familienangehörigen des Verfügungsbekl. zunächst von der Herstellung der Räume abhängig ist, die erst die angestrebte Nutzung ermöglichen. Dem steht die vermeintliche Erkrankung der Verfügungskl. zu 2) als naher Angehöriger des Verfügungskl. zu 1) gegenüber, deren Erkrankung auch die Suizidgefahr beinhalten soll. Sollte hier durch eine Zwangsräumung eine konkrete Gefahr für das Leben bestehen, wäre auch zu erwägen, ob andere vorbeugende Maßnahmen durch das Vormundschaftsgericht geboten sind.

Unabhängig von den hier widerstreitenden Interessen muss derzeit eine Versorgung der Räumlichkeiten aufrechterhalten bleiben. Denn das Gesetz sieht im Falle eines vollstreckbaren Titels die Möglichkeit vor, dass der Mieter durch Räumungsschutzanträge der bevorstehenden Räumung zeitweilig entgeht. Will das Gesetz die Nutzbarkeit während dieser Zeit jedoch sicherstellen - sonst wären die Schutzanträge sinnentleert -, muss auch der Vermieter verpflichtet sein, diese Nutzbarkeit aufrechtzuerhalten. Ihm steht insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Mieter zu. Im vorliegenden Fall nutzen der Verfügungskl. zu 1) bis zum 31.3.2010 die Wohnräume weiter im Rahmen der ihm bewilligten Räumungsfrist. Diese ist nunmehr abgelaufen. Da jedoch ein Verlängerungsantrag gestellt ist, über den noch nicht entschieden ist, so hat das erkennende Gericht in der jetzigen Situation zu unterstellen, dass eine Verlängerung der Räumungsfrist möglich ist. Bis über diesen Antrag entschieden ist, ist die Versorgung der Wohnräume jedenfalls sicherzustellen. Sollte der Räumungsfristverlängerungsantrag erfolglos bleiben und Räumungsschutzanträge ebenfalls, und sollte das zugrunde liegende Räumungsurteil durch den BGH bestätigt werden, ist die Verpflichtung aus dieser einstweiligen Verfügung hinfällig. Andernfalls setzt sich auch die Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung fort. Angesichts dieser Unwägbarkeiten kann die einstweilige Verfügung auch nicht eindeutig befristet werden. Da aber auch der Verfügungskl. zu 1) an Recht und Gesetz gebunden ist, verlangt die Rechtstreue, dass die Räumung im Falle der Rechtskraft und endgültigen Ablehnung von Räumungsschutzanträgen vollzogen wird.

Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses darf der Vermieter die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Heizung jedenfalls dann nicht einstellen, wenn die dem Mieter bewilligte Räumungsfrist noch nicht abgelaufen und über Vollstreckungsschutzanträge noch nicht abschließend entschieden worden ist.

Der Vermieter der Wohnung kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs u. a. für seine Angehörigen. Die darauf gestützte Räumungsklage hatte Erfolg. Ein Räumungstitel liegt jedoch nur gegen den Mieter, nicht gegen seine die Wohnung mitbewohnende Ehefrau vor. Über den Antrag des Mieters auf Verlängerung der ihm gewährten Räumungsfrist ist noch nicht entschieden. Nachdem der Vermieter angekündigt hatte, dass alle Versorgungsleitungen zu der Wohnung gekappt würden, damit Sanierungsarbeiten durchgeführt werden könnten, erwirkten der Mieter und seine Ehefrau eine einstweilige Verfügung des Amtsgerichts, durch die dem Vermieter die einstweilige Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Heizung aufgegeben wurde. Dagegen legte der Vermieter Widerspruch ein.

Das AG Schöneberg hielt die von ihm erlassene einstweilige Verfügung aufrecht.

Der Anspruch des Mieters auf einstweilige Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Heizung ergebe sich als Ausfluss der nachvertraglichen Verpflichtungen des Vermieters. Zwar stelle der weitere Verbleib des Mieters und seiner Ehefrau angesichts des Interesses des Vermieters an der Selbstnutzung der Wohnung durch seine Familienangehörigen eine so starke Verletzung der Vermieterinteressen dar, dass die notwendige Zumutbarkeitsabwägung zu Lasten des Mieters ausgehe.

Jedoch sei zu berücksichtigen, dass die gewährte Räumungsfrist dem Mieter ermöglichen solle, die Wohnung weiter zu nutzen. Während dieser Zeit müsse der Vermieter die Nutzbarkeit aufrechterhalten. Zwar sei die Räumungsfrist im vorliegenden Fall bereits abgelaufen, aber über den gestellten Verlängerungsantrag noch nicht entschieden worden. Bis zu dieser Entscheidung müsse die Versorgung der Wohnung sichergestellt bleiben.

Bisher hat der BGH (Urteil vom 6. Mai 2009, XII ZR 137/07, GE 2009, 775) nur für Gewerberäume entschieden, dass die Unterbrechung der Versorgungsleitungen keine verbotene Eigenmacht darstellt und daher auch keine einstweilige Verfügung des Mieters rechtfertigt, die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Heizung aufrechtzuerhalten (vgl. dazu Eupen, GE 2009, 746). Diese Rechtsprechung kann nicht auf Wohnraummietverhältnisse übertragen werden. Für diese stellt nach h. M. (vgl. u. a. OLG Saarbrücken, Beschlüsse vom 2. September 2005, 8 W 204/05, zitiert nach juris) die Versorgungssperre eine Besitzstörung dar, die eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter auf weitere Versorgung rechtfertigt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist (§§ 721, 765 a ZPO) oder Vollstreckungsschutz (§ 765 a ZPO) gewährt worden ist. Das AG Schöneberg erweitert diese Rechtsprechung vertretbar auf den Fall, dass über einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist noch nicht entschieden worden ist. Vermietern von Wohnraum ist daher dringend abzuraten, die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Heizung einzustellen oder zu unterbrechen.