Versorgungssperre gegen Mieter und dinglich Wohnberechtigte

Eine Versorgungssperre ist nicht nur gegen den Mieter des zahlungssäumigen Wohnungseigentümers zulässig, sondern gleichermaßen gegen den Nutzer aufgrund eines dinglichen Wohnrechts. Die Versorgungssperre kann nicht durch Zahlung von Teilbeträgen auf Heizung und Wasser abgewendet werden, sondern nur durch Ausgleich sämtlicher Zahlungsrückstände.

I. Das Landgericht hat die Klage auf Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, die Störung der Wohnungsrechte der Kl. durch Sperrung der Wasserzufuhr und der Heizung zu unterlassen, für begründet erachtet, allerdings nur Zug-um-Zug gegen monatliche Zahlung der Kl. an die Bekl. in Höhe von 1.356 €. Dementsprechend hat es die einstweilige Verfügung des Landgerichts vom 19.6.2007 mit der vorgenannten Einschränkung aufrechterhalten.

Dagegen wendet sich die Bekl. mit ihrem Begehren, die Klage vollständig abzuweisen nach Maßgabe ihrer Berufungsbegründung insbesondere mit dem Argument, dass die Einschränkung des Zurückbehaltungsrechtes ohne Stütze im Gesetz sei. Auch sei die Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits zweifelhaft.

Die Kl. begehrt mit ihrer Berufung die uneingeschränkte Verpflichtung der Bekl., die Sperrung der Wasserzufuhr und der Heizung zu unterlassen. Sie ist insbesondere der Ansicht, dass der dinglich Berechtigte nicht einem Mieter gleichgesetzt werden dürfe, weil er keine vergleichbaren Rechte gegenüber dem Wohnungseigentümer habe. Das Zurückbehaltungsrecht dürfe auch nur durchgesetzt werden, wenn alle Vollstreckungsmöglichkeiten gegenüber dem Eigentümer ausgeschöpft worden seien, was hier - unstreitig - nicht geschehen sei. Die Sperrung verstoße auch gegen § 242 BGB, weil der Beschluss vom 4.4.2007 ausschließlich ein Instrument der Schikane sei.

II. 1. Berufung der Kl.

Die Berufung der Kl. ist begründet, denn das Landgericht hat zu Recht entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich berechtigt war, eine Versorgungssperre zu verhängen; dass der diesbezügliche Beschluss der Gemeinschaft vom 4.4.2007 wirksam getroffen worden ist, ist zwischenzeitlich durch Beschluss des Kammergerichts vom 19.2.2009 bestätigt worden. Ferner hat das Landgericht zutreffend entschieden, dass das Zurückbehaltungsrecht auch dann ausgeübt werden darf, wenn die Wohnung aufgrund eines dinglichen Wohnrechts genutzt wird, weil das dingliche Wohnrecht vom Eigentumsrecht abgeleitet ist und der Wohnberechtigte deshalb nicht mehr Rechte haben kann als der Eigentümer. Dies gilt jedenfalls für den Fall, dass eine Wohnung von einem Mieter genutzt wird (vgl. BGH, Urteil vom 1.12.2006 - V ZR 112/06 - GE 2007, 229 = WM 2007, 461 im Anschluss an KG, Urteil vom 21.3.2006 - 4 U 97/05 = NJW-RR 2006, 1239); in diesem Fall stellt die Versorgungssperre gegenüber dem Mieter auch keine verbotene Eigenmacht dar (KG, Beschluss vom 21.5.2001 - 24 W 94/01). Auf die Frage, ob der Mieter insoweit den Zutritt zur Wohnung zu dulden hat (vgl. KG, Beschluss vom 26.1.2006 - 8 U 208/05 = GE 2006, 389 = NJW-RR 2006, 658), kommt es hier nicht an. Wenn aber dem Mieter gegenüber die Durchsetzung des Zurückbehaltungsrechtes grundsätzlich möglich ist, dann ist kein Grund ersichtlich, warum dies gegenüber einem Nutzer mit dinglichem Wohnrecht unzulässig sein sollte. Denn auch dieses Wohnrecht ist vom Eigentümer abgeleitet und kann dem Nutzer deshalb keine weitergehenden Rechte verschaffen. Solches sehen die sachenrechtlichen Regelungen über die Bestellung eines dinglichen Wohnrechts nicht vor.

Dem kann die Kl. auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass sie als dinglich Wohnberechtigte nicht die einem Mieter gegenüber einem Vermieter bestehenden Rechte habe. Denn die im Einzelnen konkret ausgestalteten Rechte des Mieters gegenüber seinem Vermieter sind insoweit nicht entscheidend, vielmehr wäre es auch hier der Kl. unbenommen (gewesen), die Rückstände vollständig auszugleichen, indem sie auf die Schuld der Eigentümerin geleistet hätte oder leisten würde und dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft damit die Grundlage entziehen würde. Gegenüber der Eigentümerin hätte sie einen Anspruch auf Erstattung des Geleisteten im Wege der Geschäftsführung ohne Auftrag, so dass sie insoweit auch nicht rechtlos gestellt wäre. Die Tatsache, dass die Kl. aufgrund des über ihr Vermögen eröffneten Konkursverfahrens möglicherweise selbst nicht in der Lage war/ist, sämtliche Rückstände auszugleichen, kann nicht zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehen, die ein berechtigtes Interesse daran hat, ihre Wohngeldansprüche durchzusetzen und es nicht hinnehmen muss, dass diese weiter ansteigen.

Die Ansicht der Kl., die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes setze voraus, dass die Vollstreckungsmöglichkeiten bezüglich der WohngeIdrückstände gegenüber der Eigentümerin zuvor ausgeschöpft worden wären, findet in der Rechtsprechung keine Stütze. Insbesondere besagt die von der Kl. zitierte Entscheidung des BGH (GE 2005, 1359 = NJW 2005, 2622) darüber nichts. Zwar ist dort im Tatbestand erwähnt, dass die Vollstreckung der titulierten Rückstände gegen die dortige Bekl. keine Aussicht auf Erfolg bot. Die Entscheidungsgründe stellen aber auf diesen Umstand an keiner Stelle ab, vielmehr wird das Zurückbehaltungsrecht dort lediglich an die Voraussetzung geknüpft, dass ein erheblicher Rückstand mit der Zahlung des Hausgeldes vorliegen muss und dem Vollzug der Sperre eine Androhung vorausgehen muss. Weitere Einschränkungen finden sich in den Entscheidungsgründen nicht. Solche erscheinen auch nicht sachgerecht, denn sie würden das Zurückbehaltungsrecht weitestgehend leer laufen lassen, indem zunächst erhebliche Zeit verstreichen würde, um die Ansprüche titulieren zu lassen und dann weitere Zeit mit Vollstreckungsversuchen vergehen würde, in der die - bei Beschlussfassung bereits notwendigerweise erheblichen - Wohngeldrückstände immer weiter ansteigen würden.

Die Kl. kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, dass die Durchsetzung des Zurückbehaltungsrechtes ihr gegenüber eine reine Schikanemaßnahme sei, denn dafür gibt es keine hinreichenden Anhaltspunkte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich vielmehr nur in Wahrnehmung ihrer berechtigten Interessen bemüht, ihre Rückstände einzutreiben, u. a. durch verschiedene Vergleichsverhandlungen. Dass sie dabei in irgendeiner Weise rechtswidrig und missbräuchlich verfahren wäre, ist nicht dargetan. Insbesondere folgt dies nicht daraus, dass die Gemeinschaft nicht gegen die Eigentümerin vollstreckt hat, denn dazu war sie aus oben genannten Gründen und vor dem Hintergrund, dass bezüglich der Eigentümerin ebenfalls ein Insolvenzverfahren durchgeführt wurde, nicht verpflichtet. Dass die Bemühungen wegen der nicht unkomplizierten Rechtsbeziehungen der Beteiligten untereinander bislang nicht zum Erfolg geführt haben, macht das Vorgehen der Bekl. nicht rechtswidrig und begründet keinen Verstoß gegen § 242 BGB (vgl. insoweit auch den Beschluss des Kammergerichts vom 19.2.2009).

Die Durchsetzung des Zurückbehaltungsrechtes scheitert auch nicht an den zwischenzeitlichen Zahlungen der Kl. gemäß der Anlage K 3 zum Schriftsatz vom 25.5.2008, denn durch diese Zahlungen sind/werden die Wohngeldansprüche der Bekl. unstreitig nicht in vollem Umfang erfüllt, da eine monatliche Unterdeckung von 735 € besteht. Durch Teilzahlungen kann aber das Zurückbehaltungsrecht nicht wirksam abgewendet werden (KG, Beschluss vom 8.8.2005 - 24 W 112/04 = NJW-RR 2006, 446). Den Ausführungen der Bekl. im Schriftsatz vom 5.1.2009, dass nach einer weiteren Zahlung des Konkursverwalters in Höhe von 100.000 € am 4.8.2008 weiterhin Forderungen der Gemeinschaft offen sind, ist die Kl. nicht entgegengetreten. Insbesondere hat sie nicht substantiiert eingewendet, dass sämtliche auf die beiden streitigen Wohneinheiten entfallenden Wohngeldansprüche erfüllt sind. Auch wenn sie selbst nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, hätte es ihr oblegen und war hier auch möglich, entsprechende Auskünfte über ihren Konkursverwalter, gegenüber dem sie ein Auskunftsrecht hat, einzuholen und gegenüber der vorgelegten Abrechnung konkrete Einwendungen zu erheben.

Letztlich kann die Kl. gegenüber dem Zurückbehaltungsrecht der Bekl. nicht mit Erfolg einwenden, dass dieses deshalb nicht mehr bestehe, weil die Eigentümergemeinschaft gegenüber der F. Stiftung als Eigentümerin aufgrund des Vergleichs vom 25./26.5.2005 keine Wohngeldansprüche mehr habe. Zwar ist in dem Vergleich geregelt (§ 3 Abs. 1), dass die Rückstände bis zum 31.12.2004 vom Konkursverwalter ausgeglichen und ab Januar 2005 die fälligen Wohngelder und Sonderumlagenanteile vom Konkursverwalter übernommen werden. Damit hat sich die Eigentümergemeinschaft aber nicht ihres Zurückbehaltungsrechts begeben. Dabei kann unterstellt werden, dass die Vergleichsparteien die genannte Regelung weiterhin als verbindlich für sich anerkennen, obwohl zwischenzeitlich durch die Urteile des Landgerichts Flensburg (4 O 156/07) und des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (1 U 114/07 vom 20.6.2008) entschieden ist, dass die Wohnrechte der Kl. nicht zur Konkursmasse des Konkursverfahrens gehören, so dass deren Löschung, wie sie in dem Vergleich vereinbart ist, ohne die Mitwirkung der Kl. nicht möglich sein dürfte. Unerheblich ist, ob die Vergleichsparteien sich aufgrund des vorgenannten Problems im Übrigen an die Vereinbarung unter § 1 gebunden fühlen, wonach das Eigentum von der F. Stiftung auf die Kl. übertragen werden sollte. Denn das Zurückbehaltungsrecht steht der Bekl. gegenüber der Eigentümerin der Wohneinheiten als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, also entweder gegenüber der F. Stiftung oder - bei Durchsetzung der Vereinbarung unter § 1 des Vergleichs - der Kl. persönlich, vertreten durch den Konkursverwalter. Dieses Zurückbehaltungsrecht ist nicht dadurch entfallen, dass der Konkursverwalter ab Januar 2005 die Zahlung der fälligen Wohngelder und Sonderumlagenanzeige übernommen hat (die Rückstände bis zum 31.12.2004 sind zwischenzeitlich unstreitig ausgeglichen). Denn zum einen hat damit lediglich ein Dritter die Zahlungsverpflichtung (als Schuldmitübernahme oder befreiende Schuldübernahme) übernommen, an der Eigentümerstellung, die gemäß § 273 BGB das Zurückbehaltungsrecht begründet aufgrund der aus dem Gemeinschaftsverhältnis jedem Mitglied der Gemeinschaft gegenüber allen anderen Mitgliedern bestehenden Verpflichtungen (vgl. dazu BGH GE 2005, 1359 = NJW 2005, 2622) hat sich dadurch nichts geändert. Zum anderen kann nicht angenommen werden, dass - nach dem Willen der am Vergleich beteiligten Parteien – die Eigentümergemeinschaft aufgrund der Regelung in § 3 des Vergleichs auf ihr Zurückbehaltungsrecht verzichtet hat oder dieses aufgeben wollte. Denn insoweit ist der Gesamtkontext des Vergleichs zu berücksichtigen, wonach die Kl. Eigentümerin werden sollte und damit Schuldnerin der Wohngeldansprüche der Gemeinschaft geworden wäre, so dass dann ihr gegenüber - für die Dauer des Konkursverfahrens vertreten durch den Konkursverwalter - gegebenenfalls ein Zurückbehaltungsrecht bestanden hätte, weil die Verpflichtungen der F. als Eigentümerin damit nahtlos auf die Kl. übergegangen wären, so dass die Verpflichtung des Konkursverwalters zur Zahlung des Wohngeldes nur dahin gehend verstanden werden kann, dass er für die Eigentümerin das Wohngeld zahlen sollte. Er hat sich also nicht als irgendein außenstehender Dritter verpflichtet, sondern als Vertreter der Kl., die nach dem Vergleich Eigentümerin werden sollte. Dann aber besteht das Zurückbehaltungsrecht fort, bis die Schulden insgesamt beglichen sind.

2. Berufung der Bekl.

Die Berufung der Bekl. ist begründet. Die vom Landgericht vorgenommene Zug-um-Zug-Verurteilung könnte nur dann Bestand haben, wenn die Kl. das Zurückbehaltungsrecht der Bekl. bezüglich der Versorgung mit Wasser und Heizung durch Zahlung von Teilbeträgen der Wohngeldansprüche der Gemeinschaft abwenden könnte. Dem steht entgegen, dass dieses Zurückbehaltungsrecht - wie oben bereits ausgeführt - nur durch vollständige Zahlung aller Rückstände zum Erliegen gebracht werden kann (KG, Beschluss vom 8.8.2005 - 24 W 112/04 = NJW-RR 2006, 446). Es sind keine Gründe ersichtlich, warum sich die Eigentümergemeinschaft im vorliegenden Fall mit weniger als der vollständigen Leistung zufrieden geben müsste. Wenn dies der Fall wäre, wäre der Beschluss vom 4.4.2007 - konsequenterweise - als übermäßig oder unverhältnismäßig zu qualifizieren, und auf seiner Grundlage dürfte gar keine Versorgungssperre durchgesetzt werden. Dass Letzteres nicht der Fall ist, ist zwischenzeitlich durch das Kammergericht abschließend entschieden (Beschluss vom 19.2.2009).

Die Einschränkung des Zurückbehaltungsrechtes kann auch nicht auf Treu und Glauben gestützt werden, wovon das Landgericht offenbar ausgegangen ist. Die Begründung, dass der dinglich Wohnberechtigte nicht die vollen Zahlungen an die Gemeinschaft erbringen müsse, um der Versorgungssperre die Grundlage zu entziehen, trägt nicht, denn sie geht ohne weitere Erläuterung davon aus, dass die Eigentümergemeinschaft es hinnehmen muss, dass ihre Ansprüche nur teilweise befriedigt werden und sie bezüglich des offenbleibenden Teils darauf angewiesen ist, diesen gegenüber dem Eigentümer beizutreiben. Für eine derartige Beschränkung ihrer Rechte ist kein Grund ersichtlich, denn die Eigentümergemeinschaft hat keinerlei Einfluss darauf, dass dingliche Wohnrechte vom jeweiligen Eigentümer bestellt werden, und sie muss deshalb auch bei der Durchsetzung der Rechte, die ihr gegenüber den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft zustehen, keine Rücksicht darauf nehmen, wie und durch wen die Eigentumseinheiten genutzt werden. Gegen die Einschränkung des Zurückbehaltungsrechtes der Eigentümergemeinschaft spricht im Übrigen auch die oben näher begründete rechtliche Würdigung, dass der dinglich Wohnberechtigte nicht mehr Rechte haben kann als der Eigentümer. Ohne dass es streitentscheidend darauf ankäme, kommt im vorliegenden Fall hinzu, dass die Kl. es selbst war, die - als frühere Eigentümerin - sich die Wohnrechte bestellt hat und durch die spätere Übertragung des Eigentums an die F. Stiftung das Auseinanderfallen von Eigentum und Wohnrecht herbeigeführt hat. Die Kl. kann unter diesen Umständen nicht nach Treu und Glauben erwarten, dass die Bekl. auf die von ihr - der Kl. - geschaffene rechtliche Situation Rücksicht nimmt und Nachteile aufgrund des Bestehens des Wohnrechts in Kauf nimmt, die sie nicht gehabt hätte, wenn die Kl. Eigentümerin geblieben wäre. Dabei wird nicht übersehen, dass es der Kl. freistand, wie geschehen, mit der Wohnung zu verfahren (vgl. OLG Schleswig - I U 114/07- unter B.ll.c.). Nur muss die an diesen Rechtsgeschäften unbeteiligte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer deshalb nicht die mit der landgerichtlichen Entscheidung verbundenen Nachteile hinnehmen.

Aus den genannten Gründen kann auch den Ausführungen im Urteil des Landgerichts vom 19.6.2007 nicht gefolgt werden, denn es stellt einseitig auf die Interessen der Kl. ab und berücksichtigt nicht hinreichend die Interessen und Rechte der Bekl. an einem vollständigen Ausgleich ihrer Wohngeldansprüche. Das im einstweiligen Verfügungsverfahren ergangene Urteil war deshalb auf Antrag der Bekl. aufzuheben.

Auch der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts unterliegt der Versorgungssperre ebenso wie der Mieter eines insolventen Wohnungseigentümers.

Mit Urteil vom 7. Dezember 2007 hat das LG (GE 2008, 316, 341) eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft angedrohte Versorgungssperre gegen die Nutzerin der Wohnung aufgehoben, dies jedoch davon abhängig gemacht, dass die Nutzerin an die Gemeinschaft das den Wohnungseigentümern geschuldete Nutzungsentgelt, höchstens den Betrag des monatlichen Wohngeldes, mindestens aber die reinen Betriebskosten, die die Nutzerin indirekt mit verursacht, zahlt. Hiergegen haben beide Parteien Berufung an das KG eingelegt. Die Gemeinschaft will den Vorbehalt beseitigt wissen. Die Nutzerin erstrebt dagegen die völlige Aufhebung der Versorgungssperre ohne Einschränkungen. Die Besonderheit des Falles besteht darin, dass die Nutzerin ihre Rechte nicht aus einem Mietvertrag herleitet, sondern aus einem dinglichen Wohnrecht (§ 1093 BGB), das ihr die inzwischen insolvente Wohnungseigentümerin eingeräumt hat.

Das KG gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft recht. Die Nutzerin kann nicht mehr Rechte haben als eine Mieterin, die ihre Rechte von dem vermietenden Wohnungseigentümer ableitet (BGH GE 2005, 1359). Die Versorgungssperre darf auch nicht davon abhängig gemacht werden, dass die Nutzerin Teilbeträge für Wasser und Heizung an die Gemeinschaft leistet, sie müsste vielmehr alle Rückstände ausgleichen. Die Revision an den BGH wurde nicht zugelassen, eine Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH abgelehnt.

Die Versorgungssperre hinsichtlich einzelner Wohnungen ist nach wie vor eine heikle Angelegenheit. Ein WEG-Verwalter wird bei der Durchführung einen Rechtsanwalt einschalten, um Haftungsfallen zu vermeiden. Die Einzelheiten sind noch immer stark umstritten. Zu unterscheiden ist vor allem die Durchsetzung gegen einen selbstnutzenden Wohnungseigentümer einerseits und gegen den Mieter eines Wohnungseigentümers andererseits.

a) Durchsetzung gegen den selbstnutzenden Wohnungseigentümer

Mit seiner Entscheidung vom 10. Juni 2005 hat der BGH (GE 2005, 1359) sinngemäß entschieden, dass der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer Gemeinschaft die anderen Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre berechtigt. Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts in der Gemeinschaft geht aber regelmäßig über die dem Verwalter eingeräumten Befugnisse zur Einforderung laufender und rückständiger Zahlungen hinaus und bedarf eines (ggf. auch allgemeinen) Mehrheitsbeschlusses. Es muss ein erheblicher Rückstand vorhanden sein, den der BGH mit mehr als sechs Monatsbeiträgen des Hausgelds ansetzt. Ferner muss dem Vollzug der Sperre eine Androhung vorausgehen, sofern nicht unmittelbar um den Vollzug prozessiert wird. Nach § 14 Nr. 4 WEG ist der selbstnutzende Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seiner Wohnung zum Zwecke des Absperrens der Versorgungsleitungen zu dulden. Durch Teilzahlung in Höhe der auf die Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann der Wohnungseigentümer das Zurückbehaltungsrecht nicht abwenden, er muss alle Rückstände zahlen.

b) Versorgungssperre gegen Mieter usw. des zahlungssäumigen Wohnungseigentümers

In Bezug auf andere Nutzungsberechtigte des nicht selbstnutzenden Wohnungseigentümers ist die Rechtslage derzeit schwer zu überblicken, weil der Mieter usw. ein (auch verfassungsrechtlich geschütztes) Recht zum Besitz hat und in keinem unmittelbaren Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft steht, die für die Betriebskosten von Heizung und Wasser aufzukommen hat. Der Hinweis darauf, dass der vermietende Wohnungseigentümer dem Mieter nicht mehr Rechte übertragen kann, als er selbst hat, rechtfertigt keinen generellen Durchgriff der Eigentümergemeinschaft auf den Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten. Denn grundsätzlich ist der Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG u. a. berechtigt, die Wohnung anderen zu überlassen (wobei er freilich für das Verhalten der Mieter usw. nach § 14 Nr. 2 WEG einzustehen hat). Für einen möglichen Durchgriff der Gemeinschaft gegen einen störenden Mieter hat sich der WEG-Senat des BGH ausgesprochen (GE 2007, 229). Der Miet-Senat des BGH hat hierzu noch nicht Stellung genommen. Die Mietgerichte sind gegenüber Zurückbehaltungsrechten der Vermieter gegen zahlungssäumige Mieter sehr zurückhaltend. Teilweise wird die Versorgungssperre als verbotene Eigenmacht angesehen, die zu unterlassen ist. Teilweise wird ein Unterschied zwischen laufenden und beendeten Mietverhältnissen gemacht oder auch zwischen gewerblichen und Wohnmietverhältnissen. Wegen der Unübersichtlichkeit der Rechtsprechung erscheint die Einschaltung eines Rechtsanwalts unabdingbar, der auch mit den örtlichen Varianten der Rechtsprechung vertraut ist. Im vorliegenden Fall hat, weil es sich nicht um eine WEG-Sache handelt, nicht der WEG-Senat des KG, sondern ein anderer Senat entschieden, sich aber mehrfach auf dessen Rechtsprechung berufen und sich ihr angeschlossen.