Versorgungssperre bei dinglicher Wohnberechtigung und Wohngeldrückständen des Wohnungseigentümers

Versorgungssperre bei dinglicher Wohnberechtigung und Wohngeldrückständen des Wohnungseigentümers; Stromsperre; Wassersperre; Heizungssperre; Wohngeldrückstände

1. Eine Eigentümergemeinschaft darf gegenüber einem Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre verhängen, um Rückstände beizutreiben.

2. Die Versorgungssperre ist auch gegenüber einem dinglich Wohnberechtigten zulässig; die Rechte aus einem dinglichen Wohnrecht gehen nicht weiter als die, die der Eigentümer selbst hat.

3. Der dinglich Wohnberechtigte kann der Versorgungssperre durch Leistung höchstens des Betrages des Wohngeldes, mindestens aber der reinen von ihm direkt verursachten Betriebskosten an die Eigentümergemeinschaft die Grundlage entziehen.

4. Die Bezahlung von Rückständen kann gegenüber dem dinglich Wohnberechtigten nicht zur Bedingung für die Beseitigung der Versorgungssperre gemacht werden.

Die Kl. bewohnt in der Wohnanlage der Bekl. (einer WEG) zwei zusammengelegte Eigentumswohnungen. Diese gehörten, wie drei weitere, früher einmal der Kl. Sie bestellte sich selbst 1993 an beiden Wohnungen ein dingliches Wohnrecht; dabei war vorgesehen, dass bei Auseinanderfallen von Eigentum und Wohnrecht jährlich zusammen 36.000 DM als Entgelt zu entrichten seien. Später übertrug die Kl. das Eigentum an allen fünf Wohnungen einer im Ausland ansässigen F.-Stiftung. 1997 wurde über das Vermögen der Kl. das Konkursverfahren eröffnet. 2002 wurde in Liechtenstein das inzwischen beendete Konkursverfahren über das Vermögen der F.-Stiftung eröffnet. Am 26. Mai 2005 wurde ein zwischen dem Konkursverwalter der Kl., der Masseverwalterin der F.-Stiftung und der Bekl. ein notarieller Vergleich geschlossen, an dem die Kl. nicht beteiligt war. Gegen dessen Vollzug wehrt sich die Kl., weil dadurch ihre eingetragenen Rechte, auch an den von ihr bewohnten Wohnungen, verloren gehen würden. Die F.-Stiftung zahlte längere Zeit die Wohngelder gar nicht oder nicht vollständig. Die Kl. zahlte längere Zeit Beträge an die Bekl. zur Deckung von Betriebskosten ihrer Wohnungen. Am 4. April 2007 beschloss die WE-Versammlung, Wasser und Heizung für die beiden von der Kl. bewohnten Wohnungen wegen der Rückstände von über 25.000 € zu sperren.

Die Kl. beantragte dagegen erfolgreich eine einstweilige Verfügung (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 19. Juni 2007 - 53 T 51/07 -, GE 2008, 207).

Die Bekl. befolgte diese einstweilige Verfügung, stellte aber beim AG Schöneberg einen Antrag nach § 926 Absatz 1 ZPO, woraufhin die vorliegende Klage erhoben worden ist. Durch Urteil vom 30. Juli 2007 stellte das Landgericht Flensburg (4 O 156/07) fest, dass die beiden dinglichen Wohnrechte nicht zur Konkursmasse gehörten. Die Kl. beantragt Feststellung, dass die Bekl. verpflichtet ist, die Sperrung der Wasserzufuhr und Sperrung der Heizung zu unterlassen, hilfsweise, dass die Unterlassungsverpflichtung Zug um Zug gegen Zahlung bestimmter monatlicher Beträge bestehe.

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet. Der Aufhebungsantrag der Bekl. führt nur zur Einschränkung der einstweiligen Verfügung.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Landgericht sachlich zuständig. Es handelt sich hier um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 5 WEG oder um eine gar nicht von § 43 WEG erfasste Streitigkeit. Streitigkeiten nach § 43 Nr. 5 WEG sind nicht durch § 23 Nr. 2 lit. c) GVG ausschließlich dem Amtsgericht zugewiesen: Danach fallen nämlich nur Streitigkeiten nach den Nummern 1 bis 4 und 6 des § 43 WEG unter die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts. Für Streitigkeiten nach Nr. 5 bleibt es demgemäß bei der allgemeinen Zuständigkeitsabgrenzung nach dem Streitwert (§§ 71 Absatz 1, 23 Nr. 1 GVG), der im vorliegenden Fall - das ist unter den Parteien auch nicht streitig - mehr als 5.000 € beträgt. Wenn es sich hier um eine gar nicht von § 43 WEG erfasste Streitigkeit handelt, gilt diese Abgrenzung ohnehin.

Die Klage ist auch in der besonderen Form der Feststellungsklage (§ 256 ZPO) zulässig, da die Kl. ein berechtigtes Interesse daran hat, die Unterlassungsverpflichtung feststellen zu lassen, auch wenn die Bekl. derzeit die einstweilige Verfügung befolgt und solange diese besteht, Unterbrechungen von Wasser oder Heizung zunächst nicht zu erwarten sind. Wegen § 926 ZPO bleibt der Kl. auch nichts anderes übrig, als die Klärung dieser Frage zu erstreben. Die Kl. kann, auch selbstständig die Wohnrechte geltend machen. Sie fallen nicht in die Konkursmasse, weil die Kl. die Wohnungen selber bewohnt und es ihr nicht gestattet ist, die Ausübung der Wohnrechte einem anderen zu überlassen. Im einzelnen folgt das Gericht hier den Ausführungen des Landgerichts Flensburg in seinem Urteil vom 30. Juli 2007, auf das des Näheren verwiesen werden kann.

2. Die begehrte Feststellung ist nur mit der Einschränkung nach Ziffer 1. des Tenors, also nach dem zweiten Hilfsantrag, zu treffen. Die Bekl. ist entsprechend §§ 1093, 1090 Absatz 2, 1027, 1004 BGB zur Unterlassung Zug um Zug gegen Zahlung von monatlich 1.356 € verpflichtet.

Zwar darf eine Eigentümergemeinschaft gegenüber einem Wohngeldschuldner ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ausüben. Konkret bedeutet dies, sie darf eine Versorgungssperre verhängen (BGH, NJW 2005, 2622, 2623), also die Versorgung mit Wasser und die Beheizung durch die Gemeinschaft einstellen bzw. unterbrechen, um Rückstände beizutreiben.

Das darf sie auch, wenn die Wohnung von jemandem aufgrund eines dinglichen Wohnrechts genutzt wird. Die Rechte aus diesem Wohnrecht gehen nicht weiter als die, die der Eigentümer selbst hätte, wenn er niemandem ein Wohnrecht eingeräumt hätte. Mit dem Wohnrecht kann der Eigentümer einem anderen nicht mehr einräumen, als ihm das Eigentum an Befugnissen und auch an Abwehrrechten gibt. Deshalb lässt sich auch aus der schlagwortartigen Charakterisierung, das dingliche Wohnrecht wirke gegenüber jedermann, nicht herleiten, dass der dinglich Wohnberechtigte Beeinträchtigungen abwehren kann, die ein Eigentümer hinnehmen müsste.

Allerdings kann der dinglich Wohnberechtigte dem Zurückbehaltungsrecht der Eigentümergemeinschaft durch Leistung an die Gemeinschaft die Grundlage entziehen. Der Eigentümer kann dies durch vollständige Bezahlung der Rückstände und künftige Zahlung des Wohngeldes. Dadurch, dass er diese Zahlungen an die Gemeinschaft erbringt, kann natürlich auch ein dinglich Wohnberechtigter die Versorgungssperre beseitigen. Allerdings muss er dies nicht in jedem Falle in vollem Umfang tun. Die Rechtsbeziehungen der Beteiligten geraten in Konflikt: Der dinglich Wohnberechtigte schuldet selber der Eigentümergemeinschaft nichts, denn er steht zu ihr nicht in Rechtsbeziehung, weder durch Vertrag noch durch Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft. Gleichzeitig trifft die Versorgungssperre ihn und nicht, jedenfalls nicht unmittelbar, den Eigentümer. Die Eigentümergemeinschaft möchte Rückstände des Eigentümers beitreiben und kann faktisch durch die Versorgungssperre nur gegen den tatsächlichen Wohnungsnutzer, den dinglich Berechtigten vorgehen, dem sie Wasser und Beheizung ebenso wenig ohne Bezahlung zur Verfügung stellen möchte, wie dem Eigentümer selbst, zumal sie dem dinglich Wohnberechtigten auch nicht rechtlich zur Belieferung verpflichtet ist. Dieser Konflikt lässt sich folgendermaßen entschärfen: Der dinglich Wohnberechtigte zahlt an die Eigentümergemeinschaft, was er eigentlich dem Eigentümer schuldet, höchstens jedoch den Betrag des monatlichen Wohngeldes, mindestens aber die reinen Betriebskosten, die er direkt mitverursacht. Für die Eigentümergemeinschaft bedeutet dies: Sie erhält wenigstens die reinen Betriebskosten bezahlt, die sowieso den größten Teil des Wohngeldes ausmachen dürften, und beliefert die betreffende Wohnung nicht mehr "umsonst"; decken die Zahlungen nicht das gesamte Wohngeld, bleiben ihr Ansprüche in Höhe der Differenz zwischen Zahlung und Gesamtwohngeld erhalten. Der dinglich Wohnberechtigte bezahlt, was er erhält. Das kann sich für ihn als sehr nachteilig darstellen, wenn er seinerseits dem Eigentümer weniger, als er nun zur Abwendung der Versorgungssperre zu zahlen hat, oder sogar gar nichts schuldete, findet seine Rechtfertigung allerdings darin, dass er anderenfalls Leistungen/Lieferungen bezieht, die die Eigentümergemeinschaft ihm selbst nicht schuldet. Der Eigentümer erleidet keinen Nachteil: Seine (laufenden) Verbindlichkeiten werden teilweise oder sogar ganz getilgt. Möglicherweise entgehen ihm Zahlungen des dinglich Wohnberechtigten, weil dieser nun nur noch an die Eigentümergemeinschaft zahlt - diese Situation hat der Eigentümer durch Nichtzahlung selber geschaffen, vor dieser Folge braucht er nicht geschützt zu werden; dasselbe gilt, wenn ihn der dinglich Wohnberechtigte in Regress nimmt. [...]

Die Bezahlung von Rückständen ist von der Kl. zur Beseitigung der Versorgungssperre nicht zu verlangen. Sie schuldet diese Rückstände nicht, weil sie nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist.

3. Der Aufhebungsantrag der Bekl. führt nur zur Modifikation der einstweiligen Verfügung.

Er ist nach § 927 Absatz 2 ZPO grundsätzlich zulässig. In der Sache selbst gilt: Zur Aufhebung einer einstweiligen Verfügung nach dieser Norm kommt es in der Regel nur, wenn die in der Folge erhobene Hauptsacheklage abgewiesen wird; eine solche Abweisung würde als "veränderter Umstand,, im Sinne von § 927 Absatz 2 ZPO gelten (Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 25. Aufl., § 927 Rn. 5). Das ist hier nicht der Fall. Jedoch kann der Teilabweisung der Hauptsacheklage, also der vorliegenden Klage, durch Anpassung der einstweiligen Verfügung Rechnung getragen werden (vgl. Vollkommer a. a. O. Rn. 11: Abänderung möglich). Das geschieht, indem die Zahlung des monatlichen Betrages als Gegenleistung der Kl. in die einstweilige Verfügung aufgenommen wird. [...]

Auch der an einer Eigentumswohnung dinglich Wohnberechtigte (§ 1093 BGB) muss die von den Wohnungseigentümern beschlossene Versorgungssperre wegen erheblicher Beitragsrückstände des Eigentümers der von ihm genutzten Wohnung hinnehmen. So das LG Berlin, das jedoch mit Urteil vom 7. Dezember 2007 die Auffassung vertritt, dass der dinglich Wohnberechtigte die Versorgungssperre abwenden kann, wenn er an die Eigentümergemeinschaft das dem Wohnungseigentümer geschuldete Nutzungsentgelt, höchstens den Betrag des monatlichen Wohngeldes, mindestens aber die reinen Betriebskosten, die er direkt mit verursacht, zahlt.

Eine Wohnungseigentümerin bestellte sich selbst ein dingliches Wohnrecht und verpflichtete sich schuldrechtlich zur Zahlung eines Nutzungsentgeltes hierfür im Falle eines Eigentumsübergangs. Später verkaufte sie ihr Wohnungseigentum an eine Stiftung mit Sitz in Liechtenstein, deren wirtschaftlich Berechtigter sie oder ihr Lebensgefährte ist, der bezüglich einer anderen Einheit der Anlage ebenfalls Wohnungseigentümer ist. Sodann wurde sowohl über das Vermögen der Wohnberechtigten wie auch über das der Stiftung das Konkursverfahren eröffnet. Wegen angewachsener und laufender Beitragsrückstände beschloss die Eigentümerversammlung eine Versorgungssperre (Wasser, Heizung). Der Lebensgefährte der Wohnberechtigten focht den Beschluss erfolglos an. Parallel hierzu nahm die dinglich Wohnberechtigte die Wohnungseigentümergemeinschaft im einstweiligen Verfügungsverfahren mit Erfolg auf Unterlassung der Versorgungssperre in Anspruch. Auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 926 Abs. 1 ZPO gab das Amtsgericht der Wohnberechtigten die Erhebung der Hauptsacheklage auf, über die das Landgericht Berlin entschied.

Das Landgericht bejaht einerseits den Unterlassungsanspruch der Wohnberechtigten aus §§ 1093, 1090 Abs. 2, 1027, 1004 BGB, stellt jedoch andererseits das nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bestehende Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümer gegen den erheblich beitragssäumigen Wohnungseigentümer nicht in Frage. Wie die Rechte eines Mieters des säumigen Eigentümers nicht weiter reichen als die des Eigentümers selbst, könnten dies auch nicht die Rechte aus dem Wohnrecht. Da aber der säumige Eigentümer die Versorgungssperre durch Ausgleich seiner Schuld abwenden könne, könne dies auch der Wohnberechtigte. Er müsse den Ausgleich jedoch nur im Umfang seiner Verpflichtungen gegenüber dem Wohnungseigentümer leisten, an den vorliegend der Wohnberechtigte ein schuldrechtlich vereinbartes monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen hat. Beschränkt werde die Zahlungspflicht zur Abwendung des Zurückbehaltungsrechts auf die Höhe des monatlichen Wohngeldes, und als Minimum seien vom Wohnberechtigten die von ihm mit verursachten Betriebskosten an die Gemeinschaft zu zahlen. Das Landgericht stellte fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Unterlassung der Versorgungssperre verpflichtet sei, Zug um Zug gegen betragsmäßig festgelegte und aus dem Nutzungsentgelt abgeleitete Zahlungen des Wohnberechtigten an die Gemeinschaft.

Die Entscheidung mutet salomonisch an, steht jedoch im Widerspruch zu der Rechtsprechung (u. a.) des Kammergerichts (Beschl. v. 8.8.2005, 24 W 112/04, ZMR 2005, 905) wonach das Zurückbehaltungsrecht durch Teilzahlungen (in Höhe der auf die Versorgung entfallenden Beiträge) nicht abgewendet werden kann. Das Zurückbehaltungsrecht entsteht durch die Wohngeldrückstände allgemein.

Zu erwarten war eine Untersuchung der Frage, ob aus den unterschiedlichen Rechtspositionen des Mieters einer Eigentumswohnung einerseits und des hieran dinglich Wohnberechtigten andererseits Unterschiede in den rechtlichen Möglichkeiten zur Abwehr der Versorgungssperre folgen.

Gleichgestellt sind Mieter und dinglich Wohnberechtigter in ihren Besitzrechten. Das OLG Köln (Urt. v. 15.3.2000, 2 U 74/99, ZMR 2000, 639) leitete aus diesen einen Anspruch auf Unterlassung der Besitzstörung aus §§ 862, 858 BGB ab und wertete die Versorgungssperre als verbotene Eigenmacht. Dem ist die weitere Rechtsprechung nicht gefolgt. Der BGH (Urt. v. 10.6.2005, V ZR 235/04, ZMR 2005, 880) führte aus, dass Grundlage des Rechts zur Versorgungssperre das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB ist. Die Konnexität der zurückgehaltenen Leistung mit der Verpflichtung, zu deren Durchsetzung das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, folge aus der für alle Mitglieder der Gemeinschaft bestehende Berechtigung zur Teilhabe an den gemeinschaftlichen Leistungen und der damit korrespondierenden Pflicht zur Erfüllung der jedem Mitglied der Gemeinschaft gegenüber allen anderen Mitgliedern bestehenden Verpflichtungen. Dies habe, so der BGH (a.a.O.), das OLG Köln (a.a.O.) verkannt, wohl weil verbotene Eigenmacht voraussetzt, dass eine gesetzliche Gestattung - hier aus § 273 BGB - nicht vorliegt.

Im Unterschied zum Mieter kann sich der dinglich Wohnberechtigte jedoch auf eine grundsätzlich gegenüber jedermann wirkende dingliche Rechtsposition stützen und auf die Rechte aus §§ 1093, 1090 Abs. 2, 1027, 1004 BGB berufen. Zutreffend weist das Landgericht jedoch darauf hin, dass auch das beschränkt dingliche Recht nicht weiter reichen könne als das Recht des Eigentümers. Begründen lässt sich dies m. E. damit, dass das Zurückbehaltungsrecht zur Duldung verpflichtet, § 1004 Abs. 2 BGB.

Belastende "Drittwirkungen" aus der Wahrnehmung eines Rechts sind unserer Rechtsordnung nicht fremd. Der Drittbelastete wird durch seine Rechte gegenüber dem durch die Rechtswahrnehmung Belasteten geschützt, der Mieter durch seine mietrechtlichen Ansprüche, der dinglich Wohnberechtigte u. a. durch Schadensersatzansprüche gegen den Wohnungseigentümer, von dem er sein Recht ableitet.

Können somit die Wohnungseigentümer auch dann von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, wenn das Wohnungseigentum des Säumigen mit einem dinglichen Wohnrecht belastet ist, setzt sich das Landgericht über die zitierte Rechtsprechung hinweg, indem es dem Wohnberechtigten die Befugnis einräumt, zur Abwendung der Versorgungssperre das dem Eigentümer geschuldete Nutzungsentgelt, höchstens den Betrag des monatlichen Wohngeldes, mindestens aber die reinen Betriebskosten, die er direkt mit verursacht, an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen. Begründen lässt sich dies m. E. allenfalls, wenn im Einzelfall der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit oder Treu und Glauben hierzu zwingen, ansonsten nicht. Das dingliche Wohnrecht ist von etwaigen schuldrechtlichen Vereinbarungen zwischen dem Wohnberechtigten und dem Eigentümer unabhängig, unabhängig von Pflichten wie der Zahlung eines Nutzungsentgelts oder der Betriebskosten. Ein Unterlassungsanspruch kann nicht von einer Zug um Zug an den Unterlassungspflichten zu erbringenden Leistung abhängig gemacht werden, die der Unterlassungsgläubiger nicht dem Unterlassungspflichtigen, sondern einem Dritten ggf. schuldet. Bestehen solche Zahlungspflichten (Nutzungsentgelt) nicht, würde der Unterlassungsanspruch des Wohnberechtigten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft uneingeschränkt bestehen müssen, mithin die Rechte des dinglich Berechtigten weiter reichen als die des Wohnungseigentümers.

Das Landgericht verurteilte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband zur Unterlassung (Zug um Zug gegen monatliche Zahlungen). Es darf bereits bezweifelt werden, ob es sich bei dem Unterlassungsanspruch eines Dritten (aus dinglichen Rechten) um einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch handelt, der gegenüber dem Verband als Prozessstandschafter geltend zu machen wäre, oder um einen Individualanspruch, der sich gegen die Gesamtheit der Wohnungseigentümer richtet. Selbst wenn vorliegend allein der Verband gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG zur Wahrnehmung einer gemeinschaftsbezogenen Unterlassungspflicht berufen ist, würde ihm hierbei jedoch nicht das Vollrecht, sondern nur die Ausübungsbefugnis übertragen sein. Das Vollrecht, nämlich das Verfügungsrecht über die Versorgungsleitungen im gemeinschaftlichen Eigentum, verbliebe bei den Wohnungseigentümern, die allein - alle einzeln in ihrer Gesamtheit - zur Unterlassung verpflichtet werden könnten.