Versorgungseinstellung bei beendetem Mietverhältnis

Versorgungseinstellung bei beendetem Mietverhältnis; Stromsperre; Wassersperre

Mit Beendigung des Mietvertrages endet auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zur Versorgungsleistung verpflichtet ist, ist das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietgebrauchs gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen. Unerheblich ist dabei das Interesse des Vermieters auf Räumung.

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass dahingestellt bleiben kann, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien aufgrund Zeitablaufs oder aufgrund einer der zahlreich erklärten Kündigungen des Verfügungsbekl. beendet worden ist. Zwar endet mit einer Beendigung des Mietvertrages auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB, aber selbst wenn der Verfügungsbekl. aufgrund Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet sein sollte, so wäre er gleichwohl gegenüber der Verfügungskl. nach Treu und Glauben zur Erbringung der Versorgungsleistungen, insbesondere der Wasserversorgung verpflichtet. Diese nachvertragliche Verpflichtung ergibt sich im vorliegenden Fall aus den besonderen Belangen der Verfügungskl., die entsprechend der vertraglichen Vereinbarung in den Mieträumen ein Friseurgeschäft betreibt. Da ein Friseurgeschäft ohne Wasser nicht betrieben werden kann, droht der Verfügungskl. bei fehlender Wasserversorgung ein besonders hoher Schaden. Die Verfügungskl. hat durch Vorlage der eidesstattlichen Versicherung des Herrn A. W. vom 1. Oktober 2010 glaubhaft gemacht, dass der weit überwiegende Anteil der von der Verfügungskl. angebotenen Dienstleistungen ohne Wasser nicht erbracht werden kann, so dass der Laden mangels Wasserversorgung geschlossen werden müsste und erhebliche Umsatzeinbußen entstünden. Eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Versorgungsverpflichtung würde zwar allein den Interessen der Verfügungskl. dienen. Die trotz beendeten Vertrages aus Treu und Glauben nach § 242 BGB herzuleitende Verpflichtung zur Wasserversorgung ist hier jedoch dadurch gerechtfertigt, dass sie den berechtigten Interessen des Verfügungsbekl. nicht in einer Weise zuwiderläuft, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht (vgl. insoweit BGH, BGHZ 180, 300).

Vorliegend verkennt der Verfügungsbekl., dass bei der erforderlichen Interessenabwägung nicht das Interesses an der Aufrechterhaltung des Gebrauchs gegenüber dem Interesse auf Räumung, sondern vielmehr das Interesse der Verfügungskl. an der Aufrechterhaltung der Wasserversorgung gegenüber dem Interesse des Verfügungsbekl. an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen ist. Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, a.a.O.), der sich der Senat anschließt, insbesondere auch darauf abzustellen, ob dem Vermieter durch die Aufrechterhaltung der Versorgungsleistung trotz Vertragsbeendigung ein - weiterer - Schaden entsteht. Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass dem Verfügungsbekl. durch die Aufrechterhaltung der Wasserversorgung kein - weiterer - Schaden entsteht, da die Verfügungskl. aktuell keinen Mietrückstand hat und weder Betriebskostenabrechnungen oder Vorschüsse offen sind. Soweit der Verfügungsbekl. vorträgt, die Verfügungskl. habe den Mietzins für den Monat Oktober 2010 nicht ausgeglichen, hat diese durch Vorlage von Kontoausdrucken im Termin am 18. November 2010 glaubhaft gemacht, dass sie die Miete für den Monat Oktober 2010 am 1. Oktober 2010 auf das Konto des Verfügungsbekl. überwiesen hat, und dass dieser am 6. Oktober 2010 den überwiesenen Betrag an die Verfügungskl. mit dem Vermerk „Zurückbuchung da Vertragsende 30.9.2010" zurück überwiesen hat. Der Verfügungsbekl. befindet sich bezüglich der Miete für den Monat Oktober 2010 gemäß § 293 BGB in Annahmeverzug. Die Miete für den Monat November 2010 ist zwar erst am 11. November 2010 und damit verspätet auf dem Konto des Verfügungsbekl. eingegangen. Der hierdurch bedingte Zinsverlust ist allerdings nicht so erheblich, als dass davon ausgegangen werden müsste, dass dies den Interessen des Verfügungsbekl. in einer Weise zuwider läuft, dass ihm hierdurch die weitere Leistung unzumutbar gemacht werden würde. Auch der Umstand, dass die Verfügungskl. in der Vergangenheit, nämlich in den Monaten Oktober, November und Dezember 2009 sowie in den Monaten Mai, Juni und Juli 2009 ihrer Zahlungsverpflichtung nicht pünktlich, aber doch einigermaßen zeitnah nachgekommen ist, läuft den Interessen des Verfügungsbekl. nicht in einer Weise zuwider, als dass ihm hierdurch die weitere Leistung unzumutbar gemacht werden würde, zumal er die überpünktlich gezahlte Miete für Oktober 2010 unter Hinweis auf das Mietende an die Verfügungskl. zurückgewiesen hat. [...]

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses über ein Friseurgeschäft ist der Vermieter zur Versorgung mit Kaltwasser verpflichtet.

Weil der Vermieter das Mietverhältnis für beendet hielt, stellte er die Versorgung des Friseurgeschäftes mit Kaltwasser ein. Die Mieterin beantragte daraufhin den Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Landgericht Berlin und Kammergericht hielten den Vermieter zur Belieferung mit Kaltwasser auch für den Fall der Beendigung des Mietvertrages für verpflichtet. Das Friseurgeschäft der Mieterin könne ohne Wasser nicht betrieben werden, so dass der Vermieter nach Treu und Glauben und aufgrund nachvertraglicher Verpflichtung die Belieferung mit Wasser aufrechterhalten müsse.