Verschweigen des Selbstmordes bei Kaufvertrag über Reihenhaus

Im bereits länger zurückliegenden Suizid der Vor-Voreigentümerin eines Anwesens ist keine offenbarungspflichtige Tatsache zu sehen, jedenfalls dann nicht, wenn der Makler keine Anhaltspunkte dafür hat, dass für die Käufer derartige Tatsachen von besonderer Relevanz sind.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt steht dem Kl. der geltend gemachte Minderungsbetrag oder die Rückzahlung des bereits geleisteten Maklerlohns zu. Die Klage war daher abzuweisen. Auf die Widerklage hin war der Kl. zur Zahlung von 15.864,65 € an den Bekl. zu 2) aus § 652 BGB zu verurteilen.

I. Die Klage und die Widerklage sind zulässig.

Ordnungsgemäße Klageerhebung und die persönlichen Sachurteilsvoraussetzungen begegnen keinen rechtlichen Bedenken. Das Landgericht München I ist örtlich und sachlich zuständig nach §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG, 29 ZPO. Die eingeklagte Summe übersteigt einen Betrag von 5.000 €; die Erfüllung der jeweiligen Vertragsverhältnisse fand in München statt.

Subjektive und objektive Klagehäufung sind zulässig, §§ 260, 59 ff. ZPO. Die für die Widerklage erforderliche Konnexität besteht (§ 33 ZPO).

II. Die Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht der geltend gemachte Minderungsbetrag und die Rückzahlung des geleisteten Maklerlohns nicht zu.

1. Der Kl. behauptet gegenüber der Bekl. zu 1) einen vorvertraglichen Schadensersatzanspruch wegen einer Aufklärungspflichtverletzung aus §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 BGB, ggf. zurechenbar über § 278 BGB wegen des Verhaltens des Bekl. zu 2).

a) Eine solche Pflicht bestand indes nicht. Zutreffend führt der Kl. aus, dass es zu den Grundsätzen der Vertragsanbahnung gehört, den anderen Teil über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren. Die Pflicht besteht dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben und den im Verkehr herrschenden Anschauungen redlicherweise Aufklärung erwarten darf.

Anders als der Kl. ausführt, ist höchstrichterlich - soweit ersichtlich - aber gerade nicht festgestellt, dass der Suizid der Vorbesitzerin eine solche aufklärungspflichtige Tatsache darstellt. Die benannte Entscheidung des OLG Celle vom 18.9.2007 - 16 U 38/07 - streitet jedenfalls deshalb nicht für den Kl., weil im dortigen Fall der Makler auf konkrete Nachfrage aktiv unrichtige Angaben gemacht hatte. Daher war das Gericht zur Feststellung gelangt, dass der konkret befragte Makler jedenfalls nicht über Umstände täuschen darf, weshalb eine Aufklärungspflichtverletzung angenommen wurde. Dies ist mit dem hiesigen Fall nicht vergleichbar. Unwiderlegbar hat der Bekl. zu 2) angegeben, von sich aus lediglich versehentlich nicht über die genauen Umstände informiert zu haben.

Solches sei - wie bei den anderen Interessenten auch tatsächlich erfolgt - zu einem späteren Zeitpunkt beabsichtigt gewesen.

Daher stellt sich vorliegend die Frage, ob der hiesige Suizid noch ein derartiger entscheidungserheblicher Umstand sein kann, über den zwingend aufgeklärt werden muss. Ebenfalls in die Bewertung ist einzustellen, dass der Suizid durch eine Schusswaffe erfolgte und zudem auch das Haustier betroffen war.

Auf der anderen Seite ist zu sehen, dass es tatsächlich um den Suizid der Vor-Voreigentümerin geht, der zum hier interessierenden Zeitpunkt des Kaufvertrages zudem bereits 1 1/2 Jahre zurücklag. Auch ist von Bedeutung, dass sich der Wert von Immobilien im Wesentlichen durch die - hier sehr gute - Lage auszeichnet. Ferner ist die gerichts- und allgemein bekannte angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt in München zu beachten, bei welcher jegliche Immobilien zu Höchstpreisen neue Käufer finden. Auch ist zu bedenken, dass generell ein Versterben der Voreigentümer insgesamt gar nicht so selten für den Wechsel von Wohnungsbesitzern verantwortlich sein dürfte. Dabei ist auch darauf hinzuweisen, dass es sich nach hiesiger Auffassung - anders als die Klageseite darstellt - nicht um eine außergewöhnlich brutale Selbsttötung handelt, so dass der hiesige Fall auch keine derartige mediale und gesellschaftliche Bedeutung erfahren hat, die für sich gesehen schon einen offenbarungspflichtigen Umstand ausmachen könnte. Schließlich ist der hiesige Umstand jedenfalls auch ein solcher, der mit zunehmendem Zeitablauf immer weiter bis zur völligen Irrelevanz verblasst.

Unter Abwägung dieser Aspekte ist das Gericht daher der Auffassung, dass - wie hier - im bereits länger zurückliegenden Suizid der Vor-Voreigentümerin eines Anwesens keine offenbarungspflichtige Tatsache zu sehen ist, jedenfalls dann nicht, wenn der Makler keine Anhaltspunkte dafür hat, dass für die Käufer derartige Tatsachen von besonderer Relevanz sind. Solches ist aber nicht ersichtlich. Konkrete Nachfragen zur Vor-Voreigentümerin hat der Kl. unstreitig nicht gestellt.

Das gefundene Ergebnis deckt sich auch mit der Frage, ob im Suizid ein Sachmangel der Kaufsache gesehen werden kann. Nach hiesiger Auffassung ist dies nicht der Fall, weil es sich hierbei nicht um solche Umstände handelt, die der Immobilie selbst anhaften und die deren grundsätzliche Tauglichkeit beeinflussen, so dass sie bei gebotener objektiver Betrachtung einen vernünftigen Dritten auch nicht in seiner Kaufentscheidung beeinflussen können.

b) Mangels Pflichtverletzung geht der begehrte Schadensersatzanspruch des Kl. damit ins Leere.

c) Nach hiesiger Auffassung fehlt es darüber hinaus auch an einem schlüssig vorgetragenen Schaden des Kl. Denn der Wert der Immobilie ist gerichtsbekannt angesichts der bekannten Preissteigerungen im Immobilienbereich trotz der Pandemie weiter - auch deutlich - gestiegen. Gleichzeitig nimmt ein klägerseits behaupteter Wertverlust durch die Vorgeschichte jedenfalls mit fortschreitender Zeit immer weiter ab. Ein Schaden im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung ist daher schon zweifelhaft. Darüber hinaus ist gerichtsbekannt (das erkennende Gericht sondiert regelmäßig den Münchner Immobilienmarkt), dass Anwesen in der streitgegenständlichen Größe und Lage in München den vom Käufer bezahlten Preis auch ohne Weiteres erreichen können. Dies deckt sich auch mit dem - zwar bestrittenen, aber plausiblen - Bekl.vortrag, dass es weitere Interessenten gegeben hätte, die zum hiesigen Kaufpreis erworben hätten.

Nach alledem ist ein Schadensersatzanspruch des Kl. gegen die Bekl. zu 1) nicht gegeben.

2. Mangels Sachmangels besteht auch kein Minderungsanspruch des Kl. gegen die Bekl. zu 1) aus dem streitgegenständlichen Kaufvertrag, wobei es auf die Frage des Gewährleistungsausschlusses schon nicht ankommt.

3. Der Kl. hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung des bereits geleisteten Maklerlohns gegen den Bekl. zu 2), weil eine Verwirkung (§ 654 BGB) nicht vorliegt.

a) Unstreitig hat der Bekl. zu 2) die Vorgeschichte im Rahmen der Verkaufsgespräche nicht thematisiert.

b) Eine Pflichtverletzung liegt hierin aber nicht. Bei Immobilien hat der Makler zwar sowohl über Art und Größe des Grundstückes und der Bebauung wie auch über den Zustand der baulichen Anlagen umfassend zu informieren und ihm alle bekannten Umstände offenzulegen. Hierbei sind vor allen Dingen diejenigen Informationen bereitzustellen, die für den potentiellen Kaufinteressenten von besonderem Interesse sein können. Es geht hierbei darum, die ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände richtig und vollständig mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Kunden von Bedeutung sein können.

Dem Grundsatz nach schuldet der Makler aber nur eine eingeschränkte Aufklärungs- und Beratungspflicht (MüKoBGB/Roth, 8. Aufl. 2020, BGB § 652 Rn. 276). Daher muss der Makler generell nicht von sich aus darüber aufklären, dass der Voreigentümer Suizid begangen hat (vgl. BeckOGK/Meier, 1.5.2021, BGB § 652 Rn. 381 - 381.2). Dies hat seinen Grund darin, dass dieser Umstand für die Immobilie selbst keine Bedeutung hat (siehe oben) und daher die Kaufentscheidung grundsätzlich nicht zu beeinflussen vermag. Das mag dann nicht gelten, wenn der Makler Kenntnis davon hat, dass derartige Geschehnisse für seinen Käuferinteressent eine besondere Bedeutung aufweisen. Das ist hier aber nicht bekannt. Ebenso mag dies nicht gelten, wenn das Geschehnis selbst derartige Besonderheiten aufweist, die von allgemeinem Interesse und Bedeutung sind. Die bloße Selbsttötung der Vor-Voreigentümerin, die zudem einen nicht unerheblichen Zeitraum zurückliegt, zählt aber nicht hierzu.

Nach alledem gilt, dass der Bekl. zu 2) nicht zur Aufklärung verpflichtet war, so dass es an einer entsprechenden Pflichtverletzung fehlt. Für die begehrte Rückforderung des geleisteten Maklerlohns ist dann kein Raum.

4. Nach alledem war die Klage in der Hauptsache abzuweisen. Die begehrten Nebenforderungen teilen das Schicksal der Hauptforderung.

III. Die Widerklage ist aufgrund des Obigen begründet. Da der Makler nicht zur Aufklärung über die hiesige Vorgeschichte von sich aus verpflichtet war, liegt keine Pflichtverletzung im Rechtssinne vor. Infolgedessen hat er seine Maklerpflichten vollständig erfüllt, so dass ihm der vertragliche Maklerlohn zusteht. Mithin war der Kl. antragsgemäß zu verurteilen.

Die begehrten Nebenforderungen haben ihre Grundlage in der Rechtshängigkeit und beruhen der Höhe nach auf dem Gesetz, §§ 291, 288 Abs. 2 BGB. Rechtshängigkeit der Widerklage trat am 23.9.2021 ein.

IV. Der Kl. trägt die Kosten des Rechtsstreites, weil er mit Klage und Widerklage vollständig unterliegt. Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich des streitig entschiedenen Teils auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Feststellungsantrages auf § 91a Abs. 1 ZPO. Die Kostentragungspflicht des Kl. ergibt sich dann daraus, dass er mit dem Antrag unterlegen wäre, wie sich aus den Urteilsausführungen zur Widerklage ergibt.

Die Regelung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat für die Bekl. ihre Grundlage jeweils in § 709 Satz 2 ZPO.

Wenn Makler und Eigentümer nicht darauf hinweisen, dass eine Voreigentümerin im Kaufobjekt Selbstmord begangen hat: Kann der Erwerber dann den Kaufpreis mindern und Schadensersatz verlangen? Nein, meint das LG München, weil ein solcher Umstand „mit zunehmendem Zeitablauf immer weiter bis zur völligen Irrelevanz verblasst“: Wirklich?

Nachdem die Beklagte zu 1) über ihren Makler (Beklagter zu 2), eine Doppelhaushälfte für 1,449 Mio. € angeboten hatte, kam es zum notariellen Kaufvertrag mit dem Kläger. Vor und bei Abschluss des Kaufvertrages teilten die Beklagten dem Kläger zwar mit, dass eine Vor-Voreigentümerin verstorben sei und ihre Erben das Grundstück nun verkaufen wollten, nicht aber, dass diese Voreigentümerin etwa 1 1/2 Jahre zuvor in diesem Haus zunächst ihren Hund und danach sich selbst mit einem Jagdgewehr getötet hatte. Nachdem der Kläger von Nachbarn hiervon drei Tage nach Kaufvertragsabschluss erfahren hatte, verlangt er Minderung des Kaufpreises um 17,5 % sowie vom Beklagten zu 2) Rückzahlung bereits gezahlten Maklerlohns.

Das LG München wies die Klage ab und verurteilte den Kläger auf die vom Beklagten zu 2) erhobene Widerklage zur Zahlung restlichen Maklerhonorars. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers bestehe nicht, weil der schon längere Zeit zurückliegende Selbstmord kein aufklärungsbedürftiger Umstand gewesen sei. Generell sei ein Versterben der Voreigentümer „gar nicht so selten“; eine Aufklärungspflicht hinsichtlich besonderer Umstände wie im vorliegenden Fall sei daher nur dann anzunehmen, wenn Anhaltspunkte dafür bestünden, dass diese von besonderer Relevanz für den Erwerber seien: Hiervon sei nicht auszugehen, weil der Kläger keine konkreten Nachfragen gestellt habe.

Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch war § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB, wobei die Verletzung einer Aufklärungspflicht nach § 311 Abs. 2 BGB (Verschulden bei Vertragsschluss) in Betracht kam, allerdings nur dann, wenn den Beklagten über die Sonderregelungen der Gewährleistungsregeln der §§ 434 bis 441 BGB hinausgehende unrichtige Informationen über wertbildende Merkmale des Kaufgegenstandes, die nicht zum Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung gemacht werden konnten, vorzuwerfen wären. Dann wäre das Erfüllungsinteresse zu ersetzen, wenn der Vertrag ohne das vorvertragliche Verschulden des Schädigers zu günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 311 Rn. 56). Meines Erachtens bedarf es doch keiner weiteren Darlegungen dafür, dass der Umstand der Selbsttötung der Voreigentümerin (und auch der Tötung des Hundes) Einfluss auf die damalige Verkaufseigenschaft des Reihenhauses hatte: Wer möchte z. B. seine Bettstatt über den Verblichenen errichten? Oder etwa im Esszimmer über dem Leichenfundort genussvoll speisen? Deshalb mussten die Beklagten hierüber aufklären (das hat der Beklagte zu 2 selbst in dem wiedergegebenen Sachverhalt zugegeben, allerdings dem LG weisgemacht, dass er es versehentlich vergessen habe), so dass der geltend gemachte Anspruch durchaus nachvollziehbar und schlüssig ist (der Hinweis des LG auf die zurückliegende Zeit ist unerheblich, weil hierdurch die Tat als solche nicht in Vergessenheit gerät). Allerdings trifft den Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs nach § 280 BGB die Beweislast auch für die Schadensentstehung, hier also für den auf dem Markt wegen der Vorgeschichte geringeren Wert des Reihenhauses. Ob hierfür Vortrag und Beweisantritt vorliegen, ist dem Urteil nicht zu entnehmen; die vom LG genannte allgemeine Wertsteigerung („das Gericht sondiert regelmäßig den Immobilienmarkt“) hat für den auf den Zeitpunkt der Pflichtverletzung abzustellenden Grundstücksmarkt keine Bedeutung.