Verschulden Dritter als Kündigungsgrund?

Es soll ein Rechtsentscheid zu folgender Frage eingeholt werden:

Ist dem Mieter im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB das Verschulden Dritter nach § 278 BGB zuzurechnen?

I. Der zur Entscheidung vorgelegten Rechtsfrage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Mitte Oktober 1998 erfuhr die Kl., daß der Sohn der Bekl., der mit den Bekl. in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt, die Stromversorgung im Keller unberechtigt angezapft hatte und auch - wie sich im Rahmen der polizeilichen Ermittlungen herausstellte - den Keller eines anderen Mieters aufgebrochen hatte, um dort Werkzeug zu entwenden. Die Bekl. selbst hatten von diesen Vorfällen keine Kenntnis. Es ist auch nicht vorgetragen, daß der Sohn bereits einschlägig in Erscheinung getreten ist. Aufgrund dieser Vorfälle erklärte die Kl. am 27. November 1998 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. II. 2. (...) Die unstreitigen Vorfälle würden nach Auffassung der Kammer, sofern sie den Bekl. zugerechnet werden könnten, zwar keine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB rechtfertigen. Denn insoweit wären die Vorfälle nicht so schwerwiegend, als daß sie eine sofortige Beendigung des Mietvertrages rechtfertigen würden. Denn bei den Diebstählen ist kein erheblicher Schaden entstanden und es handelt sich auch um einen einmaligen Vorfall.

Jedoch wäre eine Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt, denn der Stromdiebstahl und der Einbruch bei einem anderen Mieter stellten eine nicht unerhebliche Verletzung des Mietvertrags dar. Denn der Vermieter muß es nicht hinnehmen, daß der Mieter unberechtigt sich einen Zugang zum Hausstromanschluß verschafft und muß es - im Interesse eines geordneten Zusammenlebens in einem Mehrfamilienhaus - auch nicht akzeptieren, daß Hausbewohner Wohnungen oder Keller aufbrechen. (...)

Da jedoch die Vertragsverfehlung im Rahmen des § 564 b BGB schuldhaft geschehen muß, wäre eine Zurechnung des Handelns des Sohnes nach § 278 erforderlich. (...)

3. Nach der überwiegenden Ansicht in der Literatur wird das Verhalten Dritter im Rahmen der §§ 554 a, 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB nach § 278 BGB zugerechnet (Bub/Treier-Grapentien, 3. Aufl. IV Rdn. 63; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl. Rdn. 48; Lammel, § 564 b Rdn. 52; Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., § 564 b Rdn. 7; vgl. auch die Zitate bei KG 1998, 2455).

Die Kammer hat jedoch Bedenken, dieser Auffassung zu folgen. (...)

Der Rechtsfrage kommt grundsätzliche Bedeutung zu, weil - soweit erkennbar - bisher immer § 278 BGB für anwendbar gehalten wird, so daß die Kammer von einer gefestigten Auffassung in der Literatur abweichen würde. Auch die Entscheidung des KG (aaO.) hat insofern noch keine Klärung herbeigeführt, weil sie zum einen zu § 554 a BGB ergangen ist und ausdrücklich nur für den Fall der unpünktlichen Mietzahlung ergangen ist.

Der Sohn der Mieterin war ein ausgewachsenes Früchtchen und hatte nicht nur den Keller eines anderen Mieters zu Diebstahlszwecken aufgebrochen um dort zu klauen, sondern er hatte auch die Stromversorgung im Keller unberechtigt angezapft. Nach bisher einhelliger Auffassung hat der Mieter für ein solches Verhalten seiner Familienangehörigen einzustehen, so daß das Mietverhältnis gekündigt werden kann.

Mit Beschluß vom 20. August 1999 mochte die 64. Kammer des Landgerichts Berlin sich dem nicht anschließen und legte die Frage dem Kammergericht zum Rechtsentscheid vor. Immerhin hatte dieses schon einmal entschieden, daß der Mieter für ein Fehlverhalten des Sozialamts bei der Mietzahlung nicht einzustehen habe.