Verschulden des Sozialamts bei <br />Mietzahlung

Verschulden des Sozialamts bei Mietzahlung; Fristlose Kündigung

Ein Wohnungsmieter verletzt seine Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung nicht schuldhaft im Sinne von § 554 a BGB, wenn und soweit er zur Bezahlung der Kosten der Unterkunft auf Sozialhilfe angewiesen ist und Mietzinszahlungen allein aufgrund eines Verschuldens des Sozialamts nicht fristgerecht bei dem Vermieter eingehen.

A. Die Parteien des Ausgangsrechtsstreits streiten um die Verpflichtung der Bekl. zur Räumung und Herausgabe der von ihr gemieteten Wohnung. Das Mietverhältnis ist von den Kl. mehrfach gekündigt worden, u.a. wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen, und zwar mit Kündigung vom 12. August 1994, nachdem die vom Sozialamt übernommenen Mietzahlungen in den Monaten März, Mai, September, November 1993 sowie Januar, Februar, Mai Juni und August 1994 trotz Abmahnung der Bekl. nicht rechtzeitig bei den Kl. eingegangen waren, sowie mit Kündigung vom 18. November 1994 wegen weiterer unpünktlicher Mietzahlungen für Oktober und November 1994. Das Landgericht hat die Bekl. mit Urteil vom 15. Dezember 1994 unter Abänderung des klageabweisenden amtsgerichtlichen Urteils zur Räumung verurteilt, weil das Mietverhältnis aufgrund der gemäß § 554 a BGB wirksam erklärten Kündigung vom 12. August 1994 beendet worden sei. Die Zahlungsverzögerungen des Sozialamtes müsse sich die Bekl. gemäß § 278 BGB zurechnen lassen; für ihre finanzielle Leistungsfähigkeit habe die Bekl. einzustehen.

Das Urteil des Landgerichts ist vom Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin mit Beschluß vom 19. Oktober 1995 mit der Begründung aufgehoben worden, daß das Landgericht verpflichtet gewesen wäre, die in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortete Frage, ob der Mieter sich im Rahmen des § 554 a BGB die Zahlungsunpünktlichkeit des Sozialamtes als eigene schuldhafte Pflichtverletzung zurechnen lassen müsse, durch Vorlage bei dem Kammergericht gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO klären zu lassen.

Das Landgericht hat daraufhin dem Kammergericht mit Beschluß vom 8. Februar 1996 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Sind Verzögerungen der Mietzinszahlungen eines Wohnungsmieters als nicht von diesem schuldhaft verursacht anzusehen, wenn sie auf ein Verschulden des Sozialamtes bei der Erbringung der Sozialhilfeleistungen zurückzuführen sind?

Die vorgelegte Rechtsfrage ist nach Auffassung des vorlegenden Gerichts für die Entscheidung des Rechtsstreits von Bedeutung, da es die Räumungsklage allein aufgrund der Kündigungen vom 12. August 1994 und 18. November 1994 für begründet ansieht. Hinsichtlich der weiteren Kündigungsgründe teile die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts. Soweit das Mietverhältnis auch gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt worden sei, sei die Kündigung durch die rechtzeitige Zahlung der Mieten in der gezahlten Höhe unwirksam geworden, weil die Berechtigung der geforderten höheren Miete nicht dargelegt worden sei. Auf den Zahlungsverzug könne die ordentliche Kündigung im Hinblick auf die Regelungen des § 556 a Abs. 1 und § 556 a Abs. 4 BGB nach dem Unwirksamwerden der außerordentlichen Kündigung nicht gestützt werden.

Das Landgericht fühlt sich an den Beschluß des Verfassungsgerichtshofes von Berlin gebunden, während es seinerseits die Vorlagevoraussetzungen nicht für gegeben ansieht. Daß das Mietverhältnis wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen gekündigt werden könne, entspreche der obergerichtlichen Rechtsprechung. Daß für die Zurechnung eines Verschuldens des Erfüllungsgehilfen im Rahmen des § 554 a BGB die Regelung des § 278 BGB anwendbar sei, entspreche herrschender Meinung (LG Mönchengladbach ZMR 93, 571; LG Berlin, Zivilkammer 63, MM 93, 94; LG Karlsruhe, ZMR 89, 421 f.; LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 91, 95; AG Tempelhof Kreuzberg, MM 90, 158 f.; Bub-Treier Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV 191; Staudin ger-Emmerich, BGB, 13. Aufl. aaO., Rdnr. 44; wohl auch LG Kiel, WuM 77, 141). Ob das Sozialamt im Rahmen des § 278 BGB als Erfüllungsgehilfe des Mieters anzusehen sei, sei keine Frage des Mietrechts, sondern des allgemeinen Schuldrechts, die sich auch im Rahmen anderer Schuldverhältnisse, z. B. Ratenzahlungsverpflichtungen, stellen könne. Soweit in der Rechtsprechung die Unwirksamkeit der Kündigung im Falle verspäteter Mietzahlungen durch das Sozialamt angenommen worden sei (LG Köln, WuM 90, 548 f., LG Mönchengladbach, aaO.; LG Berlin, Zivilkammer 63, aaO.; LG Kiel, WuM 77, 141 ff.; LG Braunschweig, WuM 87, 201; AG Neumünster, WuM 90, 549 f.; AG Tempelhof-Kreuzberg, MM 90, 158 f.), sei dies in den Umständen des Einzelfalles begründet gewesen. Die Einzelfallentscheidung sei aber einer Entscheidung im Wege des Rechtsentscheides nicht zugänglich. Im übrigen gereichte es dem Mieter auch dann zum Verschulden, wenn man das Sozialamt nicht als seinen Erfüllungsgehilfen ansehen würde, weil das Ausbleiben der rechtzeitigen Zahlung letztlich auf seine eigene, nach § 279 BGB stets zu vertretende Zahlungsunfähigkeit zurückzuführen sei. Nach § 554 a BGB sei es ausreichend, wenn die Vertragsverletzung schuldhaft sei. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter sei daraus herzuleiten, daß dieser nicht mit den regelmäßigen Mieteinnahmen disponieren könne, auf die er mitunter angewiesen sei. Dem Vermieter könne insoweit nicht die Staatshaftung für ein Fehlverhalten des Sozialamtes aufgebürdet werden, indem er das Mietverhältnis fortzusetzen habe.

B. Die Vorlage ist nach § 541 Abs. 1 ZPO zulässig. (wird ausgeführt)

C. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage so, wie aus der Beschlußformel ersichtlich ist. Er hat dabei die Vorlagefrage im Hinblick auf den zugrunde liegenden Sachverhalt neu gefaßt, ohne sie in ihrem rechtlichen Kern zu verändern.

Es kann für die Beantwortung der Rechtsfrage offen bleiben, ob das Sozialamt, das die Hilfe zum Lebensunterhalt in Form der Gewährung von Leistungen für die Unterkunft entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 4 RegelsatzVO, § 15 a Abs. 1 Satz 3 BSHG direkt an den Vermieter zahlt, Erfüllungsgehilfe des Mieters im Sinne von § 278 BGB ist oder als Dritter i.S. von § 267 BGB leistet. Selbst wenn der auf Sozialhilfe angewiesene Wohnungsmieter das Verschulden des Sozialamtes nach § 278 BGB zu vertreten hätte, würde er bei unpünktlicher Zahlung des Sozialamts nicht schuldhaft im Sinne von § 554 a BGB seine vertraglichen Pflichten verletzen. Wo das Gesetz ausdrücklich oder dem Sinne nach eigenes Verschulden voraussetzt, genügt das Verschulden einer Hilfsperson nicht (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 56. Aufl., Rnr. 4 zu § 278 BGB). Das hat der Bundesgerichtshof z. B. für den Ausschluß des Ausgleichsanspruchs des Handelsvertreters gemäß § 89 b Abs. 3 Nr. 2 HGB angenommen (vgl. BGHZ 29, 278 = NJW 59, 878). Gleiches gilt auch für § 554 a BGB, soweit es sich um verspätete Mietzinszahlungen handelt.

Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 554 a BGB sowie der Bedeutung des hier in Frage stehenden Kündigungsgrundes im Verhältnis zu dem in § 554 BGB geregelten Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges. Gemäß § 554 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis im Falle des Zahlungsverzuges unter den weiter angegebenen Voraussetzungen kündigen. Im Rahmen dessen kommt für die Frage des Vertretenmüssens unmittelbar die Regelung des § 278 BGB zur Anwendung. Gemäß § 554 a BGB kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter wegen einer schwerwiegenden schuldhaften Vertragsverletzung unzumutbar geworden ist. Zwar stellt auch die unpünktliche Mietzahlung und der darin liegende Verzug eine Vertragsverletzung dar. Allein in dem Verzug kann sich aber - auch im Lichte des § 554 BGB - der Kündigungsgrund des § 554 a BGB nicht erschöpfen.

Bereits vor der Einführung der Regelung des § 554 a BGB war die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses aus außerordentlichem Grund anerkannt, wenn der andere Vertragsteil durch eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machte, dazu Anlaß gegeben hatte. Mit der Einführung des § 554 a BGB sollte diese Rechtsprechung teilweise kodifiziert werden (vgl. Voelskow in MK, BGB, 3. Aufl., § 554 a Rn 2, mit Hinweis auf die Gesetzesmaterialien, BT-Drucks. IV 806 zu Art. I Nr. 10 [S. 10]; Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 554 a, Rn 1). Grund für die Kündigungsmöglichkeit ist die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Vertragsparteien. Das Maß schuldhafter Pflichtverletzung der einen Vertragspartei muß das Vertrauen des anderen Vertragspartners in das künftige vertragsgemäße Verhalten seines Partners so nachhaltig beschädigt haben, daß ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Aus diesem Grunde wird im Falle fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlungen die Kündigung nach § 554 a BGB für gerechtfertigt gehalten (vgl. BGH in NJW-RR 1988, 78, 79). Im Hinblick auf die schwerwiegende Folge der Kündigung der Wohnung und des damit verbundenen Wohnungsverlustes ist aber die Feststellung eines eigenen subjektiv vorwerfbaren Verhaltens erforderlich, allein ein Einstehenmüssen für fremde Schuld kann insoweit nicht ausreichen (vgl. auch BGHZ 29 aaO) . Wenn schon unpünktliche Mietzinszahlungen überhaupt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB sein können, so nur in den Fällen, in denen die Ursache in eigener Nachlässigkeit (oder Böswilligkeit) des Mieters besteht. Das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter wird demgegenüber nicht nachhaltig gestört, wenn die Mietzahlungen nur deshalb nicht fristgerecht eingehen, weil ein Erfüllungsgehilfe des Mieters nachlässig handelt, ohne daß den Mieter daran in irgendeiner Form ein eigenes Verschulden trifft, wie es der Fall wäre, wenn er einen bekannt unzuverlässigen Erfüllungsgehilfen bestellt, ihn nicht abmahnt oder sonst nicht alles ihm Zumutbare unternimmt, um die Unpünklichkeit abzustellen. Zweifel des Vermieters an dem Willen seines Mieters zur Vertragstreue sind dann nicht gerechtfertigt. Wenn der Wohnungsmieter im Hinblick auf das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzinszahlung für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen in gleicher Weise wie für eigenes schuldhaftes Verhalten mit der möglichen Folge des Verlustes seiner Wohnung einstehen müßte, würde dies eine Gefährdungshaftung bedeuten, die bei Schadensersatzverpflichtungen (etwa wegen Verzuges) - wo es um das Vertretenmüssen geht - am Platze sein mag, die jedoch den Verlust der Wohnung nicht rechtfertigt.

Allerdings wird im allgemeinen ohne weiteres im Rahmen des § 554 a BGB von einem Einstehenmüssen des Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB ausgegangen (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl. § 554 a BGB, Rn 3; Staudinger Emmerich, BGB, 13. Aufl. § 554 a, 20 f; Voelskow in MK, BGB, 3. Aufl., § 554 a, Rn 6; vgl. i. ü. die vom Landgericht genannten Nachweise). Dabei werden aber die Besonderheiten der hier anstehenden Frage nicht hinreichend berücksichtigt. Die der Einführung des § 554 a BGB zugrunde liegenden Pflichtverletzungen beruhten im wesentlichen in der Störung der Hausgemeinschaft, die auch exemplarisch in die Gesetzesfassung aufgenommen worden ist. Dementsprechend beziehen sich die in der Kommentarliteratur zur Anwendbarkeit des § 278 BGB genannten Beispielfälle stets auf die Zurechnung des Verhaltens von Personen, die der Mieter in seine Wohnung aufgenommen hat (vgl. etwa Staudinger-Emmerich, a.a.O., Rn 21). Insoweit mag er auch die Verantwortung dafür übernommen haben, daß der Dritte sich - ebenso wie er - in die Hausgemeinschaft einfügt und mag gegebenenfalls zu einer entsprechenden Einflußnahme verpflichtet sein. Das ist aber auf den Fall einer vom Sozialamt allein zu vertretenden Zahlungsverzögerung nicht ohne weiteres übertragbar. Eine Einflußmöglichkeit auf die Zahlungsweise des Sozialamtes ist demgegenüber regelmäßig in keiner Weise gegeben. Selbst die Entscheidung darüber, die Zahlungen unmittelbar an den Vermieter zu leisten, liegt im gebundenen Ermessen der Behörde. Daß es dem Mieter nicht allein als Verschulden anzurechnen ist, daß er hilfebedürftig ist, ist im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB anerkannt (vgl. Palandt/Thomas, BGB, 57. Aufl., Rn 33, 35; Voelskow in MK, aaO, § 564 b, Rn 43; Rechtsentscheide des OLG Stuttgart vom 28.8.1991 = ZMR 1991, 429 und WuM 1991, 526 sowie das OLG Karlsruhe vom 19.8.1992 = NJW-RR 1993, 79). Das kann bei der gravierenderen Folge des § 554 a BGB, die nur dann gerechtfertigt sein soll, wenn ein Zuwarten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung nicht für zumutbar gehalten wird, nicht anders sein.

Die vorstehend dargelegte Auslegung des § 554 a BGB ist auch im Lichte der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts geboten, nach der das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung dem umfassenden Eigentumsschutz des Art. 14 GG unterstellt ist (vgl. NJW 1993, 2035) und deshalb die Auslegung gerade von Kündigungsbestimmungen der Bedeutung der Eigentumsgarantie und dem Umfange ihres Schutzbereichs Rechnung tragen muß. Wenn schon die in der Vergangenheit liegende Verletzung von Nebenpflichten, wie der zur pünktlichen Mietzinszahlung, zu der Möglichkeit eines Verlustes des Besitzrechts des Mieters an seiner Wohnung führen können soll, weil der Vermieter dann, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, fristlos kündigen kann, dann ist das im Lichte des Grundrechts des Mieters aus Art. 14 GG nur hinnehmbar, wenn sich der Mieter den Verlust seiner Wohnung durch eigenes Verhalten selbst zuzuschreiben hat, d. h. nur, wenn er - obwohl er sich anders hätte verhalten können - das Recht des Vermieters, seinen Mietzins fristgerecht zu erhalten, trotz Abmahnung und Hinweis auf die Kündigungsabsicht beharrlich verletzt hat.

Diese Auslegung hält auch der bei der Anwendung des Art. 14 GG gebotenen Abwägung mit den Interessen des Vermieters stand. Das anerkennenswerte Interesse des Vermieters besteht darin, über die eingehenden Mietgelder disponieren zu können. Im allgemeinen ist mit dem unpünktlichen Eingang der Mietzinsen eine Existenzgefährdung nicht verbunden. In der Regel geht es um einen etwa entstehenden Zinsschaden und den mit den Verzögerungen entstehenden Verwaltungsaufwand. Dem steht das weitaus gravierendere Interesse des Mieters an der Bei-behaltung seiner Wohnung gegenüber, die in aller Regel zu den Grundlagen seiner Existenz gehört. Schon durch die Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Gesetzgeber zu erkennen gegeben, daß der Mieter nicht dadurch seine Wohnung soll verlieren können, daß er in soziale Not gerät. Dies soll dadurch abgewendet werden können, daß eine öffentliche Stelle sich lediglich bereit erklärt, für die ausstehenden Mieten einzutreten, womit deren alsbaldige Bezahlung gesichert ist. Auch die Übernahme der laufenden Mietzahlungen dient dazu, dem Mieter bei gleichzeitiger Sicherstellung der Mietzahlungen die Wohnung zu erhalten. Wenn dabei allein vom Sozialamt zu vertretende Verzögerungen den Wohnungsverlust herbeiführen könnten, erschiene dies im Verhältnis zu dem erstrebten Zweck der Mietzahlungsübernahme, auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters, unverhältnismäßig.

Ein eigenes Verschulden des Wohnungsmieters liegt auch dann nicht vor, wenn das Sozialamt nicht als sein Erfüllungsgehilfe, sondern als Dritter verspätet leistet. Insoweit gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend.

Da nur die Folge von Nachlässigkeiten in Form verspäteter Mietzinszahlungen im Raum steht, nicht eine Nichtleistung, ist weder (der auf Geldschulden ohnehin nicht anwendbare) § 279 BGB einschlägig, der von dem Vertretenmüssen des Unvermögens handelt, noch der Grundsatz, daß jedermann für seine finanzielle Leistungspflicht einzustehen hat.

Wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung war das Mietverhältnis fristlos gekündigt worden; das Landgericht Berlin gab der Räumungsklage statt. Als unerheblich sah es dabei den Umstand an, daß der Mieter nicht selbst zahlte, sondern das Sozialamt. Nach allgemeinen Grundsätzen haftet nämlich der Schuldner für ein Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen wie etwa der beauftragten Bank. Nachdem der Verfassungsgerichtshof dieses Urteil kassiert hatte mit der Begründung, das Landgericht hätte einen Rechtsentscheid einholen müssen, ist dies inzwischen nachgeholt worden.

Mit Rechtsentscheid vom 11. Dezember 1997 stellt das Kammergericht fest, daß die fristlose Kündigung nach § 554 a BGB eine eigene schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters voraussetze. Jedenfalls für ein Verschulden des Sozialamtes habe der Mieter dabei nicht einzustehen, zumal er auf dessen Zahlungsweise keinen Einfluß nehmen könne. Eine solche Auslegung sei auch im Lichte der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts geboten, die das Besitzrecht des Mieters unter den Eigentumsschutz des Artikels 14 Grundgesetz stellt.