Verschulden des JobCenters an Zahlungsverzug

1. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges hat der Wohnraummieter ein etwaiges Verschulden des JobCenters an der Einstellung der Leistungen zu vertreten.

2. Für die fristlose Kündigung reicht das Vorliegen eines wichtigen Grundes und hinsichtlich des Zahlungsverzuges ein Vertretenmüssen des Mieters aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. zahlten für die Monate März bis einschließlich Juni 2008 keine Miete, die Kl. kündigte den Bekl. mit Schreiben vom 12.6.2008 fristlos.

Die Räumungsklage ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB begründet, weil die fristlose Kündigung vom 12.6.2008 gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 b) BGB wirksam war und nicht nachträglich gemäß § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB unwirksam geworden ist.

a) Bei Zugang der Kündigung am 13.6.2008 waren für mehr als zwei Fälligkeitstermine mehr als zwei Monatsmieten nicht gezahlt worden; dies ist unstreitig.

b) Entgegen der Ansicht der Bekl. sind sie mit der Zahlung der Rückstände gemäß § 286 Abs. 2 Ziffer 1 BGB in Verzug geraten. Einen Entlastungsbeweis gemäß § 286 Abs. 4 BGB haben sie nicht erbracht. Nach dieser Vorschrift kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, wobei die §§ 276-278 BGB regeln, was der Schuldner zu vertreten hat (Palandt-Heinrichs, 65. Aufl., § 286 BGB Rn. 39). Eine Zahlungsunfähigkeit des Schuldners schließt den Verzug jedoch nicht aus (Palandt-Weidenkaff, aaO. § 543 BGB Rn. 26).

Ein etwaiges Verschulden des JobCenters bei der Einstellung der Leistungen an die Bekl. zu 1. hat diese gemäß § 278 BGB zu vertreten (Weidenkaff aaO. Rn. 26; LG Berlin GE 2002, 802 und GE 2004, 1172). Sollte die Leistungseinstellung korrekt gewesen sein, wäre dies erst recht keine Entlastung der Bekl. zu 1.

Unabhängig davon war auch die Bekl. zu 2. gesamtschuldnerisch neben der Bekl. zu 1. zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet. Für sie sind Umstände im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB überhaupt nicht vorgetragen worden.

c) Das Urteil des Kammergerichts Berlin vom 24.7.2008 (GE 2008, 1327) ist hier nicht einschlägig, weil es sich mit dem fehlenden Verschulden des Mieters im Rahmen der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB befasst, welche Vorschrift ausdrücklich ein Verschulden des Mieters voraussetzt. Gemäß § 543 Abs. 1 und 2 Ziffer 3 BGB dagegen ist für die außerordentliche fristlose Kündigung nur das Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich und - hinsichtlich des Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB -lediglich ein Vertretenmüssen des Mieters. [...]

e) Der Ausspruch der fristlosen Kündigung war nicht rechtsmissbräuchlich. Erklärt wurde sie nämlich nicht bei einem Rückstand mit laufender Miete von 480,02 €, sondern von 2.234,28 €. Die nachfolgenden Zahlungen reichten für § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB nicht aus, selbst wenn man das Nebenkostenguthaben 2007 voll auf den Rückstand mit laufender Miete verrechnet; dann blieben immer noch 375,02 € offen. Aus diesem Grunde ist die Kündigung auch nicht gemäß § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB nachträglich unwirksam geworden. Bis zum 8.11.2008 sind nicht alle Rückstände ausgeglichen worden.

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges hat der Wohnraummieter ein etwaiges Verschulden des JobCenters an der Einstellung der Leistungen zu vertreten. Für die fristlose Kündigung reicht das Vorliegen eines wichtigen Grundes und hinsichtlich des Zahlungsverzuges ein Vertretenmüssen des Mieters aus.

Nachdem die monatlichen Mieten in Höhe von 571,07 € für März bis Juni 2008 nicht eingegangen waren, kündigte der Vermieter mit Schreiben vom 12. Juni 2008 das Mietverhältnis fristlos. Nach Zugang der Kündigung zahlten die Mieter am 20. Juni 2008 1.717,08 €. Die Mieterin berief sich darauf, dass das JobCenter sie nicht mehr als arbeitsfähig eingestuft und seine Leistungen ausgesetzt habe; ihr Antrag auf Erwerbsunfähigkeitsrente sei noch nicht beschieden. Der Vermieter nahm die Mieterin auf Räumung in Anspruch.

Das AG Wedding gab der Räumungsklage statt. Die fristlose Kündigung sei berechtigt gewesen, weil der Mieter nicht dargetan habe, dass er seine Zahlungsunfähigkeit nicht zu vertreten habe. Ein etwaiges Verschulden des JobCenters an der Einstellung der Leistungen habe er zu vertreten. Ein Verschulden sei bei der fristlosen Kündigung nicht erforderlich. Die Zahlung habe den kündigungsbegründenden Rückstand auch nicht ausgeglichen.