Verschulden des Hausverwalters bei Vertragsabschluß

Verschulden des Hausverwalters bei Vertragsabschluß; Verschulden bei Vertragsschluß; Verwalter; Hausverwalter; Erfüllungsgehilfe; Schadenersatz wegen Vertrauensschadens; Abstandszahlungen, gesetzwidrige

Der Vermieter schuldet auch dann die Zurückzahlung einer preisrechtswidrigen Abstandsleistung, wenn sein Hausverwalter oder dessen Erfüllungsgehilfe den Abstand unmittelbar in Zusammenhang mit dem Abschluß des Mietvertrages verlangt und erhalten hat.

Dem Kl. steht aus dem gewohnheitsrechtlich anerkannten Rechtsinstitut der culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsschluß) i.V.m. § 278 Satz 1 BGB ein Schadenersatzanspruch zu, so daß er die Rückerstattung der bei Abschluß des Mietvertrages am 28. Oktober 1983 an den Vertreter der Bekl. gezahlten 5.000,- DM verlangen kann. Bereits im Stadium der Vertragsverhandlungen entstehen gegenseitige Sorgfaltspflichten, deren schuldhafte Verletzung einen Schadenersatzanspruch auslösen kann. Insbesondere ist jeder Verhandlungspartner verpflichtet, Schädigungen des anderen im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen oder den geschäftlichen Kontakt zu unterlassen. Dies gebietet die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen Teils durch ein den Grundsätzen von Treu und Glauben entsprechendes Verhalten (RGRK-BGB/Alff, 12. Aufl. § 278 BGB Rdnr. 18). Daher darf der Vermieter den Mieter im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrages nicht dadurch schädigen, daß er von diesem gesetzwidrige Abstandszahlungen entgegennimmt.

Diese Verpflichtung hat der für die Hausverwaltung des Bekl. tätige F. schuldhaft verletzt. Er hat von dem Kl. eine nach § 29 a Abs. 1 und Abs. 7 des I. BMG preisrechtlich unzulässige Leistung gefordert und erhalten.

Die Pflichtverletzung des F. muß sich der Bekl. gemäß § 278 Satz 1 BGB zurechnen lassen. Der Bekl. hat sich bei der Vertragsanbahnung seiner Hausverwaltung und diese wiederum des F. als Erfüllungsgehilfen bedient. Das Verlangen der unzulässigen Abstandssumme stand im inneren Zusammenhang mit den Aufgaben, die der Bekl. der Hausverwaltung im Hinblick auf den Neuabschluß von Mietverträgen zugewiesen hatte (vgl. Palandt/Heinrichs, 44. Aufl., § 278 BGB Bem. 4 c) und erfolgte nicht nur "bei Gelegenheit" der Vertragsanbahnung. Der innere Zusammenhang mit der Vertragserfüllung wurde auch nicht dadurch unterbrochen, daß F. möglicherweise von etwaigen Weisungen des Bekl. abgewichen ist und mit der Forderung eines gesetzlich verbotenen Abstandes den Rahmen der einer Hausverwaltung üblicherweise erteilten Vollmacht überschritten hat. Denn auch ein Mißbrauch der dem Hausverwalter anvertrauten Stellung und der damit verbundenen Befugnisse im Geschäftsverkehr mit den Mietern bzw. Mietinteressenten gehört zu dem Personalrisiko, für das der Bekl. als Hauseigentümer gemäß § 278 BGB einstehen muß.