Verschließen der Haustür zur Nachtzeit

Der Eigentümerbeschluss, während der Nachtzeiten die Haustür einer Wohnungseigentumsanlage verschlossen zu halten, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung; denn es gibt Haustürschließsysteme, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen, auf der Innenseite aber ein Öffnen durch flüchtende Hausbewohner ohne Schlüssel ermöglichen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 21. Mai 2011 haben die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 10 beschlossen, § 4.7 der Hausordnung wie folgt zu ändern:

„Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten."

Mit der vorliegenden Klage haben die Kl. diesen Beschluss angefochten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, hiergegen richtet sich die Berufung der Kl.

II. Die zulässige Berufung ist begründet. Der angefochtene Beschluss ist für ungültig zu erklären.

Dabei kann dahinstehen, ob die angefochtene Regelung in der Hausordnung bereits gem. § 134 BGB in Verbindung mit der Hessischen Bauordnung nichtig ist, denn die getroffene Regelung entspricht jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

1. Mit dem angefochtenen Beschluss wurde die bestehende Hausordnung geändert. Eine Hausordnung enthält im Wesentlichen Verhaltensvorschriften, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden soll, wobei insbesondere die §§ 13, 14 WEG, das öffentliche Recht und die Verkehrssicherungspflichten zu beachten sind. Dabei müssen die Regelungen der Hausordnung ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG und einem ordnungsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG entsprechen (vgl. nur LG München, ZWE 2013, 413 m.w.N.).

Unter Anlegung dieser Maßstäbe entspricht die Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn insoweit sind bei einer Ergänzung der Hausordnung die schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen (Bärmann/Merle § 21 Rn. 81).

Diese Abwägung führt dazu, dass auch unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses der beklagten übrigen Wohnungseigentümer die angefochtene Regelung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Insoweit kann dahinstehen, ob die Hessische Bauordnung bereits dem Verbot entgegensteht und ob insoweit eine drittschützende Wirkung bestünde, die für eine Nichtigkeit des Beschlusses gem. § 134 BGB Voraussetzung wäre (verneinend LG Köln, ZMR 2014, 541).

Denn das Abschließen der Hauseingangstür führt zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Durch das Abschließen der Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfalle oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, da es auf der Hand liegt, dass gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt ist, dass jeder Hauseigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür im Brand- oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann. Demzufolge wird auch überwiegend in Rechtsprechung und Literatur - zu der vergleichbaren mietrechtlichen Thematik - eine Regelung dahin gehend, dass die Haustür verschlossen ist, in Mietverträgen als unzulässig angesehen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht/Eisenschmid, Mietrecht, § 535 Rn. 382; Ziebarth, NZM 2014, 621, 622; AG Frankfurt am Main, NZM 2005, 617; a. A. LG Köln, ZMR 2014, 541).

Diesem Interesse steht zwar das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber, aus Sicherheitsgründen die Haustür geschlossen zu halten. Insoweit steht auch für die Kammer außer Frage, dass dem Sicherungsbedürfnis durch eine geschlossene Haustür in höherem Maße als durch eine nichtverschlossene Haustür Rechnung getragen wird. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes bedarf es insoweit einer Abwägung dieser Interessen - bei der sich schon die Frage stellen dürfte, ob sie gleichwertig sind - allerdings nicht, denn diese beiden Interessen stehen bezüglich eines Verschlusses der Haustür nicht in einem Ausschließlichkeitsverhältnis. Es gibt - auch dieses war Gegenstand der Eigentümerversammlung, auf welcher der angefochtene Beschluss gefasst wurde - Haustürschließsysteme, welche beide Interessen vereinigen, die nämlich ein Verschließen des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen.

Angesichts dieser Möglichkeit entspricht es jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten - mit ggf. tödlichem Risiko - erschwert. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich, so dass auf die Anfechtung der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären ist.

Der Eigentümerbeschluss, während der Nachtzeiten die Haustür einer Wohnungseigentumsanlage verschlossen zu halten, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Am 21. Mai 2011 haben die Wohnungseigentümer beschlossen:

„Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten."

Diesen Beschluss haben die Kläger angefochten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Die Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Insoweit sind bei einer Ergänzung der Hausordnung die schutzwürdigen Belange der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.

Das Abschließen der Hauseingangstür führt zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Dadurch ist ein nächtliches Verlassen des Gebäudes im Brandfalle oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Es gibt allerdings auch Haustürschließungssysteme, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen, auf der Innenseite aber ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen.

Das Landgericht verweist darauf, dass auch im Mietrecht eine Regelung dahin gehend, dass die Haustür verschlossen ist, als unzulässig angesehen wird. Es lässt dahinstehen, ob die hessische Bauordnung bereits dem Verbot des Verschließens entgegensteht und ob insoweit eine drittschützende Wirkung bestünde, die für eine Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses nach § 134 BGB spräche (verneinend allerdings LG Köln, ZMR 2014, 541; vgl. Ziebarth, NZM 2014, 621).

Die Überwachung dieser Vorschriften obliegt dann nämlich den Baubehörden, die etwaigen Verboten durch verwaltungsrechtliche Maßnahmen Nachdruck verleihen können. Daneben hat die zivilrechtliche Nichtigkeit keinen Platz (BGH, NJW 1980, 775; OLG Hamm, FGPrax 2001, 226).