Verschlechterung des Mangels beendet Gewährleistungsausschluß

Verschlechtert sich ein zunächst hingenommener Mangel in unzumutbarer Weise, lebt ein nach § 539 BGB entfallenes Kündigungsrecht nach § 542 BGB wieder auf. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kündigung ist jedenfalls wegen der bis zur Kündigungserklärung am 3. Juni 1998 nicht beseitigten Mängel an der Heizungsanlage nach § 542 Abs. 1 BGB berechtigt gewesen.

Der Kl. war auch entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht in entsprechender Anwendung von § 539 BGB daran gehindert, wegen dieses Mangels zu kündigen, auch wenn es seit Beginn des Mietverhältnisses nach dem eigenen Vortrag des Kl. mehrfach zu Problemen mit der Heizung gekommen war. Zum einen ist insoweit zu berücksichtigen, daß der Bekl. jeweils auf seine Mängelrügen hin tätig geworden ist, so daß der Kl. zunächst darauf vertrauen konnte, daß die Reparaturversuche zu einer nachhaltigen Mängelbeseitigung geführt hätten. Der Bekl. nimmt selbst für sich in Anspruch, sich auf den Rat der Fa. B. verlassen zu haben. Zwar hat der Kl. auch selbst ausgeführt, daß es nach einer Reparatur im Oktober 1995 und in der nächsten Heizperiode bereits Probleme mit der Entlüftung gegeben hat, so daß er sich selbst einen Schlüssel zum Entlüften besorgt und sich damit beholfen hatte. Unstreitig ist aber, daß gerade dieses Problem sich in der Heizperiode 1997/98, die der Kündigung voranging, besonders verstärkt hat, was sich auch anhand der vorliegenden Unterlagen nachvollziehen läßt. So mußte inzwischen die Heizung mehrfach täglich entlüftet werden, um eine halbwegs angemessene Heizleistung zu erzielen. Der Bekl. selbst hat insoweit vorgetragen, daß in der Heizperiode 1997/98 relevante Heizungsprobleme wegen der Entlüftung aufgetreten seien, während er die für die zuvorige Zeit dargestellten Beeinträchtigungen als unerheblich darstellt. Verschlechtert sich ein zunächst hingenommener Mangel in unzumutbarer Weise, so greift der Gewährleistungsausschluß nach § 539 BGB nicht (vgl. Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. lV Rdnr. 1405). Hinzu kommt im vorliegenden Fall, daß der wei-tere Mangel , der durch die Geräuschbeeinträchtigung entstanden ist, unbestrittenermaßen erst in der Heizperiode 1997/98 aufgetreten ist.

Bei einem nicht ganz unerheblichen Mangel kann der Mieter fristlos kündigen, wenn keine Abhilfe geschaffen wird. Das gilt auch dann, wenn ein Minderungsrecht zwar an sich verwirkt ist, sich der Mangel aber in unzumutbarer Weise verschlechtert hat.

Der Mieter hatte fristlos gekündigt, nachdem der Vermieter Mängel an der Heizungsanlage nicht hatte beseitigen können. Dies zog sich über Jahre hin, so daß das Landgericht gemeint hatte, ein Kündigungsrecht des Mieters sei verwirkt. Allerdings waren die Probleme mit der Heizung immer größer geworden.

Mit Urteil vom 2. April 2001 meinte das Kammergericht, eine entsprechende Anwendung des § 539 BGB (Gewährleistungsausschluß) scheide aus, wenn ein zunächst hingenommener Mangel sich immer mehr verstärke. Das sei hier der Fall gewesen, weil zuletzt die Heizung mehrfach täglich habe entlüftet werden müssen, und auch die Geräuschbeeinträchtigung war neueren Datums, so daß die fristlose Kündigung berechtigt war.

Mietrechtsreform: Nach dem Wortlaut der §§ 543, 536 b, 536 c gibt es keine Änderung. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich allerdings der Wille des Gesetzgebers, eine analoge Anwendung über den Gewährleistungsausschluß nicht für gerechtfertigt zu halten, insbesondere bei vorbehaltloser Mietzahlung über einen längeren Zeitraum.