Verschattung durch Bäume als Mietmangel

Verschattung durch Bäume als Mietmangel; schlechte Belichtung

Läßt der Vermieter Bäume auf dem Grundstück nicht beschneiden, so daß der Mieter nunmehr tagsüber im Wohnzimmer Licht einschalten muß, liegt ein Mietmangel vor.

Die starke Verschattung und Verdunklung des großen Wohnzimmers durch den vorhandenen Baumbestand stellt einen Mangel der Mietsache dar. Da das Wohnzimmer unstreitig mit einer besonders breiten, bis zum Boden reichenden Fensterfront ausgestattet ist, die bei Mietbeginn den vollen Lichteinfall auch ohne jegliche Behinderung zuließ, konnten die Bekl. davon ausgehen, daß die Kl. diesen vermieteten Zustand auch während des Mietverhältnisses durch Beschneidungen des im Zeitpunkt des Mietbeginns noch kleineren Bewuchses erhalten werde. Nach dem unstreitigen Vortrag der Bekl. ist das 55 m2 große Zimmer durch den Baumbestand derart stark verdunkelt, daß es auch tagsüber nur mit elektrischem Licht nutzbar ist. Daß ein Beschneiden der vorhandenen Bäume nicht zulässig ist, hat die Kl. nicht ausreichend vorgetragen. Die Bekl. hatten auch nicht notwendig davon auszugehen. Nach § 5 der 3. Verordnung zur Änderung der Baumschutzverordnung sind Ausnahmen vom Verbot der Beeinträchtigung der geschützten Bäume u. a. auch zulässig bei unzumutbarer Verschattung von Wohn- und Arbeitsräumen.

Die von den Bekl. vorgenommene Minderung von weiteren ca. 5 % des Bruttomietzinses ist für diesen Mangel nicht zu beanstanden. Denn die starke Verschattung stellt gegenüber dem angemieteten Zustand eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar.

Grundsätzlich ist der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses der vertraglich geschuldete Soll-Zustand, wobei allerdings absehbare Entwicklungen zu berücksichtigen sind, so daß dann kein Mietmangel vorliegt (z. B. Vergrößerung der im Erdgeschoß betriebenen Bäckerei). Ob das auch für eine Verschattung durch Bäume zutrifft, die bei Beginn des Mietverhältnisses noch klein waren, ist umstritten.

Der Mieter minderte die Miete um 5 % wegen Verdunklung des Wohnzimmers und behauptete unwidersprochen, daß bei Beginn des Mietverhältnisses die Bäume davor noch klein gewesen seien, aber nunmehr könne man auch bei Tage nur bei Licht im Wohnzimmer sitzen. Die Vermieterin hätte das notwendige Schneiden der Bäume unterlassen.

Mit Urteil vom 7. September 2006 hielt das AG Charlottenburg die Minderung für gerechtfertigt. Das Wohnzimmer sei mit einer besonders breiten, bis zum Boden reichenden Fensterfront ausgestattet. Der Mieter habe davon ausgehen können, daß der volle Lichteinfall auch während der Mietzeit gewährleistet sei.

Hätte die Amtsrichterin bei juris nachgeforscht, wäre sie auf das Urteil des Landgerichts Berlin (GE 2001, 626) gestoßen, das eine Minderung bei Verschattung durch Bäume ablehnt, und auf das Urteil des Landgerichts Hamburg (NZM 2001, 91), das in einem vergleichbaren Fall genau entgegengesetzt entschieden hat.