Versammlung

Versammlung; Stimmrecht; Verwalter; Wohnungseigentümergemeinschaft; Rechtsmißbrauch

1. Ein Wohnungseigentümer, der nach der von § 25 Abs. 2 WEG abweichenden Regelung in der Teilungserklärung über die Mehrheit der Stimmen verfügt, ist nicht gehindert, an seiner Wahl zum Verwalter mitzuwirken.

2. Bestellt er sich mit seinem absoluten Stimmenübergewicht gegen die Stimmen aller übrigen Wohnungseigentümer zum Verwalter, so kann dies ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen und sein Abstimmungsverhalten - nach den Umständen des Einzelfalles - rechtsmißbräuchlich sein.

Die Bet. zu 2 bis 8 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, der Bet. zu 1 ist Testamentsvollstrecker der am 8.8.1996 verstorbenen und von der Bet. zu 6 beerbten Wohnungseigentümerin.

Der Bet. zu 2 hält insgesamt 604,79/1000stel Miteigentumsanteile der Gemeinschaft und verfügt damit nach der entsprechenden Regelung in § 19 Ziffer 8 der Teilungserklärung v. 2.8.1982 über die Mehrheit der Stimmen bei der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer. In der Versammlung der Wohnungseigentümer v. 8.10.1997 genehmigten die Wohnungseigentümer mit den Stimmen des Bet. zu 2 unter TOP 2 die Jahresabrechnungen für 1994, 1995 und 1996 und erteilten dem damaligen Verwalter, dem Vater des Bet. zu 2, für das Jahr 1994 Entlastung. Unter TOP 4 wurde sodann der Bet. zu 2 mit - seinen - 604,79/1000stel Stimmen zum Verwalter gewählt.

Der Bet. zu 1 hat beantragt, diese Beschlüsse zu TOP 2 und 4 für ungültig zu erklären. Ferner hat er die sofortige Abberufung des Bet. zu 2 als Verwalter aus wichtigem Grund und die Bestellung eines Notverwalters verlangt. Die Bet. zu 4, 5 und 6 haben sich in der mündlichen Verhandlung vor dem AG diesen Anträgen des Bet. zu 1 angeschlossen.

Das AG hat den Beschluß der Wohnungseigentümer zu TOP 2 betreffend die Feststellung (Genehmigung) der Jahresabrechnungen für 1995 und 1996 für ungültig erklärt und die weiteren Anträge zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Bet. zu 1 hat das LG die Entscheidung des AG abgeändert und auch den Beschluß zu TOP 4 der Versammlung v. 8.10.1997 betreffend die Wahl des Bet. zu 2 zum Verwalter für ungültig erklärt.

Gegen die Entscheidung des LG wendet sich der Bet. zu 2 mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Er bringt vor, das LG habe zu Unrecht eine rechtsmißbräuchliche Ausübung seines Stimmrechtes angenommen und nicht berücksichtigt, daß die Bet. zu 7 und 8 sich dem Antrag des Bet. zu 1 hinsichtlich der Verwalterwahl gerade nicht angeschlossen, sondern um Zurückweisung dieses Antrags gebeten hätten. Der Bet. zu 1 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

II. 2. a) Das LG ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß der Bet. zu 2 durch § 25 WEG nicht gehindert war, an seiner Wahl zum Verwalter mitzuwirken. Daß sich nach der Teilungserklärung das Stimmrecht der einzelnen Wohnungseigentümer nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile richtet und somit von § 25 Abs. 2 WEG abgewichen wird, hat das LG zu Recht als zulässig angesehen, auch wenn diese Regelung dazu führt, daß hier der Bet. zu 2 allein die Mehrheit der Stimmen besitzt. Weiterhin war der Bet. zu 2 auch nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Mitwirkung bei der Abstimmung über die Wahl eines Verwalters ausgeschlossen, denn die Wahl eines Verwalters ist kein Rechtsgeschäft, eine analoge Anwendung der Bestimmung des § 25 Abs. 5 WEG hat der Senat bereits früher verneint (vgl. WE 1996, 71 [= WM 1995, 610]).

b) Ob - wie das LG angenommen hat - das Abstimmungsverhalten des Bet. zu 2 schon deshalb als rechtsmißbräuchlich im Sinne des § 242 BGB anzusehen ist, weil er sein absolutes Stimmenübergewicht dazu eingesetzt hat, sich gegen die Stimmen aller übrigen Wohnungseigentümer zum Verwalter zu bestellen, erscheint allerdings zweifelhaft. Zwar hat das OLG Celle in einem solchen Fall den Beschluß über die Verwalterwahl als unwirksam angesehen (ZMR 1989, 436; vgl. auch OLG Zweibrücken ZMR 1990, 30), demgegenüber hat aber der Senat in der Majorisierung an sich noch keinen Rechtsmißbrauch gesehen, sondern einen Verstoß gegen Treu und Glauben nur aus der konkreten Ausübung des Stimmrechts hergeleitet (ZMR 1997, 322 [= WM 1997, 402 KL - 3 Wx 556/94]; WE 1996, 70, 71 [= WM 1995, 610]; so auch Saarländisches OLG ZMR 1998, 50, 53, 54 [= WM 1998, 243]).

3. Es kann hier dahinstehen, ob die Ausübung des Stimmrechts durch den Bet. zu 2 als rechtsmißbräuchlich anzusehen ist, denn der angefochtene Beschluß über seine Bestellung zum Verwalter entspricht jedenfalls nach den Feststellungen der Vorinstanzen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG und ist deshalb vom LG im Ergebnis zu Recht für ungültig erklärt worden.

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den bestehenden Vereinbarungen und Beschlüssen bzw. bei deren Fehlen dem Interesse der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Die Wahl eines Verwalters ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft von zentraler Bedeutung, denn das Funktionieren der Gemeinschaft hängt entscheidend von der fachlichen und persönlichen Qualifikation des Verwalters und seiner wirksamen Kontrolle durch die Miteigentümer ab. Die Bestellung des Bet. zu 2 zum Verwalter aufgrund der ihm zur Verfügung stehenden Stimmenmehrheit entspricht jedenfalls nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, denn angesichts der bereits deutlich zutage getretenen Interessengegensätze war von vornherein mit der Begründung eines unbelasteten, für die Ausübung des Verwalteramtes erforderlichen Vertrauensverhältnisses gegenüber allen Wohnungseigentümern nicht zu rechnen. (...)