Versammlung

Versammlung; Wohnungseigentümer; Reihenfolge; Tagesordnungspunkte; Abstimmung; Formeller Fehler bei Verstoß gegen Reihenfolge der Tagesordnungspunkte

1. In der Versammlung der Wohnungseigentümer sind die einzelnen Tagesordnungspunkte grundsätzlich in der in der Einladung angegebenen Reihenfolge zu behandeln; der Versammlungsleiter darf einen neuen Punkt erst aufrufen, wenn die vorhergehenden Punkte (in der Regel durch Abstimmung über einen Beschlußantrag) erledigt sind. Davon kann aufgrund eines Geschäftsordnungsbeschlusses, unter Umständen auch aufgrund unwidersprochen gebliebener Anordnung des Versammlungsleiters abgewichen werden.

2. Ein Verstoß gegen diese Grundsätze kann zur Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses führen, wenn ein Wohnungseigentümer die Versammlung in der begründeten Annahme verlassen hat, ein ihn besonders interessierender Tagesordnungspunkt sei ohne Abstimmung erledigt, aber zu diesem Punkt später noch ein Eigentümerbeschluß gefaßt wird.

Die zwei Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer aus sechs Wohnungen bestehenden Anlage, der weitere Bet. ist Verwalter. Die Ast. zu 1 ließ an der zur Straße hin gelegenen Seite der zu ihrer Wohnung gehörenden Terrasse, die Ast. zu 2 an der zur Straße hin gelegenen Schmalseite des Balkons ihrer im Erdgeschoß gelegenen Wohnung jeweils ein hölzernes Sichtschutzgitter anbringen, die Ast. zu 2 außerdem an den zwei Seiten der Balkoneinfassung außen Holzkästen zur Aufnahme von Blumenkästen. Die Sichtschutzgitter sind in der Außenwand des Gebäudes verankert (Dübel), die Holzkästen am Geländer festgeschraubt. In der Eigentümerversammlung vom 26.5.1997, in der zunächst alle Eigentümer anwesend waren, stand die Anbringung der Sichtschutzwände und der Holzkästen als Punkt 7 ("Nachträgliche Genehmigung - Beseitigung - zukünftige Kostenregelung und Instandhaltungsverpflichtung etc.") auf der Tagesordnung. Der Punkt wurde während der Versammlung in Anwesenheit der Ast. besprochen, aber kein Beschluß gefaßt. Die Ast. verließen die Versammlung um 22.15 Uhr; sie bevollmächtigten den Verwalter, sie bei Abstimmungen während der weiteren Versammlung zu vertreten. Laut Versammlungsniederschrift faßten die Wohnungseigentümer zu TOP 7 um 23.15 Uhr gegen die ³59-1000 Miteigentums- und Stimmanteile der Ast. mit den Anteilen der übrigen Wohnungseigentümer folgenden Beschluß: "Die Eigentümer der Wohnung Nr. 1 und 2 werden aufgefordert, die entgegen der Teilungserklärung und den Aufteilungsplänen am Balkon der Wohnung Nr. 2 und auf der Terrasse der Wohnung Nr. 1 angebrachten Holzsichtgitter, sowie die integrierten Blumenkästen am Balkongeländer der Wohnung Nr. 2 bis spätestens 30.6.1997 fachgerecht entfernen zu lassen ...".

Die Ast. haben beantragt, diesen Eigentümerbeschluß - weitere Anfechtungsanträge sind nicht mehr Gegenstand des Verfahrens - für ungültig zu erklären. Das AG hat den Antrag abgewiesen, das LG die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. hatte Erfolg.

II. 2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand; sie ist nicht frei von Rechtsfehlern.

a) Das LG engt die Beurteilung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 7 in formeller Hinsicht zu Unrecht auf die Frage der Beschlußfähigkeit und der Mehrheitsverhältnisse bei der Abstimmung ein. Die Beschlußfassung zu TOP 7 war aber von einem formellen Fehler beeinflußt, der einem Einberufungsmangel gleichzuachten ist.

(1) Gem. § 24 Abs. 5 WEG führt i. d. R. der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung. Er hat sich dabei, was die Reihenfolge der Behandlung der einzelnen Tagesordnungspunkte und der Abstimmung darüber betrifft, grundsätzlich an die in der Einladung mitgeteilte Tagesordnung zu halten. Ein neuer Tagesordnungspunkt kann erst aufgerufen und zur Abstimmung gestellt werden, wenn der vorhergehende Punkt, i. d. R. durch Abstimmung über einen Beschlußantrag, erledigt ist. Dieser normale Verlauf einer Eigentümerversammlung kann durch Geschäftsordnungsbeschlüsse geändert werden (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., Rdnr. 96; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 24 WEG Rdn. 101, 162; Müller, Prakt. Fragen d. Wohnungseigentums, 2. Aufl., Rdnr. 166; Röll, Hdb. d. Wohnungseigentums, 7. Aufl., Rdnr. 240), ebenso wohl durch Anordnung des Verwalters als Versammlungsleiter, wenn keiner der anwesenden Wohnungseigentümer widerspricht.

(2) An diese Regeln für den ordnungsmäßigen Ablauf einer Eigentümerversammlung hat sich der weitere Bet. hier nicht gehalten. Nach den Feststellungen des LG wurde TOP 7 bis 22.15 Uhr in Anwesenheit der Ast. besprochen, aber darüber nicht abgestimmt. Die Abstimmung fand erst um 23.15 Uhr, eine Stunde nachdem die Ast. die Versammlung verlassen hatten, statt. Dazwischen war nach dem übereinstimmenden Vortrag der Bet. - der Senat kann diese Feststellung selbst aus den Akten treffen, nachdem das LG den von ihm festgestellten Sachverhalt rechtlich nicht erschöpfend gewürdigt hat - noch in Anwesenheit der Ast., TOP 8 zur Sprache gekommen. Dieses Verfahren entsprach nicht den dargelegten Grundsätzen. Die spätere Abstimmung über TOP 7 hätte nur dann einer ordnungsmäßigen Versammlungsleitung genügt, wenn der weitere Bet. die Ast. darüber unterrichtet hätte, daß noch eine Abstimmung zu diesem Gegenstand in Betracht komme. Dies wäre hier um so mehr angebracht gewesen, als die Ast. von TOP 7 in besonderem Maße betroffen waren; ohne den Hinweis mußten sie nicht davon ausgehen, daß darüber in der Versammlung überhaupt noch gesprochen und abgestimmt werden würde. Es ist nicht davon auszugehen, daß die Ast. die Versammlung in Kenntnis dessen verlassen hätten, daß über TOP 7 noch abgestimmt werde. Auf den Vortrag der Ast., der weitere Bet. habe im Gegenteil erklärt, daß TOP 7 erledigt sei, kommt es nicht mehr entscheidend an.

(3) Der Eigentümerbeschluß zu TOP 7 ist somit nicht in ordnungsmäßiger Weise zustande gekommen; er leidet an einem formellen Fehler. Die Rechtsfolgen sind bezüglich dieser Beschlußfassung die gleichen wie in dem Fall, daß ein Wohnungseigentümer nicht zur Versammlung eingeladen wird oder daß der Versammlungsleiter die Versammlung schon vorher für beendet erklärt hat. Die Ungültigerklärung entfällt in diesen Fällen bei rechtzeitiger Anfechtung nur dann, wenn die Ursächlichkeit des Mangels ausgeschlossen werden kann, wenn also kein vernünftiger Zweifel daran besteht, daß der Beschluß bei ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung gleichfalls gefaßt worden und im Ergebnis nicht anders ausgefallen wäre. Bei der Beurteilung dieser Frage ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. BayObLGZ 1985, 436 [437] = NJW-RR 1986, 813 m. w. N.; BayObLG, NJW-RR 1990, 784; OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 244; Staudinger/Bub, § 24 WEG Rdnr. 146 m. w. N.). Die Feststellung, ob ein formeller Mangel für die Beschlußfassung kausal war oder nicht, liegt grundsätzlich auf tatrichterlichem Gebiet (BayObLGZ 1985, 435 [438]). Da das LG die erforderliche Abwägung in rechtsfehlerhafter Weise unterlassen hat, tritt der Senat an seine Stelle und kann, da weitere Ermittlungen nicht mehr erforderlich sind, die erforderliche Abwägung nunmehr selbst vornehmen (vgl. BayObLG, NZM 1998, 1010 = WuM 1999, 126 [127]; Keidel/Kahl, FGG, 14. Aufl., § 27 Rdnr. 59 m. w. N.). Eine Anhörung der Ag. würde nach Ansicht des Senats nichts mehr zur Sachaufklärung beitragen, da es nicht auf deren nachträgliche Bewertung des Versammlungsverlaufs ankommt (vgl. Staudinger/Bub, § 24 WEG Rdnr. 146).

(4) Es kann nicht mit der gebotenen Sicherheit festgestellt werden, daß ein Beschluß mit dem gleichen Inhalt auch in Anwesenheit der Ast. gefaßt worden wäre; möglicherweise wäre es überhaupt nicht zu einer Abstimmung gekommen. Es ist nicht ausgeschlossen, daß die bloße Anwesenheit der Ast. das Abstimmungsverhalten des einen oder anderen Ag. beeinflußt haben würde; der Beschluß wäre schon dann nicht zustande gekommen, wenn auch nur ein weiterer Eigentümer (mit Ausnahme des Eigentümers der Wohnung Nr. 6) gegen den Beschlußantrag gestimmt oder wenn sich zwei der vier übrigen Wohnungseigentümer der Stimme enthalten hätten. In diesem Zusammenhang fällt auch noch ins Gewicht, daß das Ergebnis einer Abstimmung auch nach der Bezeichnung des Gegenstands im Einladungsschreiben offen erscheinen mußte; dort ist nicht nur von der Aufforderung zur Beseitigung, sondern auch von der etwaigen nachträglichen Genehmigung, zukünftigen Kostenregelung und Instandhaltungsverpflichtung die Rede.

b) Da der Eigentümerbeschluß zu TOP 7 aus formellen Gründen für ungültig zu erklären ist, kommt es nicht mehr darauf an, ob es sich beiden Maßnahmen der Ag. um bauliche Veränderungen i. S. von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG handelt. Das Rechtsschutzbedürfnis an der Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses ist den Ast. auch dann nicht abzusprechen, wenn dieser Beschluß - wie die Ag. meinen - keine konstitutive Wirkung hat, also die Verpflichtung der Ast. zur Beseitigung der Einbauten nicht unabhängig von der materiellen Rechtslage begründen würde. Denn durch die Aufforderung im Zusammenhang mit der Fristsetzung würde sich ihre Rechtsstellung in jedem Falle verschlechtern.

In einer Wohnungseigentümerversammlung sind die Tagesordnungspunkte in der in der Einladung angegebenen Reihenfolge zu behandeln. Ein Verstoß dagegen kann Beschlüsse ungültig machen.

In einer Eigentümerversammlung sollte unter TOP 7 entweder über die nachträgliche Genehmigung oder aber über die Beseitigung von Sichtschutzgitter an Balkonen entschieden werden. Der TOP wurde in Anwesenheit der betroffenen Wohnungseigentümer erörtert, ohne daß es zu einer Beschlußfassung kam. Die betroffenen Wohnungseigentümer verließen um 22.15 Uhr die Versammlung und erteilten dem Verwalter Stimmrechtsvollmacht. Um 23.15 Uhr setzte der Verwalter den TOP 7 erneut auf die Tagesordnung. Es kam zu einem Mehrheitsbeschluß über die Beseitigung der Sichtschutzgitter, den die betroffenen Wohnungseigentümer erfolgreich anfochten.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) hielt das Vorgehen des Verwalters für fehlerhaft und hob den Eigentümerbeschluß durch Beschluß vom 18. März 1999 - 2Z BR 151/98 - auf. Der Verwalter, der in der Regel den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt, habe sich bei der Behandlung der einzelnen Tagesordnungspunkte und der Abstimmung darüber grundsätzlich an die Reihenfolge zu halten, die in der Einladung genannt worden waren. Zwar kann die Reihenfolge durch die Eigentümerversammlung geändert werden, was im konkreten Fall aber nicht geschehen war. Die früher vor allem in Studentenversammlungen übliche Unsitte, Beschlüsse erst zu fassen, wenn die vermeintlichen Gegner vor Müdigkeit das Feld geräumt hatten, fand vor dem Münchner Richtern keine Gnade, der Eigentümerbeschluß wurde für ungültig erklärt.