Versagungsgründe und -schwelle bei Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums

1. Ein wichtiger Grund, die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums zu versagen, kann vorliegen, wenn der Lebensgefährte des Veräußerers die Wohnung erwerben soll und in der Vergangenheit durch provozierendes, beleidigendes und lärmendes Verhalten immer wieder für Streit mit anderen Wohnungseigentümern gesorgt hat.

2. Die Voraussetzungen für die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums sind geringer als die für die Entziehung des Wohnungseigentums.

3. An einem Verfahren auf Verpflichtung des Verwalters zur Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums sind alle übrigen Wohnungseigentümer formell zu beteiligen.

Der Antragsteller, der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus sechs Wohnungen bestehenden Anlage. Der Antragsgegner ist zugleich Verwalter. Der Antragsteller wird häufig von seiner Lebensgefährtin besucht, die in der Nähe zur Miete wohnt. Der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sprachen 1997 gegen die Lebensgefährtin des Antragstellers wegen häufigen Streits mit ihr ein Hausverbot aus, das von der Lebensgefährtin aber nicht beachtet wird. Der Antragsteller beabsichtigt, sein Wohnungseigentum gegen Zahlung von 50.000 DM und Einräumung eines dinglichen Wohnrechts an seine Lebensgefährtin zu veräußern. Der Antragsgegner verweigerte als Verwalter die nach § 4 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) zur Veräußerung erforderliche Zustimmung. Die weiteren Beteiligten haben sich dem angeschlossen.

§ 4 Nr. 2 GO lautet:

"Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen; als wichtiger Grund gilt insbesondere:

wenn durch Tatsachen begründete Zweifel bestehen, daß:

a) der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird, oder

b) der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird."

Der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten begründen die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung an die Lebensgefährtin des Antragstellers mit § 4 Nr. 2 Buchst. b der Gemeinschaftsordnung. Der Antragsgegner macht geltend, seit die Lebensgefährtin den Antragsteller besuche und bei ihm lebe, gebe es dauernd Streit in der Hausgemeinschaft. Die Lebensgefährtin beleidige und provoziere im-mer wieder andere Hausbewohner. Auch belästige sie diese durch un-nötiges Lärmen, etwa durch grundloses Zuwerfen der Wohnungstür, lautes Zuklappen der WC-Brille und durch Baden in der Whirlpool-Ba-dewanne des Antragstellers in den späten Abendstunden. Außerdem erstatte die Lebensgefährtin des Antragstellers immer wieder grundlos Anzeigen bei der Polizei gegen andere Bewohner des Hauses. Der Antragsteller hält die Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung für unberechtigt und hat beantragt, den Antragsgegner zur Zustimmung zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht den Beschluß des Amtsgerichts abgeändert und den Antragsgegner zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, die Erfolg hatte.

(...) a) aa) Ist nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung eine Zustimmung benötigt, darf diese nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nur aus einem wichtigen Grund versagt werden (vgl. hierzu § 4 GO). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn gewichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die befürchten lassen, er werde die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht beachten (BayObLG WuM 1995, 328, 329; NJW-RR 1999, 452, 453).

Der Begriff des wichtigen Grundes ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Ausfüllung im Einzelfall eine Rechtsfrage und damit vom Rechtsbeschwerdegericht nachprüfbar ist. Hier hat das Landgericht an das Vorliegen eines wichtigen Grundes schon dadurch zu hohe Anforderungen gestellt, daß es eine Parallele zu den Anforderungen für eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG gezogen hat. Dabei hat es insbesondere nicht bedacht, daß die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums an eine bestimmte Person und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG in ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen nicht vergleichbar sind. Die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG ist ein Eingriff in das durch Art. 14 GG geschützte Eigentum und deshalb nur zulässig, wenn der betroffene Wohnungseigentümer schuldhaft und gröblich Verpflichtungen verletzt hat, die ihm den anderen Wohnungseigentümern gegenüber obliegen. Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine relativ geringfügige Einschränkung der rechtlichen und wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit des Eigentümers, weil nur die Veräußerung an einen bestimmten Erwerber, nicht aber die Veräußerung allgemein verhindert wird. Deshalb können an das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht die gleichen hohen Anforderungen gestellt werden wie an die Voraussetzungen für eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG.

bb) Zum anderen kommt es für das Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht darauf an, ob der Erwerber der Wohnung etwa als Mieter oder Lebensgefährte des Veräußerers sich bereits in der Wohnanlage aufhält. Denn für das Vorgehen der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen unverträglichen Mitbewohner macht es rechtlich einen erheblichen Unterschied, ob es sich um einen Wohnungseigentümer oder um einen Mieter oder Lebenspartner eines Wohnungseigentümers handelt. Ein Wohnungseigentümer kann nur über § 18 WEG dazu gebracht werden, daß er die Wohnanlage verläßt. Ein störender Mieter kann dadurch aus der Wohnanlage gebracht werden, daß die übrigen Wohnungseigentümer den Vermieter über § 14 Nr. 2 WEG zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB n. F. verpflichten. Gegen einen störenden Lebenspartner können die übrigen Wohnungseigentümer ein Hausverbot beschließen und gegen den Wohnungseigentümer über § 14 Nr. 2 WEG vorgehen. Der Hinweis des Landgerichts auf die fehlende Kausalität wäre allenfalls dann schlüssig, wenn der Erwerber des zu veräußernden Wohnungseigentums bereits Eigentümer einer anderen Wohnung in derselben Wohnanlage wäre.

cc) Da die vom Landgericht gegebene Begründung für die Verpflichtung des Antragsgegners, der Veräußerung des Wohnungseigentums des Antragstellers zuzustimmen, der Nachprüfung nicht standhält, ist die Entscheidung des Landgerichts aufzuheben. Weitere Ermittlungen sind auch auf Grund des Sachvortrags der Beteiligten nicht erforderlich. Deshalb kann der Senat selbst in der Sache entscheiden und die Erstbeschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts zurückweisen. Das Amtsgericht hat zutreffend entschieden, daß der Antragsgegner zu Recht die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums an die Lebensgefährtin des Antragstellers versagt hat.

Die Beweisaufnahme durch das Amtsgericht hat Tatsachen ergeben, die die Annahme rechtfertigen, die Lebensgefährtin des Antragstellers werde sich in die Hausgemeinschaft nicht einfügen, insbesondere die Rechte der anderen Wohnungseigentümer mißachten. Auch wenn die Aussagen der vom Amtsgericht vernommenen Zeugen nur einzelne Vorfälle von geringerem Gewicht erwiesen haben, ergibt sich aus der Fülle der berichteten Vorfälle und Verhaltensweisen der Erwerberin doch das Bild eines Menschen, der entweder nicht willig oder nicht fähig ist, die Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 und 2 WEG zu beachten. Insgesamt ist nach den Schilderungen der Zeugen der Schluß gerechtfertigt, daß die Erwerberin keine Gelegenheit ausläßt, die übrigen Bewohner zu provozieren, zu beleidigen und zu belästigen. Das zeigt sich etwa darin, daß die Kinder im Haus sich nicht ohne Begleitung an der Wohnungstür des Antragstellers vorbeizugehen trauen, weil dahinter die Erwerberin lauert, um sie durch plötzliches Öffnen und lautes Zuschlagen der Wohnungstür zu erschrecken. Hinzu kommt, daß die Erwerberin einen Wohnungseigentümer beim Schneeräumen gestört und behindert hat, daß sie das von den übrigen Wohnungseigentümern verhängte Hausverbot in keiner Weise beachtet und daß sie vor dem Amtsgericht geäußert hat, wenn sie von den übrigen Hausbewohnern abgelehnt werde, gehe sie dann "eben aufs Ganze". Einen derartigen Miteigentümer brauchen die übrigen Wohnungseigentümer nicht in die Gemeinschaft aufzunehmen.

Schließlich haben mehrere Zeugen bekundet, daß von der Wohnung des Antragstellers erhebliche Ruhestörungen erst seit dem Zeitpunkt ausgehen, seit die Erwerberin sich dort öfter aufhält. Dafür, daß die Erwerberin sich als Störenfried in der Wohnanlage benimmt, spricht auch, daß sämtliche Wohnungseigentümer es befürworten, die Zustimmung zur Veräußerung zu versagen.

Provozierendes Verhalten eines Wohnungskäufers kann zur Versagung der Zustimmung führen. Die Versagungsgründe müssen nicht so stark sein wie die Gründe für die Entziehung des Wohnungseigentums.

Ein Wohnungseigentümer wollte seine Wohnung an seine Lebensgefährtin verkaufen, die schon öfter bei ihm zu Besuch war. Die Gemeinschaft hatte gegen sie bereits ein Hausverbot verhängt. Sie belästigte die Hausbewohner durch grundloses Zuwerfen der Wohnungstür, lautes Zuklappen der WC-Brille und Baden im Whirlpool zu später Stunde. Das Landgericht ersetzte die Zustimmung, weil erst abgewartet werden müsse, ob die Wohnungskäuferin die Störungen auch in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin fortsetzen würde.

Das BayObLG verweigerte die Veräußerungszustimmung. Die Erwerberin sei entweder nicht willens oder nicht fähig, sich in die Hausgemeinschaft einzufügen. Sie erschrecke Kinder im Treppenhaus, behindere die Schneeräumung, erstatte grundlos Anzeigen bei der Polizei und habe ihre Absichten schon offengelegt, daß sie "eben aufs Ganze" gehen wolle. Deshalb könnten die anderen Wohnungseigentümer ihren Eintritt in die Gemeinschaft ablehnen.