Versagung der Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum wegen beabsichtigter Unterbringung von Obdachlosen

1. Ein wichtiger Grund für die Versagung der in der Gemeinschaftsordnung geregelten Zustimmung für den Verkauf eines Wohnungseigentums kann nur in der Person des Erwerbers liegen, beispielsweise dessen persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit betreffen.

2. Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums kann nicht mit der Aufrechterhaltung der bestehenden Sozialstruktur der Bewohner begründet und der zulässigen Diskriminierung nach §§ 19 Abs. 3, 20 Abs. 1 AGG gerechtfertigt werden. (Leitsätze der Redaktion)

Kl. ist ein gemeinnütziger Verein, der sich für Obdachlose einsetzt und ihnen eine Wohnung nach dem Konzept „Housing First“ zur Verfügung stellt. Er wendet sich gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung, mit dem der Antrag der Eigentümer eines Wohnungseigentums auf Erteilung der Zustimmung zum Verkauf ihrer Wohnung an den Kl. verweigert wurde. Der Kl. begehrt durch Beschlussersetzungsklage aufgrund einer Ermächtigungen der Verkäufer zur Prozessführung eine Verurteilung der beklagten Gemeinschaft zur Zustimmung. Nach § 5 Abs. 2 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung bedarf die Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters. Nach § 5 Abs. 3 GO kann der Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grund versagen, insbesondere dann, wenn die Besorgnis besteht, ob der in Aussicht genommene Erwerber die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllen wird, oder begründete Zweifel bestehen, ob sich der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person in die Hausgemeinschaft einfügen wird. Nach § 5 Abs. 4 der GO kann die Abgabe der Zustimmungserklärung durch eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung ersetzt werden.

Bei den vom Kl. zur Unterbringungen vorgesehenen Personen soll es sich um Leistungsberechtigte (§ 7 SGB II) handeln, bei denen das Jobcenter die Kosten für die Unterkunft sowie die Heiz- und Nebenkosten übernimmt. Nachdem der Verwalter der Bekl. über das geplante Vorhaben informiert wurde, berief er eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, um die Gemeinschaft über den geplanten Verkauf abstimmen zu lassen.

Die Ablehnung der Zustimmung wurde lt. Protokoll damit begründet, dass Zweifel bestehen, ob sich die neuen Bewohner in die Hausgemeinschaft einfügen können. Als das Objekt vom Verwalter vor fast 10 Jahren übernommen wurde, habe aufgrund der damaligen Mieterstruktur regelrechtes Chaos in dem Objekt geherrscht. Es sei zu Messerstechereien und Schlägereien gekommen, und Fremde hätten sich in den Kellerräumen aufgehalten, Vandalismus sei an der Tagesordnung gewesen. Erst durch die gezielte Auswahl neuer Mieter und Käufer habe sich die Gemeinschaft in den letzten 8,5 Jahren positiv entwickelt.

Die Bekl. trägt zu ihrem Antrag auf Klageabweisung vor, im Hinblick auf den Vereinszweck der Beherbergung Obdachloser und armer Menschen bestünden berechtigte Zweifel, ob sich die Personen in die Hausgemeinschaft einfügen werden. Dass obdachlose Personen ohne eigenes Einkommen einziehen sollen, belaste die soziale Bewohnerstruktur der Wohnungseigentümergemeinschaft negativ. Eine negative Veränderung der Sozialstruktur müsse nicht hingenommen werden. Die Anwesenheit von häufig wechselnden Obdachlosen würde die Sicherheit und Ordnung im Gebäude gefährden.

Das AG hielt den Kl. als potentieller Erwerber der Wohnung aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft für berechtigt, die Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage geltend zu machen, und die Klage für begründet.

Der Beschluss widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nicht dargetan und ersichtlich ist.

Nach § 12 Abs. 2 WEG und gemäß § 5 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 27.8.1990 darf die vereinbarte Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nur aus wichtigem Grund versagt werden, wobei die Gemeinschaftsordnung als wichtigen Grund insbesondere benennt,

a) die bestehende Besorgnis, ob der in Aussicht genommene Erwerber die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllen wird, oder

b) begründete Zweifel, ob sich der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

Die Eigentümer können die Versagung aus wichtigem Grund im Wege der Vereinbarung nur entschärfen, nicht aber verschärfen. Ein Grund, der für die Verweigerung der Zustimmung grundsätzlich ausreichend wäre, kann somit durch eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung als Versagungsgrund ausgeschlossen werden. Dagegen kann ein unerheblicher Grund nicht zu einem wichtigen Grund erhoben werden (vgl. Suilmann in Bärmann, WEG, 16. Aufl., § 12 Rn. 48).

Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung kann nur in der Person des Erwerbers liegen, beispielsweise dessen persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit betreffen. Der Erwerbsinteressent muss im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die GdWE unzumutbar sein, weil aufgrund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten in der GdWE nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten, die Veräußerung also eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt. Die gemeinschaftswidrige Gefahr kann ihre Ursache u. U. auch im Umfeld des Erwerbers haben, beispielsweise durch ein den Gemeinschaftsfrieden störendes Verhalten naher Familienangehöriger. Die Voraussetzungen für die Annahme eines wichtigen Grundes liegen niedriger als für die Entziehung des Wohnungseigentums. Gründe in der Person des Veräußerers können keine Beachtung finden. Der „wichtige Grund“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, bei dem die Subsumtion, d. h. die Frage, ob die vorliegenden Tatsachen den Schluss auf einen wichtigen Grund zulassen, in vollem Umfang der richterlichen Nachprüfung unterliegt. Darlegungs‐ und beweispflichtig für das Vorliegen eines „wichtigen Grundes“ zur Versagung der Zustimmung ist der Zustimmungsberechtigte (vgl. Suilmann in Bärmann, WEG, 16. Aufl., § 12 Rn. 49).

Dies vorangestellt, ist der Vortrag der Bekl. unzureichend.

Die Bekl. trägt zu Begründung der Versagung vor, das mit dem Vertragszweck des Kl., insbesondere dem beabsichtigten Zweck, die Wohnung obdachlosen Menschen zur Verfügung zu stellen, negative Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft zu befürchten seien.

Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass konkret eine solche Befürchtung besteht, liefert der Vortrag der Bekl. jedoch nicht. Inwiefern ein fehlendes Einkommen des potentiellen Bewohners die soziale Struktur der Hausgemeinschaft belasten soll, erschließt sich nicht. Wohngeldschuldner gegenüber der Bekl. ist der Kl. als potentieller Eigentümer. Ob und inwiefern dieser seitens des Jobcenters eine Miete und Nebenkostenzahlungen erhält, betrifft allein den Kl. und nicht die Gemeinschaft.

Ob es in früheren Jahren mit der Bewohnerstruktur chaotische Zustände gab, im Rahmen dessen auch Obdachlose den Keller genutzt haben, kann offenbleiben. Denn es ist nicht ersichtlich und dargetan, inwiefern hierfür der Kl. und von ihm für eine Wohnung vermittelte Personen verantwortlich waren. Es gibt auch keinen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend, dass obdachlose Personen, denen konkret eine Wohnung zu Wohnzwecken unter Begleitung von Sozialarbeitern vermittelt wird, die Sicherheit und Ordnung in einem Gebäude gefährden könnten.

Der Bekl. ist es zudem offensichtlich gelungen, das Gebäude und den Keller gegen das Betreten Unberechtigter abzusichern.

Allein der Umstand, dass möglicherweise die Sozialstruktur der Bewohner verändert wird, da eine obdachlose Person möglicherweise geringer finanziell leistungsfähiger ist als die übrigen Bewohner, rechtfertigt allein keine konkrete Besorgnis dahingehend, dass diese Person sich nicht in die Hausgemeinschaft einfügen wird.

Denn hierunter fällt allein gemeinschaftsschädigendes Verhalten wie Drohungen, Streitsucht und Störung des Hausfriedens (vgl. Bärmann, aaO., § 12 Rn. 50).

Der Wunsch, die bestehende Sozialstruktur der Bewohner aufrechtzuerhalten, ist kein wichtiger Grund und eine darin zum Ausdruck kommende Diskriminierung kann auch nicht mit §§ 19 Abs. 3, 20 Abs. 1 AGG gerechtfertigt werden.

Sofern § 19 Abs. 3 AGG bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse für zulässig erachtet, ist zu berücksichtigen, dass die Gesetzesbegründung nur mehr Heterogenität und nie mehr Homogenität unter die Rechtfertigung von § 19 Abs. 3 subsumiert (vgl. Thüsing, Münchener Kommentar zum BGB, 10. Aufl., AGG, § 19 Rn. 83, beck-online).

Nach § 20 Abs. 1 AGG ist eine Verletzung des Benachteiligungsverbots nicht gegeben, wenn für eine unterschiedliche Behandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität oder des Geschlechts ein sachlicher Grund vorliegt. Eine unterschiedliche Behandlung wegen der finanziellen Situation fällt damit nicht unter diese Norm.

Die beabsichtigte Nutzung des Kl. verstößt auch nicht gegen die Zweckbestimmung der Anlage als Wohnhaus.

Der Kl. beabsichtigt gerade, die Einheit obdachlosen Personen als Wohnung zur Verfügung zu stellen und zwar dergestalt, dass jeweils eine Person dort wohnen und ihr ein selbstbestimmtes Leben wieder ermöglicht werden soll. Dagegen ist nicht beabsichtigt, die Wohnung ständig wechselnden obdachlosen Personen lediglich als Schlafstätte zur Verfügung zu stellen.

Die von dem Kl. beabsichtigte Nutzung steht damit jedenfalls nicht im Widerspruch zur Zweckbestimmung der Nutzung zu Wohnzwecken.

Ob etwas anderes gilt, wenn die Wohnung ständig wechselnden obdachlosen Personen lediglich als Schlafstätte zur Verfügung gestellt werden soll, braucht dagegen nicht entschieden zu werden, da eine derartige Nutzung nicht beabsichtigt ist.

Die Beschlussersetzungsklage hat aus den vorgenannten Gründen Erfolg.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zu der beabsichtigten Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung an ihn zu, da diese nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann und ein solcher nicht dargetan ist.

Ein wichtiger Grund für die Versagung der in der Gemeinschaftsordnung geregelten Zustimmung für den Verkauf eines Wohnungseigentums kann nur in der Person des Erwerbers liegen, beispielsweise dessen persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit betreffen, und kann nicht mit der Aufrechterhaltung der bestehenden Sozialstruktur der Bewohner begründet und der zulässigen Diskriminierung nach §§ 19 Abs. 3, 20 Abs. 1 AGG gerechtfertigt werden.

Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein, der Obdachlosen Wohnungen nach dem Konzept „Housing First“ zur Verfügung stellt. Er verlangt durch Beschlussersetzungsklage aufgrund einer Ermächtigungen der Verkäufer zur Prozessführung eine Verurteilung der beklagten Gemeinschaft zur Zustimmung, die nach der Gemeinschaftsordnung durch den Verwalter oder durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung erteilt wird, hier aber durch Beschluss versagt wurde, weil aufgrund der Überlassung an Obdachlose und auch früherer negativer Erfahrungen eine unerwünschte Änderung der Sozialstruktur der Hausgemeinschaft befürchtet wurde. Das AG hat der Klage stattgegeben.

Der Beschluss widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da kein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung vorliegt, was nach der Gemeinschaftsordnung aber Voraussetzung für eine Versagung ist.

Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung kann nur in der Person des Erwerbers liegen, beispielsweise dessen persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit betreffen. Der Erwerbsinteressent muss im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die GdWE unzumutbar sein, weil auf Grund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten in der GdWE nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten.

Die Gemeinschaft befürchtet mit der Überlassung an Obdachlose negative Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft.

Fehlendes Einkommen des potentiellen Bewohners könne nicht herhalten, denn Wohngeldschuldner sei der Kläger als potentieller Eigentümer, dem das Jobcenter Miete und Nebenkostenzahlungen der Untergebrachten ersetze.

Ob es in früheren Jahren mit der Bewohnerstruktur chaotische Zustände gab, im Rahmen dessen auch Obdachlose den Keller genutzt hätten, könne offenbleiben. Es gebe keinen allgemeinen Erfahrungssatz wonach Obdachlosen, denen eine Wohnung – wie hier unter Begleitung von Sozialarbeitern – vermittelt werde, die Sicherheit und Ordnung in einem Gebäude gefährden könnten.

Allein der Umstand, dass möglicherweise die Sozialstruktur der Bewohner verändert werde, da Obdachlose möglicherweise finanziell weniger leistungsfähig seien als die übrigen Bewohner, rechtfertige allein keine konkrete Besorgnis dahingehend, dass sie sich nicht in die Hausgemeinschaft einfügten. Denn hierunter falle allein gemeinschaftsschädigendes Verhalten wie Drohungen, Streitsucht und Störung des Hausfriedens. Der Wunsch, die bestehende Sozialstruktur der Bewohner aufrechtzuerhalten, sei kein wichtiger Grund und eine darin zum Ausdruck kommende (zulässige) Diskriminierung könne auch nicht mit §§ 19 Abs. 3, 20 Abs. 1 AGG im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse gerechtfertigt werden.

Die beabsichtigte Nutzung des Klägers verstoße auch nicht gegen die Zweckbestimmung der Anlage als Wohnhaus. Der Kläger wolle die Einheit Obdachlosen als Wohnung dergestalt zur Verfügung stellen, dass jeweils eine Person dort wohnen und wieder ein selbstbestimmtes Leben aufnehmen solle. Dagegen sei nicht beabsichtigt, die Wohnung ständig wechselnden Obdachlosen lediglich als Schlafstätte zur Verfügung zu stellen. Die vom Kläger beabsichtigte Nutzung stehe damit jedenfalls nicht im Widerspruch zur Zweckbestimmung der Nutzung zu Wohnzwecken.