Versagung der Räumung nach berechtigter Kündigung wegen Zahlungsrückstands

Aufgrund besonderer Umstände kann es dem Vermieter verwehrt sein, sich auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu berufen; das gilt selbst dann, wenn die Entstehung des Zahlungsrückstands auf Nachlässigkeit des Mieters zurückzuführen ist. (Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II. 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis rechtfertigen die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Ein Anspruch des Kl. gegen den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der von diesem innegehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB besteht nicht.

Die vom Kl. mit Schreiben vom 7. Januar 2023 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zwar fristgemäß beendet, §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Ausgleich des Rückstandes von insgesamt 588,69 € kurze Zeit nach dem Zugang der Kündigung lässt die Berufung auf die ordentliche Kündigung mit der am 5. Januar 2024 eingereichten Räumungsklage aufgrund der hier gegebenen Einzelfallumstände jedoch ausnahmsweise als treuwidrig erscheinen (§ 242 BGB, vgl. hierzu BGH, Urteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, juris Rn. 88; Urteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, juris Rn. 43, VIII ZR 261/17, juris Rn. 51; Beschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, juris Rn. 6 f.).

a) Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen im Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigung vom 7. Januar 2023 vor.

Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Kl. stützt die Kündigung auf einen Zahlungsrückstand i.H.v. 588,69 €, der darauf beruht, dass der Bekl. die Negativsalden aus den Betriebskostenabrechnungen 2019 (203,86 €), 2020 (215,34 €) und 2021 (169,49 €) nicht ausglich.

Der Bekl. hat damit seine Hauptleistungspflicht aus dem Vertragsverhältnis zum Kl., § 535 Abs. 2 BGB, nicht nur unerheblich verletzt. Der Zahlungsrückstand überstieg eine Monatsmiete (519,30 €) und bestand länger als einen Monat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629, juris); er rechtfertigte sogar den Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Der Bekl. handelte auch schuldhaft. Er hat zu seiner Entlastung nichts vorgetragen, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Entgegen der Auffassung des Bekl. setzt der Ausspruch einer fristgemäßen Kündigung keine Abmahnung voraus (vgl. nur BGH, Beschluss vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, GE 2020, 1487, juris). Geht der ordentlichen Kündigung eine (rechtlich nicht erforderliche) Abmahnung voraus, kann deren Missachtung durch den Mieter seiner Pflichtverletzung jedoch zusätzlich - möglicherweise ansonsten fehlendes - Gewicht verleihen (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 573 Rn. 32). Hier bedurfte es keines zusätzlichen Gewichts.

b) Aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls, die festzustellen und zu würdigen Aufgabe des jeweiligen Tatrichters ist, kann es dem Vermieter jedoch verwehrt sein, sich auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung mit Rücksicht auf Treu und Glauben zu berufen (gefestigte Rspr., BGH, Urteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, GE 2021, 1549, juris Rn. 88; Urteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, GE 2018, 1389, juris Rn. 43, VIII ZR 261/17, juris Rn. 51; Beschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, GE 2016, 453, juris Rn. 6 f).

Solche Umstände liegen hier vor.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann selbst dann, wenn die Entstehung von Mietrückständen von gewissen Nachlässigkeiten des Mieters beeinflusst gewesen sein könnte, ein erfolgreiches Bemühen, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und entstandene Mietrückstände bereits vor Zustellung der Räumungsklage vollständig zurückzuführen, die Annahme der Treuwidrigkeit des sich Berufens auf die zunächst wirksame Kündigung tragen (Beschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, GE 2016, 453, juris Rn. 6 f).

Hier hat der Bekl. zwar hartnäckig in drei aufeinander folgenden Jahren die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen nicht ausgeglichen, die in der Summe einen über einer Monatsmiete liegenden Betrag überschritten. Auch der Kl. trägt jedoch nicht vor, dass es im Übrigen in dem seit 2005 andauernden Mietverhältnis zu weiteren Mietrückständen gekommen sei. Anhaltspunkte dafür, dass der Bekl. die laufenden Mietzahlungen nicht vertragsgemäß leistete, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Der Kl. selbst trägt in der Klageschrift eine Mieterhöhung aufgrund eines Erhöhungsverlangens vom 26. November 2021 vor. Dass der Bekl. in diesem Zusammenhang Rückstände hat entstehen lassen, ergibt sich nicht.

Der Bekl. hat den Rückstand aufgrund der offenen Nachzahlungen weniger als einen Monat nach Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen. Die fast ein Jahr später erhobene Räumungsklage wurde ihm am 26. Januar 2024 zugestellt. Der Bekl. hat mithin nicht etwa erst unter dem Druck einer Räumungsklage, sondern in Reaktion auf die Kündigung den Rückstand unmittelbar ausgeglichen. Unter weiterer Berücksichtigung der im Übrigen seit 2005 beanstandungsfreien Durchführung des Vertragsverhältnisses ohne jeden Anhaltspunkt dafür, dass es weitere Zahlungsrückstände gegeben hat, gibt es auch kein Indiz dafür, dass es noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig hat der Bekl. in der Vergangenheit sonstige mietvertragliche Pflichten verletzt oder ergeben sich Anhaltspunkte für künftige (Fehl-) Verhaltensweisen des Bekl., die das Vertrauen des Kl. in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.

Der Umstand, dass der Bekl. den Ausgleich des Rückstandes unter einen Vorbehalt gestellt hat, steht dem bereits vor dem Hintergrund nicht entgegen, dass das Mietverhältnis seit 2005 von Streitigkeiten unbelastet ist. Auch eine Zahlung unter Vorbehalt ist Erfüllung i.S.d. § 362 Abs. 1 BGB (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl. 2024, § 362 Rn. 14, m.w.N.).

Soweit der Kl. sich im Termin auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dem Aktenzeichen VIII ZR 307/21 berufen hat, übersieht er, dass die Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB von niemandem in den Raum gestellt wurde, auch nicht vom Bekl. Die Kammer hat - wegen Art. 20 Abs. 3 GG - aus eigener Überzeugung zu keiner Zeit die auf die fristlose Kündigung beschränkte Regelung auf eine ordentliche Kündigung angewendet (vgl. nur LG Berlin [ZK 65], Urteil vom 27. März 2019 - 65 S 223/18, juris). Dies geschieht auch hier nicht, was der Kl.seite im Termin ausführlich erläutert wurde.

2. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Entscheidung auf der Grundlage der vom Tatrichter zu würdigenden Umstände des Einzelfalls unter Zugrundelegung des Gesetzes und der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Aufgrund besonderer Umstände kann es dem Vermieter verwehrt sein, sich auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu berufen; das gilt selbst dann, wenn die Entstehung des Zahlungsrückstands auf Nachlässigkeit des Mieters zurückzuführen ist.

Der Vermieter hatte fristgemäß wegen Zahlungsrückstands in Höhe von 588,69 € gekündigt. Der Zahlungsrückstand beruhte darauf, dass der Mieter jahrelang die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2019 bis 2021 nicht bezahlte. Kurze Zeit nach dem Zugang der Kündigung glich der Mieter die Rückstände aus. Das Landgericht hielt die Kündigung zwar für berechtigt, wies die Räumungsklage des Vermieters aber dennoch ab.

Die vom Kläger ausgesprochene Kündigung aufgrund der Zahlungsrückstände aus nicht beglichenen Betriebskostennachzahlungen habe das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zwar fristgemäß beendet, die Kündigungsvoraussetzungen hätten im Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigung vorgelegen. Der Mieter habe damit seine Hauptleistungspflicht aus dem Vertragsverhältnis nicht nur unerheblich verletzt. Der Zahlungsrückstand habe eine Monatsmiete überstiegen, länger als einen Monat bestanden und sogar den Ausspruch einer fristlosen Kündigung gerechtfertigt. Der Mieter habe auch schuldhaft gehandelt, nichts zu seiner Entlastung vorgetragen und hartnäckig in drei aufeinander folgenden Jahren die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen nicht ausgeglichen.

Doch weil der Mieter den Rückstand kurze Zeit nach dem Zugang der Kündigung ausgeglichen habe, könne sich der Vermieter für seine Räumungsklage auf die ordentliche Kündigung nicht berufen; sie sei aufgrund der hier gegebenen Einzelfallumstände jedoch ausnahmsweise treuwidrig.

Aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls könne es dem Vermieter verwehrt sein, sich auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung mit Rücksicht auf Treu und Glauben zu berufen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne selbst dann, wenn die Entstehung von Mietrückständen von gewissen Nachlässigkeiten des Mieters beeinflusst gewesen sei, ein erfolgreiches Bemühen, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und entstandene Mietrückstände bereits vor Zustellung der Räumungsklage vollständig zurückzuführen, das Berufen auf eine zunächst wirksame Kündigung treuwidrig sein.

Hier habe der Mieter zwar Betriebskostennachforderungen aus drei Jahren nicht ausgeglichen, aber in dem seit 2005 andauernden Mietverhältnis sei es zu keinen weiteren Mietrückständen gekommen. Der Mieter habe den Rückstand aufgrund der offenen Nachzahlungen weniger als einen Monat nach Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen. Die Räumungsklage sei erst fast ein Jahr später erhoben worden. Der Mieter habe mithin nicht erst unter dem Druck einer Räumungsklage, sondern in Reaktion auf die Kündigung den Rückstand unmittelbar ausgeglichen. Ebenso wenig habe der Mieter in der Vergangenheit sonstige mietvertragliche Pflichten verletzt.

Dass er den Ausgleich des Rückstandes unter einen Vorbehalt gestellt habe, sei angesichts des seit 2005 von Streitigkeiten unbelasteten Mietverhältnisses ohne Bedeutung. Schließlich sei auch eine Zahlung unter Vorbehalt eine Erfüllung.

Die Vermieterseite hätte das Ergebnis wohl vermeiden können, wenn sie fristlos hilfsweise fristgemäß gekündigt hätte (vgl. BGH GE 2012, 1373). Fraglich bleibt außerdem, ob hier wg. der hartnäckigen Zahlungsverweigerung das „mildere Licht“ des BGH zum Zuge kommt.