Versagte Veräußerungszustimmung bei russischen Erwerbern

Versagte Veräußerungszustimmung bei russischen Erwerbern; Eigentumserwerb durch Ausländer mit Besuchsvisum

Ausländischen Staatsbürgern ohne Wohnsitz in der EU, die nur ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer dauernden Erwerbstätigkeit vorweisen können, kann die Zustimmung zum Erwerb einer Eigentumswohnung versagt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer des Sondereigentums Nummer 9 des Objekts in Berlin, für das monatlich ca. 100 € Wohngeld anfallen. Nach der Teilungserklärung des Notars L. vom 27. März 2002, § 6 Ziff. 2 bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Dies ist auch im Grundbuch eingetragen. Der Kl. veräußerte sein Sondereigentum an M. K. und O. K. Die Erwerber haben die russische Staatsbürgerschaft, wohnen in Moskau und haben keinen Wohnsitz in Deutschland. Ein Visum erhielten die Erwerber für 90 Tage ohne Arbeitserlaubnis. Die Verwaltung stimmte dem Verkauf der Wohnung nicht zu. Im Beschluss der Eigentümerversammlung vom 8. Februar 2012 zu TOP 11 verweigerte die Verwaltung die Zustimmung zum Verkauf mit der Begründung, die Durchsetzung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Bürger aus Nicht-EU-Staaten ohne Wohnsitz in einem EU-Land sei schwierig bis unmöglich. Rechtskräftige Zustellungen seien mit langen Fristen und hohen Zusatzkosten verbunden. Zu dieser Versammlung hatte die Verwaltung mit gedrucktem Datum 23.5.2010, durchgestrichen und von Hand auf 15. Januar 2012 geändert, - so vom Kl. vorgelegt - eingeladen. In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 31. Mai 2012 lehnten die Eigentümer erneut durch Beschluss eine Zustimmung zum Verkauf ab.

Der Kl. behauptet, die Erwerber seien solvent und hätten den Kaufpreis fristgerecht hinterlegt. Es gäbe keine Anhaltspunkte dafür, dass sie die ihnen obliegenden Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht erfüllen könnten. Die Erwerber hätten den Kaufpreis in voller Höhe am 17. Januar 2012 auf das Notaranderkonto überwiesen. Die Einladung zur Eigentümerversammlung sei nicht ordnungsgemäß, da diese ein frei erfundenes Datum trage. Er sei nie aufgefordert worden, Auskünfte über die Vermögensverhältnisse der Erwerber zu erteilen. Es seien lediglich Bürgschaften in exorbitanter Höhe gefordert worden. Sollten Zustellungen in Moskau nicht möglich sein, könne öffentlich zugestellt werden. Er, der Kl., stamme aus Serbien, dort fehle ebenfalls ein bilaterales Abkommen über die Zustellungen gerichtlicher Schriftstücke. Die Bekl. diskriminierten sämtliche Ausländer, wenn sie der Auffassung seien, dass Ausländer generell einen wichtigen Grund in ihrer Person zur Verweigerung der Zustimmung zum Erwerb böten. Auch in der Eigentümerversammlung vom 31. Mai 2012 hätten die Eigentümer kein Interesse an einer Einsicht der Unterlagen gehabt, die der Kl. zu der Versammlung mitgebracht habe. Der zweite Beschluss vom 31.5.2012 über dieselbe Angelegenheit widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Erwerber wohnten unter der in den Pässen angegebenen Anschrift.

Der Kl. beantragt Feststellung der Nichtigkeit der Eigentümerbeschlüsse vom 8.2.2012 und vom 31.5.2012, mit denen die Zustimmung zum Verkauf der Wohnung verweigert wurde; hilfsweise, dass die vorgenannten Beschlüsse ungültig sind. Der Kl. beantragt außerdem, die Bekl. zu verpflichten, der Veräußerung der Wohnung des Kl. zuzustimmen und den Verwalter anzuweisen, die Zustimmung zu der vorgenannten Veräußerung in notariell beglaubigter Form zu erteilen.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Der Kl. habe nicht ausreichend Informationen über die Vermögensverhältnisse der Erwerber gegeben, so dass die Bekl. nicht ausreichend hätten prüfen können, ob wichtige Gründe gegen die Erwerber sprächen. So habe der Kl. in der Versammlung vom 8. Februar 2012 abgelehnt, die Erwerber auf deren Bonität hin anzusprechen. Hinzu komme, dass eine von einem deutschen Gericht erhobene Klage in der Russischen Föderation nicht zugestellt werden könne, da es an einem bilateralen Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Russischen Föderation über die Zustellung gerichtlicher Schriftstücke fehle und außerdem ein Urteil dort nicht vollstreckbar wäre. Sie bestreiten, dass es die Erwerber gebe, da nie eine durch eine deutsche Behörde beglaubigte Kopie eines Identitätsnachweises oder der Einkommensverhältnisse vorgelegt worden sei. Aus den nunmehr vorgelegten Gehaltsbescheinigungen gehe nicht hervor, für welchen Zeitraum ein Gehalt bescheinigt werde, ein Monatseinkommen sei gerade nicht bescheinigt, die vorgelegte Übersetzung sei falsch. Im Übrigen bestreiten sie die Echtheit der Bescheinigungen, zumal es sich nur um Kopien handele.

Die Klage ist unbegründet und war daher abzuweisen.[...]

Die Eigentümer haben zu Recht ihre Zustimmung zum Erwerb der Eigentumswohnung durch die Käufer K. verweigert. Bei diesen Erwerbern handelt es sich um russische Staatsbürger ohne Wohnsitz in der EU, die jeweils nur ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer Erwerbstätigkeit vorweisen können. Bezüglich dieser Erwerber besteht ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung. Denn die Gemeinschaft haftet für Ausfälle von Wohngeld, so dass ihr eine absehbare erschwerte Geltendmachung von Ansprüchen gegen Erwerber nicht zuzumuten ist.

Dies gilt insbesondere bei einem Wohnsitz in der Russischen Föderation, in der die Durchsetzung von Ansprüchen und Urteilen nicht möglich ist. So hat das Landgericht Berlin in seinem Beschluss vom 29. März 2011, von den Bekl. vorgelegt, ausgeführt, dass es einen wichtigen Grund darstellt, Erwerber auszuschließen, weil Erwerber aus der Russischen Föderation nicht auf Zahlung von rückständigem Wohngeld in Anspruch genommen werden können, weil es jedenfalls kein Anerkennungsverfahren für deutsche Entscheidungen dort gibt. Derartige Schwierigkeiten hat der Kl. nicht bestritten. Eine öffentliche Zustellung kommt entgegen der Ansicht des Kl. nicht in Betracht, wenn ein Wohnsitz bekannt ist.

Der Kl. hat die Bekl. auch nicht ausreichend darüber informiert, dass diese keine Bedenken bezüglich der Zahlung des Wohngelds durch die Erwerber hegen müssten. Die im Laufe des Rechtsstreits vorgelegten Verdienstbescheinigungen sind ebenfalls ohne zusätzliche Angaben nicht ausreichend. Selbst wenn diese korrekt sind, so weisen sie zwar - entgegen der Behauptungen der Bekl. - für Frau O. K. durchschnittliche Monatseinnahmen (dritte Zeile von unten, zweites und drittes Wort) von 68.343 Rubel und für Herrn M. K. von 34.913 Rubel aus, doch handelt es sich dabei um circa 1.700 € und 873 €. Da die Erwerber nicht nur Wohngeld, sondern ggf. weitere Umlagen zu tragen haben, hätte der Kl. den Bekl. bei Einholung der Zustimmung auf deren Verlangen darlegen müssen, wie die Erwerber die Kosten dennoch tragen können. Den Vorwurf der Diskriminierung von Ausländern durch die Bekl. widerlegt der Kl. selbst, da er von sich behauptet, selbst Ausländer mit ausländischem Pass zu sein. Die Bekl. haben vielmehr einen sachlichen Grund zur Ablehnung dargetan, indem sie auf völlige Erfolglosigkeit von gerichtlichen Maßnahmen gegenüber den Erwerbern verwiesen. Ein Bemühen des Kl., die Bedenken der Bekl. auszuräumen, ist nicht ersichtlich.

Die Beschlüsse vom 8. Februar 2012 zu TOP 11 und vom 31. Mai 2012 zu TOP 5 sind weder nichtig noch ungültig.

Der zweite Beschluss war erforderlich und entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar war der Kl. gezwungen, auch den zweiten Beschluss anzufechten, da sonst sein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des ersten Beschlusses fehlen würde (LG Düsseldorf, 16.3.2011, 25 S 56/10). Eine erneute Beschlussfassung widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine erneute Beschlussfassung, sogar trotz entgegenstehender Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung, ist möglich und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 WEG (BGH NJW 2003, 3476), wobei dies erst recht gilt, sofern noch keine rechtskräftige Entscheidung über den angefochtenen Erstbeschluss ergangen ist, sofern dieser nur rechtshängig ist. Dass die Wohnungseigentümer durch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse die Rechtskraft gerichtlicher Entscheidungen „unterlaufen" können, stellt die Konsequenz aus der „autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft" dar (LG Hamburg, 11. Februar 2011, 318 S 121/10 unter Bezugnahme auf BGH NJW 1991, 997). Da der Kl. eine fehlerhafte Einladung zu der Eigentümerversammlung vom 8. Februar 2012 gerügt hatte, widersprach der Zweitbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies wäre nur der Fall, wenn der inhaltsgleiche Zweitbeschluss oder ein mehrfach wiederholter Beschluss in der Hoffnung gefasst wurde, bei Wiederholung werde die Anfechtungsfrist versäumt oder wegen finanzieller Erschöpfung auf Anfechtung verzichtet (LG Hamburg a.a.O.). Ein derartiger Rechtsmissbrauch ist nach der Rüge formeller Fehler durch den Kl. - fehlerhafte Einladung - nicht ersichtlich.

Die Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung an einen ausländischen Staatsbürger (hier: russische Staatsbürger) kann versagt werden, wenn Zahlungstitel gegen diesen nur unter äußerst erschwerten Bedingungen erstritten bzw. vollstreckt werden können, entschied das AG Wedding. Für viele Privatkäufer aus Staaten außerhalb der EU könnte diese Entscheidung zu einer ernsthaften Hürde werden.

Ein Wohnungseigentümer veräußert seine Wohnung an zwei russische Staatsbürger, die in Moskau wohnen und keinen Wohnsitz in Deutschland haben. Sie besitzen lediglich ein Visum für 90 Tage ohne Arbeitserlaubnis. Die Eigentümerversammlung lehnt die Erteilung der Zustimmung ab, weil die Durchsetzung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft schwierig bis unmöglich sei. Die beklagten Wohnungseigentümer verweisen darauf, dass eine vor einem deutschen Gericht erhobene Klage in der Russischen Föderation nicht zugestellt und ein Urteil dort nicht vollstreckt werden kann.

Es besteht kein Anspruch auf Zustimmung. Die anderen Wohnungseigentümer müssten selbst für Wohngeldausfälle aufkommen. Es sei ihnen nicht zumutbar, unter erschwerten Bedingungen die Zahlungsansprüche durchzusetzen, erst recht wenn am Wohnsitz der Erwerber die Vollstreckung von Urteilen nicht möglich ist.

Die Hinterlegung des Kaufpreises für die Wohnung bietet noch keine Gewähr für die Erfüllung der späteren laufenden Zahlungsansprüche der Gemeinschaft gegen den oder die Erwerber. Auch wenn diese die Wohnung nicht selber nutzen, sondern vermieten, hat die Gemeinschaft keine direkten Durchgriffsansprüche gegen den Mieter. Vollstreckbare Zahlungstitel gegen die Wohnungserwerber wären nur schwer zu erlangen, so dass auch die Pfändung der Mieteinnahmen kaum durchzusetzen ist. Bei EU-Bürgern, für die Rechtsschutzabkommen bestehen, könnte der Anspruch auf Zustimmung anders zu beurteilen sein.