Versäumnisse privaten Postzustellers bei Zustellung von Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn aufgrund von Versäumnissen eines privaten Postzustellers die Zustellung der Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgt.

(Leitsatz des Einsenders)

Die Kl. begehren u. a. die Rückzahlung von (verrechneten) Betriebskosten in Höhe von 892,55 €, da die entsprechende Abrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugestellt worden sei. Die Bekl. sind weiterhin der Auffassung, die verspätete Zustellung der Betriebskostenabrechnung hätten sie nicht zu vertreten, da hierfür allein das eingeschaltete Postzustellungsunternehmen die Verantwortung trage.

(...) Die Berufung der Kl. hinsichtlich des geltend gemachten Anspruches auf Rückzahlung von 892,55 € aus der Betriebskostenabrechnung 2001 (blieb erfolglos).

Diese durch Verrechnung seitens der Bekl. erlangte Zahlung erfolgte nicht ohne Rechtsgrund. Die Betriebskostenabrechnung 2001 ist den Kl. zwar erst am 3.1.2003 und damit nach Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 BGB laufenden Abrechnungsfrist mitgeteilt worden, die Bekl. als Vermieter haben die verspätete Geltendmachung jedoch nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Bekl. haben den privaten Postzusteller unstreitig rechtzeitig beauftragt und müssen dessen Verschulden daher nicht vertreten.

Der Vermieter muß sich im Rahmen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht grundsätzlich alle Handlungen Dritter gemäß § 278 BGB zurechnen lassen, derer er sich im Zusammenhang mit der Abrechnung bedient, vielmehr gibt es Gesichtspunkte, die eine einschränkende Anwendung des § 278 BGB nahelegen. Einerseits ist der Vermieter nicht unbedingt frei in der Entscheidung, welchen Dienst er für die Abrechnung einschaltet, zum anderen ist einschneidende Folge des Ausschlusses jedweder Nachforderungen zu bedenken. Es erscheint dem Gericht sachgerecht, den Vermieter dann als expulpiert anzusehen, wenn er das objektiv Notwendige und Vernünftige getan hat, um eine fristgerechte Abrechnung zu ermöglichen (vgl. auch Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 5. Aufl. Rz. 472 f. zu § 556). Hier liegt eine Parallele zu den Grundsätzen der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

Der Vermieter kann nach Ablauf der Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums nur dann noch Ansprüche aus der verspätet erstellten Abrechnung geltend machen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Fraglich war, ob er auch das Verschulden der mit der Übermittlung der Betriebskostenabrechnung betrauten Postzusteller zu vertreten hat. Das LG Potsdam hat - nachdem schon mehrere Amtsgerichte dazu Stellung genommen hatten - entschieden, daß das nicht der Fall ist.

Der Vermieter hatte die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 am 23.12.2002 der PIN-AG zum Zweck der Zustellung übergeben. Die Abrechnung ging jedoch den Mietern erst am 3.1.2003 zu, weshalb diese Rückzahlung der bereits verrechneten Nachforderung aus dieser Abrechnung verlangten. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht Potsdam wies die dagegen gerichtete Berufung zurück.

Das Landgericht hielt zwar - zu Recht - die erst am 3.1.2003 den Mietern zugegangene Betriebskostenabrechnung für verspätet, die Nachforderung jedoch für begründet, da der Vermieter das Verschulden des privaten Postzustellers nicht zu vertreten habe. Der Vermieter sei entschuldigt, wenn er das objektiv Notwendige und Vernünftige getan habe, um eine fristgerechte Abrechnung zu ermöglichen. Dazu reiche die rechtzeitige Beauftragung des privaten Postzustellers aus. Insoweit liege eine Parallele zu den Grundsätzen der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand vor.

Der Vermieter kann nach Ablauf der Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechungszeitraums nur dann noch Ansprüche aus der verspätet erstellten Abrechnung geltend machen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Die Frist beginnt einen Tag nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 187 Abs. 1) und endet mit dem letzten Tag des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 188 Abs. 2 und Abs. 3); ist dieser Tag ein Samstag, Sonntag oder ein am Wohnort des Mieters anerkannter Feiertag, so endet die Frist erst am darauffolgenden Werktag (§ 193 BGB; Lammel, § 556 Rn. 146). Die Abrechnung muß dem Mieter bis zum Ablauf dieses Tages zugegangen sein (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 471;Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 108; Lammel, a.a.O.; Geldmacher, NZM 2001, 921 [922]; Schmid, ZMR 2001, 761 [766]). Die rechtzeitige Absendung ist nicht maßgebend.

Zu vertreten hat der Vermieter auch das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen. Dazu gehören sowohl eigene Angestellte des Vermieters als auch die Hausverwaltung, nicht jedoch die Post. Der Vermieter hat daher einen verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter dann nicht zu vertreten, wenn er die Abrechnung 16 Tage vor Ablauf der Ausschlußfrist zur Post gibt (LG Köln, Urteil vom 4.11.2004, 6 S 36/04, MietRB 2005, 31; AG Köln, Urteil vom 14.9.2004, 221 C 158/04, MietRB 2005, 30, 31; AG Ahrensburg, Urteil vom 24.9.2004, E 5 C 5302/04, ZMR 2005, 204, 205).

Auf derselben Linie liegt das Urteil des LG Potsdam. In dem von ihm entschiedenen Fall waren zwischen Absendung (23.12.2002) und Zugang (3.1.2003) nur rund zehn Tage vergangen.

Ob allerdings insoweit die im Urteil angesprochenen prozessualen Grundsätze der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand - diejenige Partei, die bestimmte Fristen ohne ihr Verschulden versäumt hat, ist auf Antrag so zu behandeln, als wenn sie die Fristen gewahrt hätte - herangezogen werden können, erscheint fraglich. Denn § 167 ZPO, wonach die Zustellung demnächst in bestimmten Fällen zur Fristwahrung ausreicht, ist auf die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 nicht anwendbar (Langenberg WuM 2003, 670). Der erstmalige Zugang der Betriebskostenabrechnung mit einem gerichtlichen Schriftsatz, der zwar vor Ablauf der Abrechnungsfrist eingereicht, aber erst danach zugestellt wird, kann daher die Ausschlußwirkung auch dann nicht verhindern, wenn die Zustellung "demnächst" i. S. d. § 167 ZPO erfolgt (AG Ahrensburg, Urteil vom 28.4.2004, 48 C 1580/03, MietRB 2005, 30).