Verringerung der Betriebskostenvorauszahlungen, Schriftform bei langjährigem Mietvertrag

1. Der wegen eines Mietmangels fristlos kündigende Mieter muss, auch wenn der Mangel wiederholt eingetreten ist, den Vermieter abmahnen, wenn dieser jeweils Mangelbeseitigungsversuche unternommen und hat die vom Mieter tatsächlich genutzten Räume davon nicht oder nur geringfügig betroffen sind.

2. In einem Mietvertrag über mehr als ein Jahr bedarf auch eine Verringerung der Betriebskostenvorauszahlungen der Schriftform; diese ist durch Austausch gegenseitiger Schreiben nicht gewahrt.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. verlangen rückständige Miete aus einem zwischenzeitlich beendeten, im Jahre 2003 auf 25 Jahre fest abgeschlossenen Gewerberaummietverhältnis mit der Bekl. für den Zeitraum von August 2015 bis Mai 2018, die das Mietverhältnis zu Beginn des streitigen Zahlungszeitraumes außerordentlich gekündigt hat.

2 Die Parteien sind als Rechtsnachfolger auf Vermieter- bzw. Mieterseite in das streitgegenständliche, ein Gewerbeobjekt am K. in G. betreffendes, Mietverhältnis eingetreten, das zwischen ihnen seit Oktober 2013 bzw. (mit Blick auf den Kl. zu 2) Februar 2016 besteht. Der Vermieter war nach den vertraglichen Vereinbarungen für die Instandsetzung und Erhaltung von Dach, Fach und Heizung des Objekts verantwortlich (§ 5 Nr. 3 des Mietvertrags). Durch Austausch gegenseitiger Schreiben vereinbarten die Parteien zum 1.5.2014 eine Reduzierung der vertraglich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen auf monatlich nur noch 50 € anstatt wie zuvor schriftlich vereinbart 200 €, so dass sich bei unveränderter Nettokaltmiete (3.200 €) eine reduzierte Gesamtbruttomiete von nur noch 3.867,50 € (bis dahin: 4.046 €) ergab.

3 In den bis Oktober 2003 errichteten Mietgegenstand trat erstmalig im Spätsommer 2005 Wasser über das Dach ein. Auf eine Mängelrüge der früheren Mieterin, einem mit der Bekl. verbundenem Unternehmen, wurde daraufhin ein an einem Plattenstoß vorhandener Spalt abgedichtet, ohne dass konstruktive Mängel festgestellt worden waren.

4 Auf eine weitere entsprechende Mängelrüge der Rechtsvorgängerin der Bekl. vom 6.7.2009 teilte das mit der Mängelbeseitigung betraute Dachdeckunternehmen dem Kl. zu 1 am 7.7.2009 mit, die vorhandenen Regenwasserausläufe seien durch Verschmutzung größtenteils verstopft, so dass das sich stauende Regenwasser rückwärts unter die Sandwichplatten des Daches drücke; es wurde empfohlen, den Notauslauf zu vergrößern.

5 Am 16.10.2010 trat erneut Regenwasser in das Mietobjekt ein und die Deckenplatten weichten vollständig auf. Mit Schreiben vom 17.9.2012 wurde dem Kl. erneut angezeigt, dass die (innenliegenden) Dachrinnen bei starkem Regen überlastet seien, und mit Schreiben vom 18.9.2013 und 14.10.2013 unter Aufforderung der Mängelbeseitigung mitgeteilt, dass das Dach an mindestens zwei Stellen undicht sei. Im Juni 2014 trat erneut über das Dach Wasser ein und diverse Deckenplatten weichten durch bzw. brachen heraus, was dem Kl. zu 1 angezeigt wurde. Der Kl. ließ zur Mangelbeseitigung fallabhängig einzelne Dachplatten abdichten, 2010 vier Regenwassernotüberläufe einbauen und die Regenrinnen sowie Regenwasserabläufe regelmäßig reinigen). Die ihm für Reinigungsmaßnahmen entstandenen Kosten versuchte er vergeblich bei der Bekl. erstattet zu erhalten.

6 Unter dem 12.2.2015 machte die Bekl. gegenüber dem Kl. zu 1 konstruktive Mängel des Daches und eine Unterdimensionierung der Regenwasserdachabläufe geltend.

7 Nach einem erneuten Regenwassereintritt in der Nacht vom 7. zum 8.7.2015 kündigte die Bekl. schließlich das Mietverhältnis mit Schreiben vom 9.7./15.7.2015 fristlos unter Hinweis darauf, dass der Kl. zu 1 seit 2005 nicht dazu in der Lage gewesen sei, die ihm angezeigten Dichtigkeitsmängel zu beheben und es wie in den früheren Fällen erneut zu „extremen Wassereintritten in den Räumlichkeiten“ mit Durchfeuchtungen der Dachplatten gekommen sei.

8 Der Kl. zu 2 vermietete den Vertragsgegenstand ab dem 1.6.2018 neu zu einer Gesamtnettomiete von monatlich 500 €, beginnend ab 1.9.2018. […]

13 Das Landgericht hat der Klage nach Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben und die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung rückständiger Mieten in einer Gesamthöhe von 131.495 € zuzüglich anteiliger Verzugszinsen verurteilt sowie festgestellt, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 9.7.2015 nicht beendet worden sei.

14 Zur Begründung ihrer Entscheidung hat die Zivilkammer im wesentlichen ausgeführt, die Bekl. habe ihr Kündigungsrecht dadurch verwirkt, dass sie die geschuldete Miete ungekürzt weitergezahlt habe, obwohl die Kl. seit 2005 weder Sanierungsarbeiten zugesagt noch tatsächlich durchgeführt, sondern stattdessen etwaige Mängel als unerheblich dargestellt habe; auch eine ordentliche Kündigung habe nicht wirksam erklärt werden können, weil der Schriftformverstoß angesichts des geringen Betrages der Mieterhöhung unerheblich gewesen sei, auch nicht dem Formenzwang unterlegen habe, und es der Bekl. aus Treu und Glauben verwehrt sei, sich auf etwaige Formmängel zu berufen, nachdem sie die getroffene Ergänzungsvereinbarung jahrelang anstandslos erfüllt habe. […]

II. 20 Die Berufung ist teilweise begründet, bleibt hinsichtlich der Ansprüche des Kl. zu 1 jedoch weitgehend erfolglos.

21 Den Kl. stehen Zahlungsansprüche gegen die Bekl. lediglich im tenorierten Umfang zu.

22 1. Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist durch die von der Bekl. am 9.7.2015 erklärte Kündigung wirksam zum 31.3.2016 beendet worden, wobei weitergehende Mietminderungsansprüche nicht bestehen.

23 a) Die Kündigung ist allerdings als außerordentlich, fristlos, erklärte wirkungslos geblieben. Insofern fehlen tragfähige Kündigungsgründe und eine vorherige Abmahnung des Kl. zu 1 war nach den Umständen des Falles auch nicht entbehrlich, § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

24 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Im Falle einer im letztgenannten Sinne vorliegenden Vertragspflichtverletzung ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig, es sei denn, die Fristsetzung oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg oder die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt, § 543 Abs. 3 S. 1, 2 Nr. 1-2 BGB.

25 An diesen Voraussetzungen fehlt es.

26 aa) Dem Mieter kann zwar der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache auch durch das Auftreten eines Mangels entzogen werden (BGH, NJW 2007, 2474; OLG Düsseldorf, OLGR 2008, 269), wie sie hier von der Bekl. in Gestalt von Undichtigkeiten des Dachs der Mietsache mit der Folge mehrfachen Eintritts von Regenwasser in die dadurch zum Teil überschwemmten Innenräume sowie durchnässter und abgelöster Deckenverkleidungen behauptet werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Ursache in der Beschaffenheit der Mietsache oder in deren Umfeld liegt, soweit sie nur der Sphäre des Vermieters zuzurechnen ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl. § 543 Rn. 24). Kein Kündigungsrecht zu begründen vermögen indes lediglich unerhebliche Gebrauchsentziehungen (BGH, NZM 2006, 929; OLG Düsseldorf aaO).

27 Davon ist fallbezogen auszugehen.

28 Zu Recht haben die Kl. bereits darauf hingewiesen, dass sie zwar in den 12 Jahren von 2003 bis 2015 siebenmal „mal mehr mal weniger - Wassereintritte über das Dach“ in das an die Bekl. vermiete Gebäude zu verzeichnen hatten, wie sie bereits mit Schreiben vom 21.7.2015) eingeräumt hatten. Während der Dauer des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses haben allerdings nur zweimal - im Juni 2014 und (kündigungsauslösend) im Juli 2015 - entsprechende Ereignisse stattgefunden.

29 Die durch die Regenwassereintritte ausgelösten Schäden waren jedoch erkennbar nicht in einer Weise erheblich, dass sie eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Soweit die Bekl. mit Blick auf die Geschehnisse vom Juni 2014 in ihrer Klageerwiderung „große Schäden im Mietobjekt“ reklamiert und dazu näher ausgeführt hat, in mehreren Räumen habe Wasser gestanden und diverse Deckenplatten seien aufgeweicht und herausgebrochen, während die Kl. stets von nur „minimalen Schäden“ gesprochen haben, ergeben die von der Bekl. insofern vorgelegten Lichtbilder) zwar Wasserlachen und Deckenplattenabbrüche, diese jedoch nur in nicht erheblichem Umfang und insbesondere in weitgehend ungenutzten/leerstehenden Büro- bzw. Sozialräumen; auch teilweise festgestellte, auf Durchfeuchtungen hinweisende Wasserschäden sind nur in geringem Umfang ersichtlich. Nichts anderes gilt im Zusammenhang mit den unbestritten durch ein besonders starkes Unwetter in der Zeit vom 7./8.7.2015 ausgelösten Wasserschäden, wie sie sich auf den von der Bekl. einreichten Lichtbildern darstellen: einzelne Deckenplatten waren zerbrochen, zum Teil heruntergefallen und beschädigt, unstreitig jedoch lediglich 20 von 128 Stück. Auch hier waren erkennbar fast ausschließlich die im Übrigen auch nicht mehr genutzten Büro- und Aufenthaltsräume betroffen, so dass keine weitergehenden Schäden entstehen konnten und die Bekl. in ihrem Mietgebrauch tatsächlich gar nicht beeinträchtigt war, hatte sie doch das Objekt spätestens zum Anfang 2015 leergeräumt und ihre Verkaufstätigkeit dort aufgegeben. […]

31 bb) Die Bekl. durfte nach Lage des Falles auch nicht auf eine vorherige Abmahnung im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB verzichten, die unstreitig nicht erfolgt ist.

32 Dass eine Abmahnung des Kl. zu 1 in diesem Sinne von vornherein erfolglos geblieben wäre, kann hier jedoch gerade nicht angenommen werden, weil der Kl. zu 1 nach jeder früheren Schadensmeldung immer wieder mit Reparatur- und Reinigungsmaßnahmen reagiert, also nicht etwa eine Mangelbeseitigung endgültig abgelehnt hatte. Dass er insofern möglicherweise untaugliche Maßnahmen ergriffen hatte, begründet die offenkundige Erfolglosigkeit einer Abhilfefristsetzung dabei noch nicht, hätte doch zumindest die Möglichkeit weiterführender Erkenntnisse hinsichtlich der Schadensursachen und entsprechender Reaktionen bestanden, zumal der Kl. zu 1 bereits im Frühjahr 2015 eigenverantwortlich die Regenrinnen des Gebäudes hatte reinigen lassen.

33 Dass der Bekl. ein Festhalten an dem Mietvertrag schlechthin unzumutbar war, kann vorliegend ebenso wenig festgestellt werden. Zwar hat es bis 2015 innerhalb von 12 Jahren insgesamt 7 Wassereintritte in die Mieträume gegeben, von denen die Bekl. allerdings wie dargelegt nur zweimal betroffen war. Der Umfang und die Auswirkungen der Schadensereignisse stellen sich jedenfalls aber nicht in einer Weise erheblich dar, dass der Bekl. nicht ein weiteres zumindest kurzes Zuwarten nach Fristsetzung zuzumuten gewesen wäre. Es gelten insoweit die bereits vorstehend zu lit. aa) getätigten Ausführungen entsprechend: Die Bekl. nutzte die betroffenen Räumlichkeiten nicht mehr oder nur noch sporadisch, Folgeschäden an Ware, Einrichtungsgegenständen und Fremdobjekten waren nicht zu verzeichnen und die Schäden selbst betrafen offensichtlich nur einige geringe Teilflächen des insgesamt 330 qm großen Gesamtobjekts.

34 b) Allerdings hat die Kündigung der Bekl. als ordentliche Kündigung zum Ablauf des Monats März 2016 (vgl. § 580 a Abs. 2 BGB) Wirksamkeit erlangt. Da das streitgegenständliche Mietverhältnis für eine Dauer von mehr als einem Jahr fest abgeschlossen worden war, setzt die Wirksamkeit der Kündigung allerdings voraus, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen zu behandeln ist, § 550 BGB. Dies folgt sich hier jedoch daraus, dass die Parteien 2014 eine Vereinbarung über die Verringerung der Nebenkostenvorauszahlungen getroffen haben, die den Verschriftungsvorgaben nicht entspricht.

35 Dabei gilt § 550 BGB auch für nachträgliche Änderungen eines in schriftlicher Form abgeschlossenen Mietvertrages (KG NZM 2005, 457 m.w.N.). Es muss sich die für den Abschluss des Mietvertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - jedenfalls ansatzweise aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben (KG, NZM 2014, 34). Deshalb bedürfen grundsätzlich Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags gleichfalls der Schriftform, zumindest wenn sie für die Parteien wesentliche Punkte betreffen (KG, NZM 2005 aaO). Insoweit spielt es grundsätzlich auch keine Rolle, ob die Pflichten der Parteien verschärft oder erleichtert werden. Der Formmangel eines Änderungsvertrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst unter Beachtung der Form geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (BGHZ 125, 175; KG, NZM 2005 aaO.), Gerade auch jede nachträgliche, zeitlich nicht beschränkte Änderung der Höhe der Miete, die nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann, ist unabhängig davon, ob sie zu einer dem Vermieter und damit auch dem durch die Vorschrift geschützten Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat, wesentlich und stellt damit eine dem Formenzwang des § 550 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (BGH NJW 2016, 311 ff.).

36 Die von den Kl. vorgelegten Schreiben der Parteien vom 19.3. und 5.5.2014 vorgelegten Urkunden tragen den rechtlichen Vorgaben in diesem Zusammenhang nicht hinreichend Rechnung. Bei einem Vertrag ist es zur Wahrung der Schriftform erforderlich, dass die Parteien dieselbe Urkunde unterzeichnen, § 126 Abs. 2 BGB. Der gesamte Vertragsinhalt muss durch die Unterschrift beider Parteien gedeckt werden. Ein Briefwechsel oder ein sonstiger Austausch einseitiger Erklärungen reicht daher nicht aus (RGZ 95, 84).

37 So liegt der Fall aber hier. Das Angebotsschreiben vom 19.3.2014 ist nur von einer zeichnungsbefugten Vertreterin der Bekl. unterschrieben worden und das Antwortschreiben vom 5.5.2014 lediglich von einem Vertreter der Kl.; die Parteien haben mithin nicht beide gemeinsam eine Urkunde unterzeichnet. Zwar lässt § 126 Abs. 2 BGB es auch genügen, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Das setzt aber voraus, dass jede der beiden Urkunden auch die zum Vertragsschluss erforderliche rechtsgeschäftliche Erklärung des Vertragspartners enthält. Es genügt nicht, wenn eine der unterschriebenen Urkunden nur die Willenserklärung einer Partei enthält und sich die Willenserklärungen erst aus der Zusammenfassung beider Urkunden ergeben (BGH, NJW 2001, 221 ff). Jedenfalls die von der Bekl. unterschriebene Urkunde enthält indes vorliegend - abgesehen von den divergierenden Angaben zum Laufzeitbeginn - nicht (auch) die Zustimmungserklärung des Kl. zu 1, indem es darin, soweit hier von Belang, lediglich heißt: „In Anbetracht der Tatsache, dass wir in der Vergangenheit immer hohe Guthaben aus den Nebenkostenzurückerhalten haben, möchten wir … die monatliche Vorauszahlung dem Kostenniveau der Nebenkosten anpassen. Die derzeitige Vorauszahlung werden wir daher ab 1.4.2014 auf monatlich 50 € zzgl. Umsatzsteuer senken und bitten ihrerseits um gleichlautende neuer Dauermietrechnung zur Vervollständigung unserer Unterlagen.“ Angesichts dessen verhilft die Erklärung des Kl. zu 1 gemäß Schreiben vom 5.5.2014, zu bestätigen, „dass wir mit der Senkung der Nebenkostenvorauszahlung auf 50 € netto ab dem 1.5.2014 einverstanden sind“, der Vertragsänderung nicht zum Einhalten der Schriftformerfordernisse.

38 Soweit es in diesem Zusammenhang gegen Treu und Glauben verstößt, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr rechtlich vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (BGHZ 216, 68 = NJW 2017, 3772; BGH NJW 2016, 311; BGH NJW 2008, 365; BGHZ 65, 49 ff.), verhilft auch dies der Klage nicht zu weitergehendem Erfolg. Zu Recht hat die Bekl. in Erwiderung auf die entsprechenden Rechtsausführungen der Kl. darauf hingewiesen, dass die relevante Vereinbarung für sie tatsächlich nicht lediglich rechtlich vorteilhaft war, da den Kl. ihre Zahlungsansprüche in Höhe der abrechenbaren Nebenkosten voll erhalten blieben, nur eben die Vorauszahlungen geringer ausfielen, so dass sich die Nachforderungsbeträge entsprechend erhöhten, und sie diese Abrede auch nicht zum Anlass genommen hat, sich von dem streitgegenständlichen Mietverhältnis zu lösen, ihre Kündigung vielmehr auf die skizzierten Dachundichtigkeiten gestützt hat.

39 Vor diesem Hintergrund bewirkte die Nachtragsabrede der Parteien vom 19.3./5.5.2014, da gegen das Schriftformverstoß verstoßend, dass der streitgegenständliche Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen fortgalt, so dass er von der Bekl. innerhalb der gesetzlichen Fristen ordentlich - mit Wirkung zum 31.3.2016 - gekündigt werden konnte. […]

41 2. Eine Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) auf Null für den Zeitraum bis zum zulässigen Kündigungszeitpunkt mit der Folge einer weitergehenden Reduzierung der beklagtenseitigen Zahlungsverpflichtungen kommt hingegen schon deshalb nicht in Betracht, weil die Bekl. die Miete trotz mehrerer tatsächlich erfolglos gebliebener Mängelbeseitigungsversuche stets vorbehaltlos gezahlt und auf diese Weise ihre entsprechenden Rechte verwirkt hat (vgl. BGH, NJW 2003, 2601; BGH NJW 2005, 1503; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 536 Rz. 38).

42 Für den Zeitraum nach Kündigungserklärung ist zudem nach obigen Ausführungen (Ziff. 1 a) keine wesentliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB anzunehmen, so dass das Minderungsrecht ausgeschlossen wäre. Hierbei ist insbesondere auch zu beachten, dass die Bekl. das Objekt in dieser Zeit nicht mehr genutzt hat und offensichtlich auch nicht die Absicht hatte, es wieder zu nutzen. Im Übrigen ist der Schadensumfang nicht erheblich.

Die Nichteinhaltung der Schriftform ist oft bei Geschäftsraummietverträgen ein Ausweg, um ansonsten langjährige Mietverhältnisse zu beenden. Die Kündigung eines Mieters ist nur ausnahmsweise treuwidrig, wie die Entscheidung des OLG Brandenburg wieder zeigt. In einem langjährigen Mietvertrag bedarf sogar eine Verringerung der Betriebskostenvorauszahlungen der Schriftform, die in einem solchen Fall auch nicht durch Austausch gegenseitiger Schreiben gewahrt ist.

Das Gewerberaummietverhältnis war auf 25 Jahre abgeschlossen; der Vermieter war für die Instandsetzung von Dach, Fach und Heizung verantwortlich. Die Parteien einigten sich im Verlaufe des Mietverhältnisses brieflich auf eine Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen. Es kam mehrfach zum Eintritt von Regenwasser durch das Dach, wobei der Vermieter jeweils die Mängelbeseitigung beauftragte, durch die jeweils nur die Symptome, aber nicht die tiefere Ursache für den mehrfachen Wassereintritt beseitigt wurde. Betroffen von den Wasserschäden waren vom Mieter nicht genutzte Räume. Nach einem erneuten Regenwassereintritt kündigte der Mieter fristlos; der Vermieter verlangte Mietzahlung. Das Landgericht gab der Klage statt, weil ein Kündigungsrecht nicht bestanden habe. Das OLG Brandenburg hielt eine fristgerechte Kündigung für wirksam.

Das OLG meinte, eine fristlose Kündigung komme zwar nicht in Betracht, weil angesichts der geringfügigen Folgen des Wassereintritts, auch wenn er mehrfach erfolgt sei, hier eine Abmahnung nach § 543 BGB erforderlich gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei jedoch fristgerecht kündbar gewesen, weil die Parteien die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten hätten. Die Verringerung der Betriebskostenvorschüsse sei als Nachtragsabrede nicht in der Form des § 126 BGB geschlossen worden, sondern im Wege des Austausches einseitiger Erklärungen, die in Einzelheiten nicht übereinstimmten. Die Berufung des Mieters auf diesen Mangel der Schriftform sei auch nicht treuwidrig, denn bei der Verringerung der Betriebskostenvorauszahlungen handele es sich nicht um eine vertragliche Vereinbarung, die für den Mieter nur rechtlich vorteilhaft sei. Schließlich müsse er bei verringerten Vorschüssen mit höheren Nachzahlungen rechnen.

Die Rechtsprechung hält die Berufung auf den Mangel der Schriftform grundsätzlich nicht für treuwidrig. Nur wenn die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform treuwidrig sein. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mietänderung für den Kündigenden günstig oder ungünstig war (BGH GE 2016, 189). Die Annahme des OLG, die fristlose Kündigung des Mieters sei in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, entspricht der Rechtsprechung des BGH (GE 2018, 704).