Verrechnung von Teilzahlungen auf Betriebskostenvorschüsse

Bei Teilzahlungen von Mietern ohne Leistungsbestimmung über einen Teil der geschuldeten Miete ist die Leistung zunächst auf Betriebskostenvorschüsse anzurechnen.

a. Die Abrechnungen vom 27.10.1998 für die Jahre 1993 bis 1997 genügen den Anforderungen an eine Abrechnung. Allerdings sind die von der Bekl. tatsächlich geleisteten Vorschüsse anzurechnen. Soweit die Bekl. 1997 Teilzahlungen geleistet hat, sind diese gemäß § 366 BGB ebenfalls zunächst auf die Vorschüsse anzurechnen, da diese Forderungen eine "geringere Sicherheit" bieten, da sie nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden können. (...)

Worauf eine Zahlung des Mieters ohne Leistungsbestimmung zu verrechnen ist, ist oft schwierig zu ermitteln, aber ebenso oft auch prozeßentscheidend. Für Betriebskostenvorschüsse gilt: Diese werden vorrangig getilgt.

In knapp begründetem Urteil vom 22. Mai 2001 stellte das Landgericht Berlin fest, daß in einer Betriebskostenabrechnung die tatsächlich geleisteten Vorschüsse aufzunehmen sind; bei Einzahlungen des Mieters gelten zunächst die Vorschüsse als geleistet.

Das entspricht der inzwischen herrschenden Meinung. Derselben Auffassung sind die 62. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 2000, 205; GE 2000, 1623); Seldeneck (Betriebskosten im Mietrecht, Rn. 3549); Kinne/Schach (Mietvertrags- und Mietprozeßrecht II Rn. 120); Beuermann (GE 2000, 1302).