Verrechnung von Mietzahlungen

Verrechnung von Mietzahlungen; Konkurrenzschutz bei Gewerbemiete; Aufrechnung

1. Mangels Tilgungsbestimmung des Mieters darf der Vermieter Miete vorrangig auf geschuldete Nebenkostenvorschüsse und erst danach auf die Nettomiete verrechnen. 2. Ein formularmäßig vereinbarter Ausschluß des Konkurrenzschutzes benachteiligt den Mieter einer Anwaltspraxis nicht unangemessen im Hinblick auf eine weitere vermietete Anwaltspraxis in demselben Hause. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. (...)

Ohne Erfolg wendet der Bekl. zunächst ein, die Nebenkostenvorauszahlungen hätten sich für die streitgegenständlichen Mieten ermäßigt. In § 3 des Mietvertrags ist vereinbart: "Die Vermieterin kann eine Erhöhung und der Mieter eine Ermäßigung der mtl. Vorauszahlungen verlangen, wenn aufgrund einer Jahresabrechnung eine nicht nur vorübergehende Erhöhung bzw. Ermäßigung der Kosten wahrscheinlich ist." Danach ist für eine Ermäßigung der vertraglich vereinbarten Vorauszahlung das Verlangen des Mieters erforderlich, sie tritt nicht automatisch ein. Daß der Bekl. vor jeweiliger Fälligkeit der fraglichen Mieten ein Ermäßigungsverlangen gestellt hat, ist nicht dargetan, womit eine Anpassung der Vorauszahlungen insoweit auch nicht stattgefunden hat. Die geschuldeten Vorschüsse sind zwischenzeitlich auch durch Zahlung erfüllt worden, damit erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB) und nicht streitgegenständlich. Die Mietzinszahlungen des Bekl. sind nämlich vorliegend vorrangig auf die Nebenkostenvorschüsse und zuletzt auf die Nettomiete anzurechnen, womit es nicht darauf ankommt, ob das Ermäßigungsverlangen noch mit Wirkung für die Vergangenheit gestellt werden kann. Eine dementsprechende von der Kl. vorgenommene Verrechnung ergibt sich aus § 3 letzter Absatz des Mietvertrages, dessen Regelung jedenfalls insoweit auch mit der gesetzlichen Regelung in § 366 Abs. 2 BGB in Einklang steht (vgl. dazu Kammer in GE 2000, 1623; LG Berlin in GE 2000, 205). Eine grundsätzlich gemäß § 366 Abs. 1 BGB vorrangige Tilgungsbestimmung des Schuldners bei der Zahlung hat der Bekl. nicht substantiiert dargelegt. Sie liegt insbesondere nicht in der Bezugnahme auf das Schreiben vom 23. Januar 2001 in dem Überweisungsauftrag . Dieses Schreiben verhält sich nämlich nicht zur Frage, wie die verbleibende Zahlung auf Nettomiete und Betriebskosten verrechnet werden soll. Sodann ist eine Mietminderung gemäß § 537 BGB aufgrund der Vermietung von Nachbarräumen auf derselben Etage an eine weitere Rechtsanwaltskanzlei nicht eingetreten. Die vertragliche Bestimmung des Verwendungszwecks von Gewerberäumen verpflichtet den Vermieter zwar regelmäßig auch ohne eine entsprechende Schutzklausel, nach Treu und Glauben dafür zu sorgen, daß die Geschäftstätigkeit nicht durch den Wettbewerb eines anderen Mieters im selben Hause beeinträchtigt wird (vgl. BGHZ 70, 79 ff.; BGH NJW 1979, 1404; OLG Karlsruhe NJW-RR 1990, 1234; OLG Düsseldorf NZM 2001, 1033). Dieser Grundsatz ist dabei in der Weise einzugrenzen, daß der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten, vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist (BGH a. a. O.; OLG Karlsruhe a. a. O.). Der Schutzanspruch des Mieters entfällt jedoch nicht schon deswegen, wenn der betroffene Gewerbetreibende wegen starker Konzentration anderer Gewerbetreibender mit Konkurrenz in der Nähe rechnen muß (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 396). Die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter rechtfertigt dabei in der Regel die Annahme eines zur Minderung berechtigenden Sachmangels des Mietobjekts, ohne daß es der Feststellung bedürfte, daß es gerade im Hinblick darauf zu Umsatzeinbußen innerhalb des Gewerbebetriebes des Mieters gekommen ist (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 514). Vorliegend ist der Konkurrentenschutz jedoch aufgrund § 14 des Mietvertrags ausgeschlossen. Diese

nnahme eines zur Minderung berechtigenden Sachmangels des Mietobjekts, ohne daß es der Feststellung bedürfte, daß es gerade im Hinblick darauf zu Umsatzeinbußen innerhalb des Gewerbebetriebes des Mieters gekommen ist (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 514). Vorliegend ist der Konkurrentenschutz jedoch aufgrund § 14 des Mietvertrags ausgeschlossen. Diese Klausel ist dabei nicht gemäß § 9 AGBG unwirksam. Der Bekl. wird durch die Klausel nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Verpflichtung, nicht zugleich an einen Konkurrenten zu vermieten, gehört grundsätzlich nicht zum wesentlichen Grundgedanken der §§ 535, 536 BGB a. F. (vgl. OLG Hamburg ZMR 1987, 94; Eckert EWiR 1987, 553). Vorliegend kann offenbleiben, ob eine formularmäßige Konkurrenzschutzausschlußklausel allein für den Fall, daß der Wettbewerber ein völlig gleiches Warensortiment oder gleiche Dienstleistungen anbietet, mit dem gesetzlichen Leitgedanken uneingeschränkter Überlassungspflicht des Vermieters unvereinbar und als Verstoß gegen die Benachteiligungsklausel des § 9 AGBG anzusehen ist (vgl. dazu OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 1290 f.). Ein solcher Fall liegt nicht vor, denn die Dienste eines Rechtsanwalts werden wesentlich durch seine Erfahrung und seine Kenntnisse auf den einzelnen Rechtsgebieten und damit durch persönliche Momente geprägt, so daß dem Konkurrenzschutz im Rahmen der Gebrauchserhaltungspflicht in der Regel nur eine Nebenbedeutung zukommt. Die Dienstleistungen zweier Anwaltspraxen sind dabei keineswegs so austauschbar wie beispielsweise die zweier Reinigungsbetriebe. Überdies rechnete der Bekl. - wie er selbst vorträgt - damit, daß auch in anderen Gebäudeteilen des Gesamtkomplexes Anwälte einziehen würden und nahm damit einen gewissen Wettbewerb hin. Seine Erwartung, auf derselben Etage von Konkurrenz verschont zu bleiben, ist dabei allenfalls eingeschränkt schutzwürdig, da er ohnehin mit Wettbewerb rechnete. Die aus der Vermietung auf derselben Etage daneben folgende weitere Einschränkung des Bekl. ist bei objektiver Betrachtung so geringfügig, daß eine unangemessene Benachteiligung i. S. d. § 9 AGBG nicht vorliegt. Soweit der Bekl. in diesem Zusammenhang vorträgt, die einer Empfehlung folgenden möglichen Mandanten könnten irrtümlich in die Räume der weiteren Anwaltskanzlei gelangen, kann praktisch ausgeschlossen werden. Die Anwaltskanzleien sind dabei - wie sich bereits aus den eingereichten Ablichtungen der Büroschilder ergibt - freilich namentlich gekennzeichnet. (...)

Des weiteren ist der klägerische Anspruch nicht infolge einer Aufrechnung mit einem Anspruch auf Betriebskostenerstattung gemäß § 389 BGB erloschen. Insoweit fehlt es an der erforderlichen Aufrechnungserklärung gemäß § 388 Satz 1 BGB. Die Mitteilung der Hausverwaltung der Kl. in dem Schreiben vom 6. April 2001, daß ein etwaiger Mietrückstand mit dem Guthaben verrechnet werde, stellt noch keine Aufrechnungserklärung, sondern allenfalls eine Ankündigung dar. Im übrigen ist die Erklärung nicht hinreichend konkret, da nicht erkennbar wäre, in welchem Umfang aufgerechnet werden soll. Entsprechendes gilt für das Schreiben vom 17. Januar 2002. Auch aus diesem Schreiben geht nicht hervor, welche Mietrückstände mit welcher Forderung aufgerechnet werden sollen. Dort wird seitens der Hausverwaltung lediglich ein Saldo errechnet, ohne jedoch konkret zu bezeichnen, welche gegenseitig bestehenden Forderungen im einzelnen gegeneinander aufgerechnet werden sollen.

Eine im Gewerbemietvertrag vereinbarte Klausel, die den Konkurrenzschutz ausschließt, verstößt nicht gegen § 307 BGB, wenn es sich um Anwaltskanzleien in demselben Gebäude handelt.

Ein Rechtsanwalt hatte Räume zum Betreiben seiner Anwaltskanzlei gemietet. In dem Mietvertrag war eine Konkurrenzschutzausschlußklausel vereinbart. Der Vermieter überließ danach Räume an eine andere Anwaltskanzlei. Das gefiel dem Anwalt gar nicht, und er minderte die Miete.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, verurteilte den auf Zahlung rückständiger Miete verklagten Rechtsanwalt und hielt die Ausschlußklausel für wirksam. Denn die Verpflichtung, nicht zugleich an einen Konkurrenten zu vermieten, gehöre grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Grundgedanken des § 535 BGB. Vorliegend könne offenbleiben, ob eine formularmäßige Konkurrenzschutzausschlußklausel allein für den Fall, daß der Wettbewerber ein völlig gleiches Warensortiment oder gleiche Dienstleistungen anbietet, mit dem gesetzlichen Leitgedanken uneingeschränkter Überlassungspflicht des Vermieters unvereinbar und als Verstoß gegen die Benachteiligungsklausel des § 9 AGBG anzusehen sei (vgl. dazu OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 1290 f.). Denn ein solcher Fall läge bei einer Anwaltspraxis nicht vor. Die Dienste eines Rechtsanwalts würden wesentlich durch dessen Erfahrungen und seine Kenntnisse auf den einzelnen Rechtsgebieten und durch persönliche Momente geprägt, so daß dem Konkurrenzschutz im Rahmen der Gebrauchserhaltungspflicht in der Regel nur eine Nebenbedeutung zukomme.

Den Ausführungen der Kammer zum Konkurrenzschutz ist nichts hinzuzufügen. Daneben enthält das Urteil aber einige allgemeingültige und wichtige Ausführungen zur Verrechnung von Mietzahlungen und zur Aufrechnung, die bei jeder Buchung beherzigt werden sollten. Der Vermieter hatte nämlich Mietzahlungen des beklagten Anwalts zunächst auf die geschuldeten Nebenkostenvorschüsse und erst dann auf die Nettomiete verrechnet. Da der Mieter keine Tilgungsbestimmung vorgenommen hatte, steht das Vorgehen des Vermieters im Einklang mit § 366 Abs. 2 BGB. Vorrangig ist zunächst immer eine vorgenommene Tilgungsbestimmung des Schuldners nach § 366 Abs. 1 BGB. In den meisten Fällen wird daran nicht gedacht. Dann kann aber der Gläubiger, bei der Miete also der Vermieter, die eingegangenen Zahlungen nach § 366 Abs. 2 BGB verrechnen. Danach wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenigen, welche dem Gläubiger geringere Sicherheit bieten, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt. Diese Vorschrift hört sich zunächst ausgesprochen verwirrend an, ist jedoch bei genauem Hinsehen durchaus handhabbar. Im Verhältnis von geschuldeten Nebenkostenvorschüssen nimmt die Rechtsprechung nämlich an, daß diese Schuld die lästigere ist und daher zuerst zu tilgen ist. Denn der Vermieter tritt mit den Nebenkosten in Vorlage, die Vorschüsse sind dazu bestimmt, die laufenden Leistungen des Vermieters auszugleichen. Wichtig ist allerdings, daß der Vermieter auch tatsächlich eine ausdrückliche Verrechnungsbestimmung trifft, denn sonst ist das Bestimmungsrecht des Schuldners nach § 366 Abs. 1 BGB noch offen und kann vom Mieter auch später noch ausgeübt werden. Dasselbe gilt für Aufrechnungen. Nach § 388 BGB erfolgt nämlich die Aufrechnung durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil. Die Aufrechnungserklärung muß sich auf bestimmte Forderungen dem Grunde und der Höhe nach beziehen. Denn sonst ist später nicht nachvollziehbar, welche Forderung durch Aufrechnung erloschen ist. Hierbei muß man die Regelung des § 389 BGB beachten, wonach die Aufrechnung bewirkt, daß die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind. Das kann nur dann festgestellt werden, wenn die Erklärungen eindeutig und substantiiert sind. Es reicht also nicht (wie im vorliegenden Fall), daß die Hausverwaltung einen Saldo errechnet, ohne konkret zu bezeichnen, welche gegenseitig bestehenden Forderungen im einzelnen gegeneinander aufgerechnet werden sollen.