Verrechnung von Mietzinsforderungen und Mahngebühren mit Zahlungen, Guthaben oder Gutschriften ohne Differenzierung nur nach Saldo, unzulässige Saldoklage, nicht ausreichend bestimmter Streitgegenstand

1. Werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren und Zahlungseingänge eingestellt, und verrechnet der Vermieter diese mit Zahlungen bzw. Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt.

2. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter darlegen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt.

3. § 366 Abs. 2 BGB gibt nur im rechtlichen Sinne vor, wie der Gläubiger zu verrechnen hat, er muss dann aber vortragen, was tatsächlich worauf verrechnet wurde und welche Ansprüche noch Teil der Klage sind.

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Zahlung von Mietrückständen aus dem Zeitraum Oktober 2013 bis Oktober 2014 und legte hierfür eine Mietrückstandsaufstellung als Tabelle vor, die mit einem Guthaben der Bekl. in Höhe von 113,47 € beginnt und nach Saldierung von Bruttomietforderungen, Mahngebühren, einer Gutschrift Betriebskosten und Zahlungseingängen mit einem Rückstand zu Lasten der Bekl. in Höhe von 1.514,75 € endet. Die Kl. hat auf den Hinweis des AG, dass es sich möglicherweise um eine unzulässige Saldoklage handele, die Ansicht vertreten, sie mache einen einheitlichen Gesamtanspruch im Sinne der Entscheidung des BGH vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12 - (GE 2013, 349) geltend. Es sei im Zweifel die gesetzliche Tilgungsreihenfolge anzuwenden. Das AG hat die Klage abgewiesen, da es sich um eine unzulässige Miet-Saldoklage handele. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht als unzulässig abgewiesen.

Die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto basierende Klage ist bereits unzulässig, weil entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO der geltend gemachte Gegenstand nicht hinreichend bestimmt ist. Anders als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. Januar 2013 (VIII ZR 94/12 -, GE 2013, 349, NZM 2013, 422; ZMR 2013, 271), liegen dem Saldo der Kl. keine gleichartigen Forderungen zugrunde. Vielmehr werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren, Zahlungseingänge sowie ein Guthaben und eine Gutschrift Betriebskosten eingestellt. Stellt ein Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechnet er diese mit Zahlungen bzw. Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt. Es ist nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderungen in welcher Höhe streitgegenständlich sind. Weiter stellt sich das Problem, dass das dem Klagebegehren zugrunde liegende Mieterkonto, welches einen Zeitraum von Oktober 2013 bis Oktober 2014 umfasst, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen enthält und hinsichtlich der insoweit somit auch geltend gemachten Vorauszahlungsansprüche bereits die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist. Soweit in einer Kontoaufstellung jedoch Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter darlegen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt (Blank/Börstinghaus, Miete, § 543 BGB Rn. 181). Soweit die Kl. in der Berufungsbegründung ausgeführt hat, die Frage der Abrechnungsreife spiele keine Rolle, da die Zahlungen im Zweifel auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen seien, ist dieser Vortrag bereits unschlüssig, da ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt wurden und als Mietrückstand jeweils die Differenz zwischen der Bruttomietforderung und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben wurde. Zudem kann dem pauschalen Vortrag, wonach eine Verrechnung zunächst mit den Vorauszahlungen und im Übrigen mit der geschuldeten Grundmiete verrechnet wurde, auch nicht entnommen werden, welche Nettobeträge für welche Monate die Kl. geltend macht. Auch der pauschale Vortrag, es sei im Zweifel die gesetzliche Tilgungsreihenfolge anzuwenden, und die vorhandenen Gutschriften seien mit den ältesten bestehenden Mietrückständen verrechnet worden, hat keinen Aussagegehalt. § 366 Abs. 2 BGB gibt nur im rechtlichen Sinne vor, wie der Gläubiger zu verrechnen hat, er muss dann aber vortragen, was tatsächlich worauf verrechnet wurde und welche Ansprüche noch Teil der Klage sind. Dann kann das Gericht prüfen, ob den Anforderungen des § 366 Abs. 2 BGB tatsächlich nachgekommen wurde. Es ist hingegen weder Aufgabe des Gerichts noch überhaupt möglich, dieses selbst zu eruieren dahingehend, was die Kl. wohl als „ältesten Mietrückstand“ ansieht.

Damit bleibt es im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollen. Dies ist aber für die Zulässigkeit der Klage erforderlich, weil durch die Bestimmung des Gegenstands der Klage der Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und Umfang der Rechtshängigkeit (§ 261 ZPO) und der materiellen Rechtskraft (§ 322 ZPO) festgelegt werden. Die Kammer folgt insoweit der Ansicht des AG Hanau in der Entscheidung vom 28. Oktober 2015 - 37 C 44/15 -, wonach eine derartige Klage keine zulässige Saldoklage über einen einheitlichen Anspruch im Sinne der Entscheidung des BGH vom 9. Januar 2013 (BGH aaO.) darstellt.

Soweit die Kl. mit Schriftsatz vom 31. März 2017 erstmals konkreter zu den erfolgten Verrechnungen vorgetragen hat, ist dieses Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zuzulassen. Die Kl. war bereits erstinstanzlich in der mündlichen Verhandlung vom 21. April 2016 auf die Problematik der unzulässigen Saldoklage hingewiesen worden und hatte dazu noch mit Schriftsatz vom 11. Mai 2016 vorgetragen. Der nunmehr erfolgte Vortrag hätte daher bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt bereits vor Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz vorgetragen werden können.

nicht rechtskräftig, Revision zugelassen und beim BGH anhängig (VIII ZR 126/17)

Werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren und Zahlungseingänge eingestellt, und verrechnet der Vermieter diese mit Zahlungen, Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, kann der, weil nicht ausreichend bestimmt, auch nicht eingeklagt werden. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter darlegen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, weil erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt.

Die Klägerin (Vermieterin) begehrt von der Beklagten (Mieterin) Zahlung von Mietrückständen aus der Zeit Oktober 2013 bis Oktober 2014. Sie legt hierfür eine Mietrückstandsaufstellung in Tabellenform vor, die mit einem Guthaben der Beklagten in Höhe von 113,47 € beginnt und nach Saldierung von Bruttomietforderungen, Mahngebühren, einer Gutschrift Betriebskosten und Zahlungseingängen mit einem Rückstand zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.514,75 € endet. Das AG hat die Klage als unzulässige Saldoklage abgewiesen, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto basierende Klage sei mangels hinreichender Bestimmtheit des geltend gemachten Gegenstands, bereits unzulässig. Anders als in der Entscheidung des BGH vom 9. Januar 2013 (GE 2013, 349) lägen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde. Vielmehr würden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren, Zahlungseingänge sowie ein Guthaben und eine Gutschrift Betriebskosten eingestellt. Stelle ein Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechne diese mit Zahlungen bzw. Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, sei der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt. Es sei damit nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderungen in welcher Höhe streitig seien.

Weiter stelle sich das Problem, dass die vorgelegte Mietrückstandsaufstellung keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen enthalte und daraus nicht hervorgehe, ob hinsichtlich der auch geltend gemachten Vorauszahlungsansprüche nicht bereits die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen sei. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten seien, müsse der Vermieter darlegen, ob er sich auf die Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stütze.

Der pauschale Vortrag, es sei im Zweifel die gesetzliche Tilgungsreihenfolge anzuwenden, und die vorhandenen Gutschriften seien mit den ältesten bestehenden Mietrückständen verrechnet worden, half der Klägerin auch nicht weiter. § 366 Abs. 2 BGB gibt nur im rechtlichen Sinne vor, wie der Gläubiger zu verrechnen habe, er muss dann aber vortragen, was tatsächlich worauf verrechnet wurde und welche Ansprüche noch Teil der Klage seien.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das LG hat die Revision zugelassen, die eingelegt wurde und beim BGH unter VIII ZR 126/17 anhängig ist.