Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für Mitmieter nach Auszug

Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für Mitmieter nach Auszug; Mieter als Gesamtschuldner; Räumungsanspruch

Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner auf Räumung und Nutzungsentschädigung nach wirksamer Kündigung. Das gilt auch für den ausgezogenen Mitmieter.

Die Bekl. zu 2) zog aus der Wohnung aus; seit Dezember 2006 lebte der Bekl. zu 1) mit seinem Sohn alleine in der Wohnung. Die Bekl. entrichteten letztmals die Miete für November 2006; aus diesem Grunde kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 1.3.2007 fristlos. Die Bekl. zu 2) ist der Ansicht, dass sie als Gesamtschuldnerin nicht mehr für eine Nutzungsentschädigung haften würde, nachdem sie für sich den Besitz an der Wohnung aufgegeben habe.

Die Bekl. zu 2) schuldet für die Zeit von April 2007 bis zum 20.6.2007 gemäß § 546 a I BGB als Gesamtschuldnerin gemäß § 421 BGB neben dem Bekl. zu 1) eine Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 1.100 €, insgesamt 2.933,33 €. Ihre gesamtschuldnerische Haftung ist nicht dadurch entfallen, dass sie aus der Wohnung ausgezogen war und selber keinen Besitz an dieser mehr beanspruchte. Trotz ihres Auszugs hat sie mit dem Verbleiben des Bekl. zu 1) in der Wohnung die Mietsache i. S. d. § 546 a BGB vorenthalten. Denn sie hat ihre Rückgabeverpflichtung gemäß § 546 BGB nicht erfüllt. Diese Rückgabeverpflichtung war auch nicht gemäß § 275 BGB ausgeschlossen. Eine objektive Unmöglichkeit gemäß § 275 I BGB ist nicht gegeben. Denn die Mietsache ist nicht untergegangen (vgl. Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, zu § 546 a BGB Rn. 24). Auch eine subjektive Unmöglichkeit i. S. d. § 275 BGB ist nicht gegeben. Die subjektive Unmöglichkeit i. S. d. § 275 BGB ist in Hinblick auf § 275 Il, Ill BGB grundsätzlich mit der Folge eng auszulegen, dass ein Vorenthalten stets dann gegeben ist, wenn dem Mieter die Rückgabe noch zumutbar ist (vgl. Schmidt-Futterer/Gather, a. a. 0., zu § 546 a BGB Rn. 25). Dieses war der Fall. Zieht einer von mehreren Mietern aus und verbleibt einer in der Wohnung, liegt ein Vorenthalten vor. Denn dem ausgezogenen Mieter ist es zuzumuten, mit rechtlichen und tatsächlichen Mitteln auf den verbleibenden Mitmieter einzuwirken, seine Rückgabepflicht zu erfüllen (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 22.11.1995, DWW 1996, 250; OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 901; Schmidt-Futterer/Gather, a. a. O., zu § 546 a BGB Rn. 27). Denn der sich vertragsuntreu verhaltende Mitmieter ist die Person, mit der der ausgezogene Mieter wissentlich und willentlich eine gemeinschaftliche Schuld begründet hat. Mag die Bekl. zu 2) sich im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs gemäß § 426 BGB versuchen, sich bei dem Bekl. zu 1) schadlos zu halten, dessen Insolvenzrisiko sie im Verhältnis zur Kl. vorrangig zu tragen hat.

Anmerkung: Das LG Berlin hat durch Beschluss vom 16. November 2007 - 63 S 293/07 - auf die zutreffenden Gründe der erstinstanzlichen Entscheidung verwiesen und ergänzend ausgeführt: "dass bei mehreren Mietern und der Rückgabemöglichkeit nur für einen Mieter dennoch alle Mieter als Gesamtschuldner haften (BGH NJW 1976, 287; OLG Düsseldorf ZMR 1987, 423). Die Eingehung des Mietverhältnisses einschließlich der Pflicht zur Rückgabe zusammen mit dem Bekl. zu 1) verpflichtet die Bekl. zu 2) auch, den Schaden der Nutzungsentschädigung gesamtschuldnerisch gegenüber der Kl. mit zu tragen, ohne dass es auf eigenes Verschulden der Bekl. zu 2) ankommt."

Wenn mehrere Personen eine Wohnung mieten, haften sie als Gesamtschuldner: Der Vermieter kann von jedem die volle Leistung verlangen. Das gilt auch für die Nutzungsentschädigung, wenn nach Kündigung nur noch ein Mieter in der Wohnung bleibt.

Die Mieterin war schon vor längerer Zeit aus der Wohnung ausgezogen; der Mitmieter blieb auch nach (wegen Zahlungsverzugs erfolgter) Kündigung in der Wohnung. Die ausgezogene Mitmieterin wurde auf Nutzungsentschädigung verklagt.

Das Amtsgericht Schöneberg verwies darauf, dass der bloße Auszug aus der Wohnung die Verpflichtung der Mitmieterin zur Rückgabe nicht entfallen ließe. Mit Beschluss vom 16. November 2007 ergänzte das Landgericht Berlin dies dahin, dass daraus auch die Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung folge, die ein eigenes Verschulden der Mitmieterin nicht voraussetze.