Verpflichtung zur Vorauszahlung von Nebenkosten im Formularmietvertrag

Verpflichtung zur Vorauszahlung von Nebenkosten im Formularmietvertrag; Mietnebenkosten; Betriebskosten; Vorauszahlung; Formularmietvertrag; Vereinbarung, Wirksamkeit

Eine wirksame Verpflichtung zur Vorauszahlung von Nebenkosten liegt jedenfalls dann vor, wenn der vorformulierte Mietvertrag im Anschluß an die Verweisung auf § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung die wesentlichen Positionen der in Anlage 3 zu dieser Vorschrift enthaltenen Aufstellung stichwortartig nennt und die Vorauszahlung nur Betriebskosten umfaßt, die im Mietvertrag beispielhaft aufgeführt worden sind. Zur Wirksamkeit der Vereinbarung ist nicht erforderlich, daß der Mietvertrag die einzelnen Betriebskosten genau bezeichnet, für welche die Vorauszahlung gelten soll.

eine 4-Zimmer-Wohnung im Hause des Kl. Gemäß § 3 Ziff. 1 c des Mietvertrages vom 30.3.1978 hatten die Bekl. auf die Nebenkosten eine monatliche Vorauszahlung von 40 DM zu leisten. Seit dem 1.7.1979 zahlten sie einvernehmlich 30 DM für die Nebenkosten.

§ 3 Nr. 2 a des Mietvertrages enthält bzgl. der Nebenkosten folgende Regelung:

Neben dem Mietzins schuldet der Mieter alle Betriebskosten im Sinne von § 27 der 2. Berechnungsverordnung (siehe A bis N). Dies gilt auch für neue das Hausgrundstück betreffende Steuern, Abgaben, Gebühren, sonstige Lasten (z. B. Umweltschutz, Kinderspielplätze usw.), Wegfall der Grundsteuervergünstigung usw. Demgemäß sind insbesondere nachstehende Betriebskosten monatlich zahlbar:

A) Heizung, Warmwasser (zusätzlich gilt § 15) Umlegungsschlüssel

bei B) bis O) nur

eintragen, wenn

Umlegung nicht im

Verhältnis der Wohnflächen erfolgen soll: X B) Hausbeleuchtung X C) Müllabfuhr X D) Wasser, Entwässerung, Zählermiete X E) Kaminf., Immissionsschutz, falls nicht in A) enthalten X F) Fahrstuhl X G) Gartenpflege X H) Gebäudeversicherung

XI) Gemeinschaftsantenne (s. §18)

X J) Grundsteuer

X K) Hausmeister, Hauswart

X L) Hausreinigung, soweit vom Mieter nicht ausgeführt

X M) Sach-, Haftpflichtversicherungen

X N) Straßen- und Gehwegreinigung

Ferner sind zu zahlen:

X O) Kosten f. Abrechnung, Ablesung,

Umleg. d. Betriebskosten

Ausnahmen hiervon gelten nur bei B) bis O) vorgenommenen Streichungen, Eintragungen oder sonstigen Änderungen (z. B. des Umlegungsschlüssels usw.). Soweit Streichungen obiger Betriebskosten usw. erfolgen, ist der Vermieter jedoch berechtigt, nach Vertragsabschluß eintretende Erhöhungen umzulegen. Sach- und Arbeitsleistungen das Eigentümers, durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte.

Dabei hat das Zeichen "X" folgende Bedeutung: besonders zu beachten, ausfüllen oder streichen.

Eine nähere Kennzeichnung, welche der in Ziff. 2 a) genannten Nebenkosten gefordert werden, enthält der Mietvertrag nicht; denn dort sind weder Streichungen noch Eintragungen oder Änderungen angebracht.

2. Der Kl. hat die Bekl. auf Entrichtung von Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 1982 und 1983 in Höhe von 1.239,99 DM in Anspruch genommen. Er hat die an die Stadtwerke und den Kaminfeger, für Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung sowie Kanalreinigung aufgewendeten Beträge erstattet verlangt.

Die Bekl. sind der Klage entgegengetreten und haben behauptet, bei den monatlichen Nebenkostenzahlungen habe es sich in Abänderung des ursprünglichen Vertrages um Pauschalbeträge gehandelt. Außerdem haben sie sich auf Verwirkung berufen.

Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme des für die Kanalreinigung verlangten Betrages stattgegeben.

3. Gegen dieses Urteil haben die Bekl. im Umfang ihres Unterliegens Berufung eingelegt.

Das Landgericht ist der Auffassung, durch die Klausel des § 3 Nr. 2 a) des Mietvertrages sei den Bekl. keine wirksame Verpflichtung zur Entrichtung bestimmter Nebenkosten auferlegt worden. Da es hiermit von dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 26.2.1984 (BayOblGZ 1984, 38 = NJW 1984, 1761) abweiche, hat es dem Senat die Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt, ob durch eine Formularbestimmung, wie sie hier § 3 Ziff. 2 a) des Mietvertrages enthält, in wirksamer Weise eine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten begründet werde.

II. Die Vorlage ist zulässig.

Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum. Die Kammer hat auch hinreichend nachvollziehbar dargelegt, daß nach ihrer den Senat grundsätzlich bindenden Auffassung die Entscheidung des Rechtsstreits von dieser Rechtsfrage abhängt. Mit der von Ihr vertretenen Rechtsansicht würde die Kammer von dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 26.2.1984 (a.a.O.) abweichen.

III. Der Senat bejaht die vorgelegte Rechtsfrage.

1. Da auf den dem Mietverhältnis zugrunde liegenden Formularvertrag das AGB-Gesetz Anwendung findet, ist die in § 3 enthaltene Regelung nur dann Vertragsbestandteil geworden, wenn der Mieter die Möglichkeit hatte, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG).

a) Dieser Voraussetzung ist nicht schon deshalb ohne weiteres Genüge getan, weil der Mieter unstreitig Gelegenheit hatte, das Vertragsformular vor Unterzeichnung vollständig durchzulesen. Vielmehr muß der Inhalt der Vertragsbedingungen auch verständlich, also materiell erfaßbar sein. Allgemeine Geschäftsbedingungen, die sich an einen Durchschnittsverbraucher wenden, dürfen nicht in einer unnötig juristischen Sprache gehalten sein. Daher können Formulierungen, die sich nur auf Paragraphen eines Gesetzes beziehen, ohne dessen Inhalt wiederzugeben, unverständlich und aus diesem Grunde unwirksam sein (Staudinger-Schlosser, BGB 12. Aufl., § 2 AGBG Rn. 29; Ulmer-Brandner-Hensen AGBG, 4. Aufl., § 2 Rn. 52, Wolf-Horn-Lindacher AGBG, § 2 Rn. 27; Erman-Hefermehl BGB, 7. Aufl., § 2 AGBG Rn. 15; Löwe WuM 1984, 193; vgl. auch BGH NJW 1982, 331, 333; 2380 zur fehlenden Verständlichkeit der Begriffe "Wandelung" und "Minderung").

b) Der Senat braucht jedoch nicht dazu Stellung zu nehmen, ob unter diesem Gesichtspunkt durchgreifende rechtliche Bedenken gegen den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 26.2.1984 (a.a.O.) bestehen, der es für wirksam erachtet, wenn eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten formularmäßig lediglich unter Hinweis auf die "Betriebskosten gemäß § 27 II. BVO" vereinbart wird (vgl. dazu die Einwände von Löwe, WuM 1984, 193); denn der vorliegende Mietvertrag beschränkt sich auf eine derartig pauschal gehaltene Bezugnahme nicht. In Ziff. 2 a) A)-O) sind vielmehr, wenn auch nur stichwortartig und in anderer Reihenfolge, fast alle der in Anlage 3 zu § 27 II. BVO enthaltenen Betriebskosten konkret und ohne weiteres verständlich genannt. Dem Mieter wird hierdurch eine ausreichende Vorstellung davon vermittelt, welche Ausgaben durch die von ihm zu leistenden Vorauszahlungen gedeckt werden sollen.

Dem steht nicht entgegen, daß der Mietvertrag keine Angaben darüber enthält, welche der im einzelnen genannten Betriebskosten tatsächlich anfallen und auf den Mieter umgelegt worden sollen. Schon der Wortlaut von § 3 Ziff. 2 a) des Mietvertrages ergibt zweifelsfrei, daß alle dort genannten Betriebskosten, soweit sie tatsächlich entstehen und der Mietvertrag durch Streichungen oder Änderungen keine anderweitiger Regelung vorsieht, erfaßt sein sollen. Dadurch erhält der Mieter in ausreichendem Umfang Kenntnis vom Inhalt der ihn treffenden Verpflichtungen; denn dadurch, daß die in Frage kommenden Betriebskosten genannt sind, läßt sich jedenfalls im wesentlichen unschwer überblicken, welche der dort genannten Positionen für das einzelne Mietverhältnis Bedeutung erlangen. Damit ist dem berechtigten Interesse, das § 2 Abs. 1 Ziff. 2 AGBG schützen will, in angemessener Weise Rechnung getragen. Die Verpflichtung, diejenigen Betriebskosten, die der Mieter tragen soll, dem Gegenstand nach abschließend festzulegen, läßt sich aus dieser Vorschrift nicht herleiten; denn sie untersagt es dem Klauselverwender nicht, mit allgemeinen Rechtsbegriffen zu arbeiten, sofern deren Inhalt für den Vertragspartner hinreichend verständlich ist.

c) Die in Ziff. 2 a) A)-O) enthaltene Aufstellung stellt zwar keine abschließende Aufzählung dar, sondern hat nur beispielhaften ("insbesondere") Charakter. Sie umfaßt jedoch nahezu alle der in der Anlage 3 zur II. BVO aufgeführten Betriebskosten, so daß eine nennenswerte Erweiterung unter Bezugnahme auf § 27 dieser Verordnung nicht möglich ist. Hier braucht nicht entschieden zu werden, ob durch die vorliegende Klausel auch die Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskosten wirksam begründet werden kann, die in der beispielhaften Aufzählung nicht enthalten sind; denn diese Frage stellt sich in dem der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreit nicht.

2. Eine Beanstandung der zur Prüfung unterbreiteten Klausel unter inhaltlichen Gesichtspunkten (§ 9 AGBG) kommt nicht in Betracht. § 4 Abs. 1 S. 2 MHG gestattet es dem Vermieter, für Betriebskosten i. S. des § 27 der II. BVO Vorauszahlungen in angemessener Höhe zu vereinbaren. Der Vermieter hat in § 3 Nr. 1 c i. V. m. Nr. 2 das Mietvertrages lediglich von dieser gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch gemacht.