Verpflichtung zur Untermieterkündigung bei unerlaubter Untervermietung

Im Falle einer Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung hat der Mieter alles Zumutbare zu tun, um den alsbaldigen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Dazu gehört auch eine Räumungsklage oder das Bemühen, durch finanzielle Zuwendungen den Untermieter zu bewegen, die Mietsache zurückzugeben.

Das Untermietverhältnis ist ab 2. Februar 1997 ohne Genehmigung und damit vertragswidrig fortgesetzt worden.

Die vertragswidrige Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nicht dadurch gegenstandslos geworden, daß die Bekl. nach der Abmahnung vom 3. Dezember 1997 den Untermietern gekündigt haben. Es kann dahinstehen, ob nicht ohne weiteres davon auszugehen ist, daß die Fortsetzung des unerlaubten Gebrauchs durch den Untermieter stets durch den Mieter zu vertreten ist (vgl. in dem Zusammenhang BGH, NJW 1984, 1527). Die Bekl. haben in jedem Fall alles Zumutbare zu tun, um einen alsbaldigen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Dazu hätte jedenfalls auch eine Räumungsklage gehört. Dieses Erfordernis ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht durch die Klausel in § 9 Ziff. 2 Satz 2 des Mietvertrages abbedungen. Diese Regelung stellt ausdrücklich fest, daß der Mieter dem Untermieter auf Verlangen des Vermieters zu kündigen hat. Das entspricht einem Teil der nach dem Gesetz von ihm zu fordernden Verhaltensweisen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1987, IV Rn. 319). Die Vertragsregelung hat keinen abschließenden Charakter. Das bringt sie selbst nicht zum Ausdruck. Sie bestimmt nicht etwa, der Vermieter könne "nur" die Kündigung verlangen. Der Ausschließlichkeitscharakter ergibt sich auch nicht aus dem Regelungszusammenhang und dem Sinn und Zweck der Bestimmung. Offenbar ist eine Kündigung bei entgegenstehendem Willen des Untermieters allein nicht geeignet, das Untermietverhältnis zu beenden. Es bedarf häufig weitergehender Maßnahmen (Sternel a. a. O.). Schon deswegen kann es nicht Sinn dieser - vom Vermieter verwendeten - Formulierung im Mietvertrag sein, den Mieter von einer weitergehenden Pflicht zu entbinden, den Untermieter zu bewegen, die Mietsache herauszugeben. Da die Auslegung in diesem Sinne eindeutig gegen eine abschließende Regelung spricht, ist auch kein Platz dafür, nach der Unklarheitenregelung des § 5 ABGB einen solchen abschließenden Regelungsgehalt des Mieters anzunehmen. Dann bleibt es bei den weitergehenden Anforderungen an den Mieter, wie etwa der Räumungsklage oder dem Bemühen, etwa durch finanzielle Zuwendungen den Untermieter zu bewegen, die Mietsache zurückzugeben.

Da somit der vertragswidrige Gebrauch trotz der Abmahnung vom 3. Dezember 1997 fortgesetzt wurde, ist die Kündigung vom 3. März 1998 wirksam. Die Kl. brauchten nicht etwa den Ablauf der Kündigungsfrist aufgrund der Kündigung zum 31. März 1998 abzuwarten, weil die Untermieter bereits mit dem Schreiben vom 13. Januar 1998 der Kündigung widersprochen hatten. Eine Räumungsklage hätte daher von den Bekl. bereits im Anschluß an den Widerspruch der Untermieter erhoben werden müssen. Ein Abwarten hätte zu einer Verzögerung geführt. Die Bekl. haben daher bereits nach dem 13. Januar 1998 nicht alles Erforderliche und Zumutbare getan, um das Untermietverhältnis zu beenden und bereits zu diesem Zeitpunkt den vertragswidrigen Gebrauch fortgesetzt.

Das Mietverhältnis ist somit aufgrund der Kündigung beendet worden. Die Kündigungserklärung vom 3. März 1998 gibt mit der Setzung einer Räumungsfrist auch zu erkennen, daß einer Fortsetzung des Mietverhältnisses allein durch Fortsetzung des Gebrauchs gemäß § 568 BGB widersprochen wird (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 568 Rn. 6 m. N.), so daß die Wirkung dieser Vorschrift nicht eingetreten ist.

Im Falle einer Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung muß der Mieter alles Zumutbare tun, um den alsbaldigen Auszug des Untermieters zu erreichen.

Dazu gehört, wie das Landgericht Berlin durch Urteil vom 15. Januar 1999 entschied, u. U. auch eine Räumungsklage oder finanzielle Zuwendungen an den Untermieter, damit der die Mietsache zurückgibt.