Verpflichtung zur Endrenovierung führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklauseln

Ist dem Mieter die Pflicht zur Ausführung laufender Schönheitsre-paraturen und darüber hinaus zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Dekorationsarbeiten durch - wenn auch äußerlich getrennte - Formularklauseln auferlegt, tritt ein Summierungseffekt ein, der die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach § 9 AGBG unwirksam macht. Dies gilt trotz der unwirksamen Endrenovierungsklausel; nach dem Rechtsentscheid des BGH vom 26.10.1994 (WuM 1995, 28) ist es wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht zulässig, nur die für sich betrachtet wirksame Klausel fortgelten zu lassen.

Der Schadensersatzanspruch scheitert schon an der Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. Diese Unwirksamkeit bezieht sich nicht allein auf die Überbürdung einer Endrenovierung am Schluß des Mietverhältnisses, wie sie in § 28 des Mietvertrages (im folgenden: MV) formularmäßig geregelt ist. Unwirksam ist auch die in § 14 Ziff. 3 MV ebenfalls formularmäßig geregelte Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen.

a) Die formularmäßige Überbürdung einer Schluß- oder Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten ausgeführten Dekorationsarbeiten und dem Zustand der Wohnung ist - jedenfalls im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses wie vorliegend - unwirksam (RE des BGH v. 1.7.1987, WuM 1987, 306, 310; RE des OLG Hamm v. 27.2.1981, WuM 1981, 77; OLG Celle ZMR 1999, 469, 470; vgl. weitere Nachweise bei Langenberg in Schmidt/Futterer, 7. Aufl., § 548 BGB Fn. 140 [ zu Rn. 57]).

b) Die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen trotz Überlassung einer nicht renovierten Wohnung wie im vorliegenden Fall ist dagegen nicht grundsätzlich unzulässig, nämlich dann nicht, wenn ein Fristenplan vereinbart ist, und dessen Fristen erst mit dem Mietverhältnis zu laufen beginnen (RE des BGH v. 1.7.1987, a. a. O.). Dem genügt die Regelung in § 14 Ziff. 3 MV, auch wenn dort die Rede davon ist, daß die Arbeiten "... in den üblichen Zeitabständen, je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung ..." auszuführen seien (RE des OLG Hamburg v. 13.9.1991, WuM 1991, 523; OLG Celle [neg. RE] v. 30.1.1996, WuM 1996, 202; zuletzt LG Duisburg NZM 1999, 955).

c) Erschöpfte sich der Umfang der der Bekl. auferlegten Verpflichtung darin, lediglich die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen, bestünden hinsichtlich deren Wirksamkeit keine Bedenken. Deren für sich betrachtet wirksame formularmäßige Überwälzung wird jedoch unwirksam aufgrund des Hinzutretens der - unzulässigen, s. o. - Endrenovierungsklausel. Dies gilt unabhängig davon, ob diese beiden Regelungen untrennbar miteinander verknüpft sind oder jede für sich betrachtet einen eigenen selbständigen, vom Bestand der jeweils anderen Klausel unabhängigen Regelungsgehalt aufweist, ihrer getrennten Behandlung als wirksam bzw. unwirksam, somit nicht bereits das Verbot geltungserhaltender Reduktion entgegensieht.

aa) Bei der Prüfung, ob eine Formularklausel gegen § 9 AGBG verstößt, ist nicht allein das Klauselwerk in seiner Gesamtheit zu würdigen (RE des BayObLG v. 9.7.1987, WuM 1987, 344, 346), sondern der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der individuell ausgehandelten Vereinbarungen (BGH [neg. RE] v. 2.12.1992, WuM 1993,175; LG Kiel WuM 1998,215; Bub in Bub/Treier, 3. Aufl., Anm. II Rn. 415; Kötz in Münchner Kommentar zum BGB, 3. Aufl., § 9 AGBG Rn. 4 - jeweils m. w. N.). Dies kann zur Folge haben, daß die sich aus einer - wenn auch (noch) zulässigen - Klausel ergebenden Nachteile derart verstärkt werden im Sinne eines Summierungseffektes, daß hierdurch beide Klauseln oder - sofern der Summierungseffekt aufgrund einer (zulässigen) Individualvereinbarung eintritt - jedenfalls die für sich betrachtet zulässige Klausel unwirksam wird. Dies gilt unabhängig davon, ob die den unzulässigen Summierungseffekt "auslösende" Vereinbarung ihrerseits für sich betrachtet zulässig oder - etwa als Klausel - bereits unzulässig ist (BGH [neg. RE] v. 2.12.1992, a. a. O.; Bub, a. a. O.; Kötz, a. a. O.; Langenberg, a. a. O., Rn. 43; insoweit noch anders: RE des OLG Hamburg v. 13.9.1991, a. a. O., bei Zusammentreffen einer Anfangsrenovierungsklausel mit der Pflicht zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen).

bb) Die für sich betrachtet zulässige, im Zusammenwirken mit weiteren Vertragsvereinbarungen jedoch unzulässige Klausel kann auch nicht dadurch "gerettet" werden, daß die hinzutretende Klausel schon für sich betrachtet unzulässig ist wegen Verstoßes ihrerseits gegen § 9 AGBG, diese damit entfällt und somit die "verbleibende" Klausel (wieder) wirksam bleibt. In seinem Rechtsentscheid vom 26.10.1994 (WuM 1995, 28) zur Frage der Wirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Mietzinsvorauszahlungspflicht bei gleichzeitig formularmäßiger Beschränkung des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts des Mieters hat der BGH die für sich betrachtet zulässige Vorauszahlungsvereinbarung (a. a. O., S. 29, li. Sp.) deshalb für unwirksam erachtet, weil sie mit der weiteren, o. a. Klausel zusammentraf. Er hat hierbei ausdrücklich offengelassen, ob die weitere Klausel schon für sich betrachtet unwirksam ist oder nicht (a. a. O., S. 30, li. Sp., lit. e). Sollte sie nicht bereits für sich genommen unwirksam sein, wäre sie es jedenfalls aufgrund des Zusammentreffens mit der Vorauszahlungsvereinbarung ebenso wie diese, "weil es nicht Sache des Gerichts ist auszusuchen, welche der beiden Klauseln bestehenbleiben soll" (a. a. O.). Ist sie jedoch bereits für sich genommen unwirksam, änderte dies nichts daran, daß die andere, für sich betrachtet wirksame Klausel ebenfalls unwirksam ist, "denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen" (a. a. O., m. w. N.). Schließlich hat der BGH in diesem Zusammenhang klargestellt, daß dies auch gilt bei äußerlich getrennten Klauseln (a. a. O.; vgl. ferner hierzu: BGH v. 2.12.1992, a. a. O.; Langenberg, a. a. O., Rn. 43).

cc) Die beiden Klauseln führen zu einem Summierungseffekt mit dem Ergebnis, daß beide Regelungen unwirksam sind aufgrund übermäßiger, mit dem gesetzlichen Leitbild - die Instandhaltung des Mietobjekts ist Pflicht des Vermieters, § 536 BGB - nicht mehr zu vereinbarender Benachteiligung der Bekl. als Vertragspartner des Klauselverwenders, der Kl., § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG.

(1) Daß sich die Klauseln an verschiedenen Stellen im Vertragswerk befinden, nämlich im § 14 einerseits und im "Anhang zu § 28" andererseits, ist hierbei ohne rechtliche Relevanz. Relevant ist allein, daß beide Regelungen denselben Komplex, nämlich die Schönheitsreparaturen, betreffen und deshalb ihr Zusammenwirken auf eine Vereinbarkeit mit § 9 AGBG zu überprüfen ist. Unerheblich ist des weiteren, daß beide Klauseln auch ohne die jeweils andere "Sinn" machen, sie eigene Regelungsbereiche erfassen und insbesondere sprachlich und inhaltlich ohne weiteres trennbar sind (worauf das LG Köln WuM 1999,720, abstellt). Wäre dies nämlich nicht der Fall, ergäbe sich ihrer beider Unwirksamkeit bereits aus dem Verbot geltungserhaltender Reduktion, s. o.

(2) Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergibt sich aus dem Umstand, daß zu den abgewälzten lnstandhaltungspflichten während der Vertragslaufzeit auch noch - mit der Endrenovierungsklausel - die Pflicht zu nachvertraglichem Renovierungsaufwand treten soll (ebenso für einen identischen Sachverhalt: LG Berlin, WuM 1998, 554; LG Kiel, a. a. O. - hier kam zu der Endrenovierungsklausel hinzu, daß drastisch verkürzte Renovierungsfristen bezüglich der überbürdeten laufenden Schönheitsreparaturen vereinbart waren; vgl. ferner: BGH [neg. RE] v. 2.12.1992, a. a. O. - dort trat zu den laufenden Schönheitsreparaturen eine Anfangsrenovierungspflicht hinzu; RE des OLG Stuttgart v. 28.8.1984, WuM 1984, 266 und v. 17.2.1989, WuM 1989,121- dort trat zu den laufenden Schönheitsreparaturen eine sog. Quotenklausel sowie eine faktische Anfangsrenovierungspflicht aufgrund einer "Bedarf"-Klausel hinzu). Es entspricht jedoch herrschender Ansicht, daß grundsätzlich - ohne entsprechenden vermieterseitigen Ausgleich - formularmäßig weder vor- noch nachvertraglicher Erhaltungs- und/oder Instandsetzungsaufwand auf den Mieter übertragen werden darf, weil hierdurch das Prinzip der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung mißachtet würde (vgl. RE des BGH v. 1.7.1987, a. a. O., S. 309; RE des OLG Stuttgart v. 17.2.1989, a. a. O., S.122, Ziff. 2; RE des OLG Hamburg v. 13.9.1991, a. a. O., S. 525 li. Sp. lit b; ferner: Bub, a. a. O., Rn. 415 u. 481)

d) Die Kammer ist nicht verpflichtet, wegen der oben behandelten Rechtsfrage einen Rechtsentscheid einzuholen, der hier vertretenen Rechtsauffassung steht auch nicht der Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 13.9.1991 (WuM 1991, 523) entgegen. Zwar hat das OLG Hamburg in diesem Rechtsentscheid entschieden, daß die Unwirksamkeit der formularmäßig vereinbarten Anfangsrenovierungspflicht die gleichzeitig erfolgte formularmäßige Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht unwirksam mache, da es sich um mehrere selbständige Regelungen handele und die Unwirksamkeit der einen nicht diejenige der anderen Klausel nach sich ziehe. Aus den Gründen seines negativen Rechtsentscheids vom 31.8.1995 (WuM 1995, 637) zu einem Fall formularmäßig vereinbarter Anfangsrenovierung bei gleichzeitiger Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen wird jedoch deutlich, daß es im Hinblick auf die im Vorlagebeschluß des LG Hamburg vom 24.2.1995 (WuM 1995, 264) zitierte neuere BGH-Rechtsprechung zum Transparenzgebot (insbesondere: neg. RE v. 2.12.1992, a. a. O.) von dieser Rechtsansicht abgerückt wäre, hätte es in der Sache entscheiden können (dem neg. RE lagen Klauseln aus einer Zeit vor Inkrafttreten des AGBG zugrunde). So hat das OLG wörtlich ausgeführt: "Eine weitergehende Unwirksamkeit kann sich nach neuerem Recht aus dem vom LG besonders hervorgehobenen Transparenzgebot im Sinne der jüngsten Rechtsprechung des BGH ergeben" (a. a. O., S. 638, re. Sp.). Zudem ist nach Ansicht der Kammer der erwähnte Rechtsentscheid vom 13.9.1991 überholt durch eben diese BGH-Rechtsprechung zum Transparenzgebot. Mag dies noch - wegen Fehlens einer Bindungswirkung - zweifelhaft sein bezüglich des negativen Rechtsentscheids des BGH vom 2.12.1992, so bestehen diese Zweifel nicht bezüglich des Rechtsentscheids vom 26.10.1994 (WuM 1995, 28), in welchem, s. o., abweichend von der Auffassung des OLG Hamburg auch bei selbständigen Formularklauseln die Unwirksamkeit der einen diejenige der anderen nach sich ziehen kann, was bei Vorliegen eines übermäßigen Summierungseffektes der Fall ist.

Aus letzterwähntem Rechtsentscheid des BGH folgt zugleich, daß eine Rechtsentscheidvorlage insoweit nicht erforderlich ist. Ob im konkret zu beurteilenden Fall ein Summierungseffekt bejaht werden muß, ist eine Frage des Einzelfalls und einem Rechtsentscheid damit nicht zugänglich. Die damit zusammenhängende Rechtsfrage nach einem Summierungseffekt im o. a. Sinne ist, wie dargelegt, jedoch bereits entschieden.

Es ist zulässig, daß im Mietvertrag vereinbart wird, der Mieter habe seine Gebrauchsspuren zu beseitigen, also Renovierungsarbeiten durchzuführen, wenn dies nötig ist. Immer dann, wenn die Verpflichtung des Mieters darüber hinaus begründet werden soll, greift häufig § 9 AGB-Gesetz ein mit der Folge, daß solche Klauseln unwirksam sind.

In dem vom Landgericht Hamburg mit Urteil vom 14. April 2000 entschiedenen Fall ging es um die Verpflichtung des Mieters, beim Auszug auf jeden Fall zu renovieren. Das ist nach feststehender Rechtsprechung unwirksam, da der Mieter auch dann Schönheitsreparaturen durchführen müßte, wenn diese Arbeiten noch gar nicht erforderlich sind. Spannender ist die zweite Frage, die das Landgericht Hamburg ausführlich erörtert, nämlich ob eine im Mietvertrag an anderer Stelle enthaltene Regelung, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe, von dieser Unwirksamkeit erfaßt wird. Das Landgericht Köln hatte gemeint, es handele sich um sprachlich und inhaltlich trennbare Klauseln (WuM 1999, 720), so daß die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen bestehen bleibe. Anderer Ansicht war die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1998, 430) und nunmehr auch das LG Hamburg. Eine noch zulässige Klausel könne durch Zusätze unwirksam werden (Summierungseffekt).

Ähnlich sieht es die 63. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 12. Mai 2000. Hier war ein Fristenplan vereinbart, wonach der Mieter alle drei Jahre zu renovieren hat. Die Unwirksamkeit dieses Fristenplans (nach drei Jahren sind normalerweise z. B. Wohnräume nicht unansehnlich geworden) führte dazu, daß die gesamte Regelung zu Schönheitsreparaturen unwirksam war mit der Folge, daß der Vermieter nach § 536 BGB instandhaltungspflichtig und damit auch renovierungspflichtig ist.

Beide Urteile zeigen, daß die in dieser Zeitschrift wiederholt ausgesprochene Warnung vor "Nachbesserungen" an Mietvertragsformularen unbedingt ernstgenommen werden muß. Zwar ist auch bei einem Formular nicht ausgeschlossen, daß die Rechtsprechung einzelne Klauseln für unwirksam erachtet. Immerhin werden aber Formulare von Mietrechtsexperten gemacht; wer glaubt, er könne es besser, erlebt oft eine unangenehme Überraschung.