Verpflichtung zur Beseitigung von Graffiti

Der Mieter kann verlangen, daß der Vermieter Graffiti im Hauseingangsbereich entfernt.

Die Kl. sind Mieter, die Bekl. ist Vermieterin der Wohnung. Auf der Hausfassade befinden sich an der rechten Wand neben dem Hauseingang, an beiden gegenübergelegenen Wänden des Hauseingangs, an der linken Wand neben dem Hauseingang sowie an der zur ... gelegenen Hauswand großflächig Graffiti.

Die Bekl. hatte vor einiger Zeit bereits Graffiti entfernen lassen. Mit Schreiben vom 30.5.2005 unterrichteten die Kl. die Bekl. darüber, daß erneut die Außenwände verschmiert seien, und forderten die Bekl. auf, die Graffiti zu beseitigen.

Bei Einzug der Kl. im Januar 1996 waren die Außenfassade und der Hauseingangsbereich in optisch einwandfreiem Zustand.

Die Kl. sind der Auffassung, die Graffiti stellten einen Mangel der Mietsache dar und seien zu beseitigen.

Die Bekl. ist der Auffassung, die Graffiti stellten keinen Mangel der Mietsache dar. Die Bekl. könne sich nicht gegen die Schmierereien schützen. Die Nutzbarkeit der Wohnung werde nicht behindert und beeinträchtigt.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Beseitigung der Graffiti auf der Außenfassade des ... gemäß §§ 535, 536 BGB.

Bei den Graffiti handelt es sich im vorliegenden Fall um einen Mangel des Mietsache.

Der vertragsgemäße Zustand umfaßt auch die Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benutzung durch die Mieter und zum Zugang zur Mietsache bestimmt sind (Palandt-Weidenkaff, BGB 65. Aufl. § 535 Rn. 34,41; KG, WuM 1984, 43) und somit auch die Außenfassade sowie den Hauseingang (vgl. AG Hamburg, WuM 2006, 244; Schmidt-Futterer, Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl. § 536 Rn. 185).

Der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand ist im einzelnen Fall nach den gesamten Umständen des Einzelfalles, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume sowie dem Zustand bei Anmietung zu beurteilen (KG WuM 1984, 42; AG Hamburg, WuM 2006, 244).

Unstreitig befanden sich die Außenfassade sowie der Hauseingang bei Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand. Bei der Ortssitte ist insbesondere zu berücksichtigen, daß in Berlin gemäß § 9 Abs. 3 BauO Farbschmierereien, die von Verkehrswegen oder allgemein zugänglichen Stätten aus wahrnehmbar sind, verunstaltend sind und entfernt werden müssen. Der Umfang der nunmehr unstreitig vorhandenen Graffiti ist erheblich. Nahezu die gesamte Fläche der Außenwand ist im Bereich des Erdgeschosses großflächig mit Graffiti versehen. Insgesamt macht das Haus dadurch einen verunstalteten und verwahrlosten Eindruck. Der Umfang der Graffiti überschreitet das Maß des Ortsüblichen, wovon sich das Gericht bei der informellen Augenscheinseinnahme überzeugt hat. Hierauf wurde in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. Dieser schlechte Gesamteindruck des Hauses stellt eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, da die Mieter, die sich in ihrer Wohnung und in ihrem Haus wohlfühlen wollen, diesem negativen Anblick jeden Tag ausgesetzt sind. Die Grenze einer hinzunehmenden Beeinträchtigung ist überschritten.

Die Auffassung, es liege kein Mangel vor, wenn der Vermieter die Entstehung nicht verhindern könne (AG Leipzig, WuM 2001, 237), wird nicht geteilt. Ein Mangel liegt unabhängig vom Verschulden des Vermieters vor, wenn der tatsächliche Zustand nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Äußere Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind, und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen (Palandt-Weidenkaff, BGB 65. Aufl. § 536, 16, 20).

Der Vermieter ist zur Mangelbeseitigung auch dann verpflichtet, wenn er für den Mangel nicht verantwortlich war. In welchem Umfang der Mieter Beseitigung von Schmierereien am Haus verlangen darf, ist streitig.

Der Vermieter hatte schon einmal Graffiti im Hauseingangsbereich entfernt. Nunmehr waren wiederum im Hauseingang und an der Fassade Schmierereien zu sehen, deren Entfernung der Mieter verlangte.

Mit Urteil vom 2. Juni 2006 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Klage statt und meinte, auf ein Verschulden des Vermieters komme es nicht an. Es liege ein Mangel der Mietsache vor, da auch die Außenfassade und der Hauseingang als mitgemietet gelten. Maßgeblich sei der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses, bei dem das Haus in einem optisch einwandfreien Zustand gewesen sei. Wenn jetzt das Haus einen verwahrlosten Eindruck mache, müsse der Mieter das nicht hinnehmen.

Ob tatsächlich der Mieter die Außenfassade mitgemietet hat (das ist die Voraussetzung für den Anspruch nach § 535 BGB), ist zweifelhaft. Das Amtsgericht zitiert zu Recht die herrschende Auffassung, wonach solche Gebäudeteile mitgemietet sind, die der gemeinschaftlichen Benutzung und dem Zugang zur Mietsache dienen. Das sind zwar Hausflur und Hauseingang, nicht jedoch die Fassade. Anderenfalls müßte der Mieter auch berechtigt sein, Beseitigung von Putzschäden an der Fassade zu verlangen, was bisher von niemandem vertreten wird. Solche Mängel können für die Bestimmung der Miethöhe in einem Mieterhöhungsverlangen eine Rolle spielen (vgl. Merkmalgruppe 4 des Berliner Mietspiegels 2005); einen Instandsetzungsanspruch des Mieters begründen sie nicht. Das folgt mittelbar auch aus dem Berliner Mietspiegel, denn nach allgemeiner Auffassung sind Mängel in einem Mieterhöhungsverfahren nicht zu berücksichtigen, die der Vermieter zu beseitigen hat. Das Recht des Mieters auf Instandsetzung und Minderung reicht aus. Wenn demgegenüber ein bestimmter Zustand vom Mietspiegel als wohnwertmindernd angesehen wird, setzt das voraus, daß der Mieter die Beseitigung gerade nicht verlangen kann.