Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung einer Beeinträchtigung (Anbringung einer Sichtblende) durch Mitmieter

Hat der Mieter auf dem Nachbargrundstück eine Sichtblende angebracht, die den freien Blick ins Grüne beeinträchtigt, kann der Mieter vom Vermieter Entfernung verlangen.

Der Kl. ist Mieter einer Wohnung der Bekl. in Berlin.

Die Wohnung verfügt in östlicher Richtung über einen an die Küche angeschlossenen Wintergarten mit einem kleinen Austritt. Ein weiteres Zimmer der Wohnung ist ebenfalls nach Osten und damit zugleich auf die im Hof befindliche Grünanlage gerichtet.

Im Mai 2006 brachten die Mieter der angrenzenden Wohnung S.straße entlang der Grundstücksgrenze eine Sichtblende aus strohähnlichem Material auf einer Länge von ca. 20 m und einer Höhe von ca. 3 m an.

Weil durch die Sichtblende der freie Ausblick in die Hofanlage behindert und auch eine Verschattung aufgetreten sei, sei die Miete um 10% gemindert.

Der Kl. hat die Bekl., die auch Vermieterin der Wohnungen des Nachbargrundstückes ist, auf Entfernung in Anspruch genommen.

Die Klage ist begründet, soweit die Feststellung der Hauptsachenerledigung beantragt wird, denn die ursprünglich auf Entfernung der Sichtblende gerichtete Klage war begründet. Gem. § 535 BGB hat der Vermieter während der Mietzeit die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Erhaltungspflicht betrifft nicht nur die Wohnräume im engen Sinne, sondern auch das Wohnumfeld, wie das Treppenhaus, die zum Grundstück gehörenden Grünanlagen, Zufahrten etc. Der Vermieter hat ferner auch dafür zu sorgen, daß Beeinträchtigungen, die nicht aus seinem Einflußbereich stammen, wie z.B. ständiger Lärm vom Nachbargrundstück, unterlassen werden.

Der Kl. durfte sich an die Bekl. um die Entfernung auch wenden. Hier ist die Bekl. sogar Vermieterin auch der Wohnung, deren Mieter die Sichtblende angebracht haben.

Insbesondere nach Vorlage der Fotos im Termin ist das Gericht davon überzeugt, daß mit der Anbringung der Sichtblende zur Grundstücksgrenze hin eine Veränderung der vertraglich vereinbarten Situation einherging. Tatsächlich hat die Sichtblende den freien Ausblick über das Grundstück und die großzügige und begrünte Hofanlage verhindert. Zwar fällt der Blick des Kl. zunächst auch auf die Terrasse der Nachbarn, darüber hinaus ist er jedoch nicht behindert. Der freie "Blick ins Grüne" ist auch als Wohnungsmerkmal anzusehen, denn es ist schon erheblich, ob z.B. aus zwei Räumen der Wohnung auf Häuserwände oder eine Grünfläche gesehen wird. Wenn dieser Blick verbaut wird ist dies als eine Veränderung des vertraglich vereinbarten Zustandes anzusehen.

Bei der Bemessung der Minderung war jedoch zu berücksichtigen, daß die Sichtbehinderung lediglich an einer Seite des Ausblickes vorhanden war und daß auch hauptsächlich nur die Küche davon betroffen war. Der freie Blick nach vorn und nach links aus dem Fenster war weiterhin gegeben. Die Mittagssonne steht in den hier fraglichen Monaten auch meist so hoch, daß eine erhebliche Verschattung nicht eingetreten sein kann. Die Minderung des Wohngebrauchs sieht das Gericht deshalb als unerheblich an. Eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit begründet eine Mietminderung jedoch nicht, § 536 BGB.

Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB betrifft nicht nur die Mietwohnung selbst, sondern auch das Wohnumfeld, so daß bei Veränderungen ein Mietmangel eintreten kann (zur Verschattung durch Bäume vgl. aber redaktionelle Anmerkung in GE 2006, 1519). An den Störer selbst kann sich der Mieter oft nicht wenden, da nach § 1004 BGB zwar die Zuführung von Stoffen, nicht aber der Lichtentzug untersagt werden kann.

Der Bewohner einer Nachbarwohnung hatte eine Strohmatte entlang der Grundstücksgrenze angebracht, wodurch der Blick des Mieters von seinem Wintergarten aus auf den begrünten Hof beeinträchtigt wurde. Er verlangte vom Vermieter Entfernung und machte Minderung geltend.

Mit Urteil vom 23. April 2007 hielt das Amtsgericht Charlottenburg die Klage auf Entfernung für begründet, da der Vermiete dafür zu sorgen habe, daß Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs unterbleiben. Darauf, daß der Vermieter zufälligerweise auch Vermieter der Wohnung auf dem Nachbargrundstück war, komme es nicht an. Ein Minderungsrecht verneint das Amtsgericht aber, da nur eine unerhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit vorliege.

Das Gericht läßt offen, wie denn ein solches Urteil auf Beseitigung der Störung durch einen Dritten zu vollstrecken wäre. Anwendbar dürfte § 888 ZPO sein (Zwangsgeld), wenn der Vermieter einen durchsetzbaren Anspruch gegen den Störer auf dem Nachbargrundstück hat (OLG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1768). Wenn - anders als im entschiedenen Fall - zu dem Störer keine vertraglichen Ansprüche bestehen, kann der Vermieter keine Entfernung verlangen mit der Folge, daß auch eine entsprechende Klage des Mieters mangels Vollstreckbarkeit unzulässig wäre (vgl. Handbuch des Nachbarrechts Berlin, S. 85).