Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Mietdifferenz bei vorzeitigem Auszug und Neuvermietung

Der Mieter, der vor Ablauf der Kündigungsfrist endgültig auszieht, ist bei Neuvermietung zu einer niedrigeren Miete zur Zahlung der Differenz verpflichtet, wenn die Neuvermietung dem Interesse des Mieters entspricht.

Dem Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Mietzins für den Zeitraum November 1998 bis Oktober 1999 in Höhe von je 305,22 DM sowie für den Zeitraum November 1999 bis Oktober 2000 in Höhe von je 368,24 DM zu (§ 535 Satz 2 BGB).

Das Mietverhältnis ist nicht aufgrund der Kündigung der Bekl. vom 30. Juni 1998 per 31. Oktober 1998 beendet worden. Ausweislich § 2 Ziffer 1 a des Mietvertrages vom 18. August 1998 war die Kündigung zum 31. Oktober 2000 wirksam.

Soweit sich die Bekl. auf § 552 Satz 3 BGB berufen, ist ihr Vorbringen unsubstantiiert. Einerseits tragen sie selbst vor, sie seien von einer einverständlichen Aufhebung des Mietverhältnisses per 31. Oktober 1998 ausgegangen, andererseits tragen sie gänzlich unsubstantiert vor, bei Kenntnis von der Weitervermietung zu einem geringeren Mietzins an den Nachmieter Dr. A. weiter nutzen zu wollen. Tatsächlich sind die Bekl. aus der Wohnung ausgezogen, ohne einen Vorbehalt in bezug auf die weitere Gebrauchsüberlassung geltend zu machen.

Zwar ist umstritten, ob auch derjenige Mieter von seiner Mietzahlungspflicht frei wird, der endgültig auszieht, keine Miete mehr zahlt und daher den Vermieter veranlaßt, die Mietsache weiterzuvermieten. Nach der Rechtsprechung darf sich der Mieter in diesen Fällen nicht auf § 552 Satz 3 BGB berufen, weil er selbst durch den vorzeitigen Auszug und das Einstellen der Mietzahlung eine grobe Vertragsverletzung begeht (BGH ZMR 1993, 317; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 1484). Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter bei seinem Auszug aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgegangen ist, daß das Mietverhältnis beendet ist (KG GE 1996, 1363, 1365). Dies ist indes aus den vorstehenden Gründen angesichts der Wirksamkeit der Kündigung zum 31. Oktober 2000 nicht der Fall.

Durfte dagegen der Mieter nicht von der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ausgehen, so kommt es darauf an, ob der Vermieter mit der Weitervermietung ein Geschäft des Mieters führen wollte (OLG Hamm GE 1986, 643). Dazu bedarf es der Ermittlung des Willens des Mieters als des Geschäftsherrn; es ist zunächst eine Verständigung mit dem Mieter darüber erforderlich, ob eine Weitervermietung erfolgen soll (Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. 510). Wenn der Vermieter sodann mit dem Einverständnis des Mieters die Weitervermietung vornimmt, so behält er grundsätzlich den Anspruch auf den vereinbarten Mietzins, muß sich jedoch die durch die Weitervermietung erzielten Gebrauchsvorteile anrechnen lassen.

So liegt es hier. (wird ausgeführt)

Im Rahmen des § 552 Satz 3 BGB kommt es entscheidend darauf an, ob der Vermieter die Interessen des Mieters im gebotenen Umfang wahrgenommen hat. Da vorliegend offensichtlich die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses - angesichts der nicht unerheblichen Fortdauer desselben - von großem Interesse war, wie sich aus dem Inhalt dieses Kündigungsschreibens vom 30. Juni 1998 ergibt, war ihr Verhalten in dieser Hinsicht auch folgerichtig, führt jedoch nicht zu einer Befreiung von der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses im Sinne von § 552 Satz 3 BGB.

Es ist vielmehr davon auszugehen, daß der Kl. lediglich im Rahmen der Schadensminderung bereit war, auch vor Beendigung des Mietverhältnisses einen geeigneten Nachmieter zu suchen und die Wohnung weiterzuvermieten. Ein Verzicht auf die Geltendmachung etwaiger Mietzinsdifferenzansprüche kann hierin nicht gesehen werden.

Da es mithin bei dem Anspruch des Kl. um einen solchen auf vertragliche Erfüllung nach § 535 Satz 2 BGB geht, greift auch nicht die Vorschrift des § 252 BGB ein, die nur im Rahmen von Schadensersatzansprüchen zur Anwendung kommt.

Auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben im Sinne von § 242 BGB ist im Verhalten des Kl. nicht zu sehen. Ein solcher könnte dann vorliegen, wenn der Kl. - ohne Veranlassung hierzu - die Wohnung an den Nachmieter Dr. A. weitervermietet hätte, obwohl dieser zur Zahlung des von den Bekl. geschuldeten Mietzinses bereit gewesen wäre. Eine solche Situation ist jedoch nach Auffassung der Kammer aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme nicht gegeben. (wird ausgeführt)

Wenn der Mieter schon vor Ablauf der Kündigungsfrist endgültig auszieht, ändert sich dadurch nichts an seiner Mietzahlungspflicht. Bei einer Neuvermietung zu niedrigerer Miete zahlt der alte Mieter die Differenz.

Das Mietverhältnis lief noch zwei Jahre, als der Mieter auszog. Der Vermieter vermietete die Räume alsdann zu einer niedrigeren Miete weiter und verlangte die Differenz bis zum Ende der Kündigungsfrist vom ausziehenden Mieter.

Mit Urteil vom 14. Juni 2001 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und meinte, entscheidend sei, ob der Vermieter bei der Neuvermietung die Interessen des Mieters im gebotenen Umfang wahrgenommen habe. Wenn der Mieter zu erkennen gebe, daß er auf jeden Fall vorzeitig ausziehen wolle, liege die Neuvermietung im Rahmen der Schadensminderung auch im Interesse des Mieters, da er sonst bei Leerstand schließlich die gesamte Miete hätte zahlen müssen.