Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen; Formulierungen des Mustermietvertrages 1976

§ 7 Abs. 3 Satz 1 und 2 der Fassung I des Mustermietvertrages '76 (Beilage Nr. 2/76 zum Bundesanzeiger Nr. 22 vom 3.2.1976) mit dem Wortlaut "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen." verstößt nicht gegen § 9 AGBG.

I. Die Parteien schlossen am 12. Mai 1980 einen Mietvertrag, dem die Formulierungen des Mustermietvertrages '76 zugrunde lagen. Die Bekl. übernahmen als Mieter die Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten durchzuführen. In einer Anmerkung zu § 7 des Mustermietvertrages, der diese Regelung enthält, heißt es: "Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre." Das Mietverhältnis endete am 31. Dezember 1980. Der Kl. fordert von den Bekl. die Erstattung von Renovierungskosten, für deren Durchführung er den Nachmietern einen Pauschalbetrag vergütet hat. Das Amtsgericht Bremen hat durch Urteil vom 26. Oktober 1981 der Klage im wesentlichen stattgegeben und den Erstattungsanspruch des Kl. für die Renovierungskosten aus § 7 Abs. 3 des Mustermietvertrages hergeleitet. Die Bekl., die gegen diese Entscheidung Berufung eingelegt haben, machen unter Berufung auf den Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 27.2.1981 (NJW 1981, 1049) geltend, daß § 7 Abs. 3 des Mustermietvertrages unwirksam sei, soweit sich daraus eine Renovierungspflicht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von der Dauer der Mietzeit ergebe. Die 7. Zivilkammer des Landgerichts Bremen hat dem Senat durch Beschluß vom 2. April 1982 folgende Rechtsfrage vorgelegt: Verstößt folgende Bestimmung im Mustermietvertrag des Bundesministers der Justiz (Beilage 2/1976 zum Bundesanzeiger 22/1976) gegen das AGB-Gesetz?: § 7 Abs. 3 Satz 1-2: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen." In den Gründen des Vorlagebeschlusses hat das Landgericht die Auffassung vertreten, daß § 7 Abs. 3 des Mustermietvertrages im Hinblick auf § 9 AGB-Gesetz einer Inhaltskontrolle jedenfalls insoweit nicht standhalte, als dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Renovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen auferlegt werde. II. Die Vorlagevoraussetzungen des Artikels 3 Abs. 1 Satz 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 (BGBl. Teil I, Seite 1248,1249) in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 5.6.1980 (BGBl Teil I, Seite 657) sind erfüllt. Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß es sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt. Über sie ist noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden. Der Bundesgerichtshof hat dies für die Zeit vor dem 28.1.1981 in einem Beschluß mit diesem Datum (NJW 1981, 1040) ausdrücklich festgestellt. Die Entscheidung des OLG Hamm vom 27.2.1981 (NJW 1981, 1049), welcher das OLG Frankfurt durch Rechtsentscheid vom 22.9.1981 (20 REMiet 1/81) gefolgt ist, betrifft eine andere Rechtsfrage,

entschieden worden. Der Bundesgerichtshof hat dies für die Zeit vor dem 28.1.1981 in einem Beschluß mit diesem Datum (NJW 1981, 1040) ausdrücklich festgestellt. Die Entscheidung des OLG Hamm vom 27.2.1981 (NJW 1981, 1049), welcher das OLG Frankfurt durch Rechtsentscheid vom 22.9.1981 (20 REMiet 1/81) gefolgt ist, betrifft eine andere Rechtsfrage, wie das Landgericht in den Gründen seines Vorlagebeschlusses auch zutreffend erkannt hat. Die Beantwortung der vom Landgericht gestellten Rechtsfrage ist im vorliegenden Fall auch entscheidungserheblich, da die Parteien entgegen der Meinung des Kl. einen Formularvertrag geschlossen haben. Zwar schließt die Unterzeichnung eines Vertragsformulars, wie es hier vorliegt, nicht zwingend den Abschluß einer Individualvereinbarung aus (Palandt-Heinrichs, 41. Aufl., § 1 AGBG Anm. 4; Münchener Kommentar, § 1 AGBG, Rdn. 17). Eine Individualabrede liegt aber nur vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im einzelnen ausgehandelt worden sind. Hierfür sind keine Anhaltspunkte gegeben. Unter § 7 des Formulars war zwar grundsätzlich die Alternative der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter oder den Mieter offengehalten. Der Kl. hatte jedoch schon bei Vorlage des ausgefüllten Formulars diese Alternative ausgeschlossen, indem er ebenso wie bei anderen Paragraphen in dem entsprechenden Kästchen vor den Worten "der Mieter" ein Kreuz gesetzt hatte. Hiernach konnten die Bekl. nicht den Eindruck gewinnen, daß auf seiten des Kl. noch eine Verhandlungsbereitschaft mit dem Ziel einer Individualabrede bestand. III. Die vom Landgericht beanstandete Regelung des § 7 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Mustermietvertrages '76 verstößt nicht gegen die Generalklausel des § 9 AGBG, auf welchen sich das Landgericht zur Begründung seiner Vorlage beruft. Es kann nicht festgestellt werden, daß die Regelung den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Anders als in den vom OLG Hamm und dem OLG Frankfurt entschiedenen Fällen enthält § 7 Abs. 3 des Mustermietvertrages nicht die Bestimmung, daß die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit unbedingt renoviert zurückzugeben seien, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat. Vielmehr wird die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ausdrücklich daran geknüpft, daß nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung überhaupt entsprechende Arbeiten erforderlich geworden sind. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann der Vermieter nach Wortlaut und Sinn dieser Vorschrift vom Mieter keine Schönheitsreparaturen verlangen und auch keine entsprechenden Erstattungsansprüche geltend machen. Entgegen der Meinung des Landgerichts entsteht durch die Anknüpfung an das Merkmal der Erforderlichkeit keine größere Unsicherheit als in anderen Rechtsfällen, in denen über die Auslegung von rechtlichen Begriffen gestritten wird. Welche Anforderungen an das Merkmal der Erforderlichkeit zu stellen sind, wird überdies durch die Anmerkung zu § 7 des Mustermietvertrages klargestellt, wonach im allgemeinen Schönheitsreparaturen in Zeiträumen von drei Jahren, fünf Jahren oder sieben Jahren in bestimmten Wohnräumen erforderlich werden. Nach der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (OLG Hamm, MDR 1965, 48; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., B 134 m. w. N.) braucht der Mieter außerhalb dieser Zeitabstände auch im Falle der Beendigung des

n Zeiträumen von drei Jahren, fünf Jahren oder sieben Jahren in bestimmten Wohnräumen erforderlich werden. Nach der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (OLG Hamm, MDR 1965, 48; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., B 134 m. w. N.) braucht der Mieter außerhalb dieser Zeitabstände auch im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu renovieren, und zwar auch dann nicht, wenn der Wohnraum bestimmte durch den normalen, vertragsmäßigen Gebrauch entstandene Abnutzungserscheinungen aufweist, wie Bilderflecken etc. Der Mieter, welcher es übernimmt, die Schönheitsreparaturen auszuführen, erfährt hiernach durch § 7 des Mustermietvertrages keine Benachteiligung, die nach Treu und Glauben als unangemessen im Sinne des § 9 AGBG bezeichnet werden müßte. Insbesondere ist die Regelung des § 7 des Mustermietvertrages nicht mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des Mietrechts im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unvereinbar. Hierfür spricht schon, daß alle Mieterverbände dem Mustermietvertrag, der ausgehandelt wurde, ausdrücklich zugestimmt haben. Der einzige öffentliche Verband, der Bedenken geäußert hat, war bezeichnenderweise einer der vier Vermieterverbände (Münchener Kommentar vor § 535 BGB Rdn. 158). Auch nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGHZ 49, 56) ist es nicht als unbillig anzusehen, wenn der Mieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen übernimmt. Dementsprechend hat der BGH in seiner Rechtsprechung die formularmäßige Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als gültig behandelt (vgl. BGH WM 1978, 227 und NJW 1981, 1040). Der Senat sieht keinen Grund, dieser Rechtsprechung nicht zu folgen.