Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen

Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen; nicht fachgerechte Schönheitsreparaturen; Farbton; Türanstrich; Fensteranstrich

1. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht aus, können dem Vermieter Ansprüche aus positiver Forderungsverletzung zustehen.

2. Dies gilt auch dann, wenn nach dem Vertrag Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters waren. 3. Der Mieter ist verpflichtet, Türen und Fenster in einem weißen Farbton zu streichen.

II. Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz wegen schlecht ausgeführter Renovierungsarbeiten zu (1). Der Schadensersatzanspruch umfaßt neben dem für die handwerkliche Beseitigung der Schäden erforderlichen Geldbetrag (2) den bis zur Weitervermietung entstandenen Mietausfall (3). In Höhe der Kosten für das von der Kl. in Auftrag gegebene Gutachten hat die Klage keinen Erfolg (4). Die Widerklage ist nicht begründet. Der Anspruch des Bekl. auf Rückzahlung der Kaution ist durch Aufrechnung erloschen (5).

(1) Der Bekl. haftet der Kl. dem Grunde nach wegen positiver Forderungsverletzung. Nach diesem Rechtsinstitut hat derjenige Schadensersatz zu leisten, der eine vertragliche Nebenpflicht schuldhaft schlecht erfüllt. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.

Der Mieter ist verpflichtet, die von ihm durchgeführten Renovierungsarbeiten fachgerecht auszuführen (vgl. Urteil der Kammer vom 21. Oktober 1983 - 64 S 157/88 -, GE 1989, 43 f.). Diese Nebenpflicht gilt unabhängig davon, ob der Vermieter überhaupt verlangen kann, daß der Mieter Schönheitsreparaturen vornahm (vgl. Landgericht Berlin, aaO.).

Ein Teil der vom Bekl. ausgeführten Arbeiten war nicht fachgerecht. Das Erfordernis einer fachgerechten Ausführung schließt Eigenleistungen des Mieters zwar nicht aus, den Anforderungen ist jedoch nur genügt, wenn sich die Wohnung nach den Arbeiten in einem für die Weitervermietung geeigneten Zustand befindet.

Das war bei folgenden Arbeiten nicht der Fall:

• In der Küche war der Türrahmen raumseitig blau lackiert worden. Ohne Rücksicht auf die Qualität der Lackoberfläche führt bereits diese Farbgebung dazu, die Wohnung nicht mehr als zur Weitervermietung geeignet einzustufen. Ausweislich der von der Prozeßbevollmächtigten des Bekl. mit Schriftsatz vom 25. Januar 1993 zu der Gerichtsakte gereichten Lichtbildern kann der von dem Bekl. gewählte Farbton weder als neutral noch als hell bezeichnet werden. Nach der Rechtsprechung der Kammer können bei Rückgabe der Wohnung grundsätzlich nur diejenigen vom Mieter gestrichenen Flächen als vertragsgemäß anerkannt werden, die in einem weißen Farbton gehalten worden sind.

• Aus gleichem Grund sind der blau lackierte Fensterflügel in der Küche und die schwarz lackierte Innenseite des Türrahmens des großen Zimmers zu beanstanden.

• Nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme steht zudem zur Überzeugung der Kammer fest, daß die Wände des großen Zimmers nicht fachgerecht tapeziert wurden. An zwei Wänden waren die Tapetenbahnen nicht auf Stoß geklebt, sondern überlappten sich. Die entsprechenden Bekundungen des Zeugen S. sind von den Zeugen H., M. und T. nicht widerlegt, sondern bestätigt worden. Die Zeugin M. hat ausgesagt, sowohl an der Wand rechts vom Fenster als auch an der sich daran rechtsseitig anschließenden Wand hätten sich Tapetenbahnen überlappt. Ebenso hat der Zeuge T. angegeben, daß einzelne Tapetenbahnen auf Naht geklebt gewesen seien.

• Auch die Arbeiten am Holzfußboden in Diele und Küche können nicht als vertragsgemäß anerkannt werden. Beim Abziehen der Böden sind nach den übereinstimmenden Angaben der Zeugen S. und M. in den Ecken Farbbögen verblieben. Der Zeuge H. hat diesen Zustand auch für die Küche bestätigt, für die Diele ergibt er sich aus den oben genannten Fotos. Es entlastet den Bekl. nicht, daß die von ihm verwendete Schleifmaschine nicht bis in die Ecken reichte. Entweder hätte er vor dem maschinellen Abschleifen die Scheuerleisten abnehmen oder die Eckbereiche per Hand schleifen müssen.

• Der Bekl. hat zudem für das Lackieren der Scheuerleisten in der gesamten Wohnung einzustehen. Es war nicht fachgerecht, das unstreitig schadhafte Holz zu lackieren, ohne es zuvor zu spachteln. Ohne Erfolg beruft er sich darauf, daß es grundsätzlich Sache des Vermieters sei, Schäden im Holz der Scheuerleisten zu beseitigen. Dieser Einwand ist ihm in entsprechender Anwendung des § 539 BGB verwehrt. Nach dieser Vorschrift verliert der Mieter seine aus einem Wohnungsmangel resultierenden Rechte, wenn er die Wohnung in Kenntnis des Mangels vorbehaltslos annimmt. Im vorliegenden Fall hat er die Holzschäden akzeptiert, indem er die Leisten lackierte, ohne der Kl. zuvor die Schäden anzuzeigen. Durch sein Vorgehen hat er ihr die Möglichkeit genommen, den Mangel zuvor zu beseitigen.

(...)

(3) Zum Umfang des von dem Bekl. zu ersetzenden Schadens gehört auch der durch die Schlechterfüllung ausgelöste Mietausfall (§§ 249, 252 BGB, vgl. LG Berlin, aaO.). Diesen schätzt die Kammer auf zwei Monatsmieten. Die Kl. durfte einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Wohnung beauftragen und den Eingang des Gutachtens abwarten; darüber hinaus ist ihr eine Überlegenszeit zuzubilligen. Da neue Mietverhältnisse üblicherweise nicht im laufenden Monat beginnen, sondern zum folgenden Monatsersten, verlangt die Kl. zu Recht Ersatz für die im August und September 1992 ausgefallenen Mieten von zusammen 523,24 DM.

(...)

(4) Ohne Erfolg macht die Kl. im vorliegenden Rechtsstreit einen materiell-rechtlichen Anspruch auf Ersatz der Kosten des von ihr vor Prozeßbeginn beauftragten Sachverständigen geltend. Insoweit fehlt der Kl. das Rechtsschutzbedürfnis. Der Kl. steht im Kostenfestsetzungsverfahren ein einfacherer Weg zur Verfügung, insoweit einen Kostenausgleich zu erlangen (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

(5) Der Bekl. hat mit der Widerklage keinen Erfolg. Sein auf Rückzahlung der verzinsten Kaution gerichteter Anspruch ist durch die von der Kl. erklärte Aufrechnung erloschen (§§ 387, 389 BGB).

Der Kl. stand ein fälliger materiell-rechtlicher Gegenanspruch auf Ersatz der Kosten für das von ihr vorgerichtlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen S. gegen den Bekl. zu (§ 249 BGB). Die Sachverständigenkosten sind eine adäquate Folge der von dem Bekl. begangenen Verletzung der vertraglichen Nebenpflicht (siehe Gliederungspunkt [1]). Die vorprozessuale Beauftragung des Sachverständigen war zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich. Der Umstand, daß der Durchsetzung dieses Ersatzanspruchs im vorliegenden Rechtsstreit das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (siehe Gliederungspunkt [4]), hat keinen Einfluß darauf, daß der Anspruch materiell-rechtlich besteht.

Ein Mieter hatte nach Auszug aus der Wohnung auf Verlangen des Vermieters Türen und Fenster gestrichen, tapeziert und die Dielen abgeschliffen. Dies allerdings nicht fachgerecht, weswegen der Vermieter Schadensersatz forderte. Im Prozeß wandte der Mieter u. a. ein, er sei nach dem Mietvertrag gar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen.

Das Landgericht gab in seinem Urteil vom 29. November 1994 dem Vermieter recht. Unabhängig davon, ob der Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war, müssen die Arbeiten jedenfalls fachgerecht sein - das heißt u. a., daß Türen und Fenster in weißer Farbe (und nicht in blau) gestrichen werden, Tapeten auf Stoß geklebt sind und Dielen bis zur Scheuerleiste abgeschliffen sind.

So ganz zweifelsfrei ist das freilich nicht, denn ein Schadensersatzanspruch setzt voraus, daß der Mieter durch seinen Pfusch tatsächlich den Zustand verschlimmert hat, daß also Mehrarbeiten erforderlich sind. Und zur Farbgestaltung können sich langjährige Leser vielleicht an das Urteil des Kammergerichts in GE 1977, 754 erinnern, wonach der Mieter berechtigt ist, die Decke lila und rosa, den Flur schwarz und den Kachelofen silbergrau zu streichen.