Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen

Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen; Mietvertragsformular 1977

Durch § 14 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertragsformulars, herausgegeben vom Landesverband Hamburgischer Haus-, Wohnungs- und Grund-eigentümer e.V., Ausgabe April 1977, wird eine rechtliche Pflicht des Mieters begründet, in den üblichen Zeitabständen, die mit dem Ver-tragsbeginn zu laufen anfangen, Schönheitsreparaturen in der Woh-nung auszuführen, und zwar unabhängig davon, ob dem Mieter die Wohnung im renovierten oder nicht renovierten Zustand übergeben worden ist.

Die Regelung des § 14 Abs. 3 Satz 2, die den Mieter verpflichtet, die erstmaligen Renovierungsarbeiten innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen, ist unwirksam.

Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung gem. Art. III 3. Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt:

"Wird durch § 14 Abs. 3 des Mietvertragsformulars, herausgegeben vom Landesverband Hamburgischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine e.V., Ausgabe April 1977, eine rechtliche Pflicht des Mieters begründet, nach einem bei Vertragsbeginn zu laufen anfangenden Fristenplan Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen

1. bei Übergabe einer nicht renovierten Wohnung und

2. bei Übergabe einer renovierten Wohnung?

§ 14 Abs. 3 lautet: Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen, d. h. das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung durchzuführen, und zwar in den üblichen Zeitabständen, je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung. Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen. Bei Auszug sind die Mieträume in einem Zustand zurückzugeben, der einer vertragsgemäßen Dekoration entspricht. Die Mieträume sind bei Beendigung des Mietverhältnisses darüber hinaus in einwandfreiem Zustand zurückzugeben; dabei sind Löcher in Wänden, Decken und Holz handwerksgerecht zu schließen."

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten um die Abwicklung eines Wohnraum-Mietverhältnisses.

Sie verband ein am 7. Oktober 1980 geschlossener Mietvertrag, dessen Einzelheiten geregelt waren durch das vom Landesverband Hamburgischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine e.V. herausgegebene Mietvertragsformular, Ausgabe April 1977, welches in Hamburg in ei-ner großen Zahl von Fällen von Wohnungsmietverhältnissen verwendet wird. Das Mietverhältnis endete durch eine auf § 564 b II BGB gestützte Kündigung der Kl. Die Bekl. räumten die Wohnung am 30. September 1988.

Im vorliegenden Rechtsstreit nimmt die Kl. die Bekl. auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, wegen Mietausfall, wegen unterlassener Entfernung von Deckenvertäfelungen und wegen unterlassenen Abschleifens des Fußbodens auf restlichen Mietzins und Reinigungskosten in Anspruch. Sie hat die Bekl. mit Anwaltschreiben vom 3. Ok-tober 1988 unter Fristsetzung bis zum 11. Oktober 1988 zur Vornahme von konkreten Schönheitsreparaturen und Beseitigung von Schäden aufgefordert und diesem Schreiben ein weiteres vom 13. Oktober 1988 folgen lassen, in dem eine Nachfrist bis zum 20. Oktober 1988 gesetzt und für den Fall fruchtlosen Verstreichens dieser Frist die Ablehnung der Arbeiten durch die Bekl. angedroht wurde.

Die Kl. stützt ihren Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auf § 14 Abs. 3 des erwähnten und von ihr benutz-ten Formularvertrages. Sie behauptet, die Wohnung sei bei Auszug der Bekl. total verwohnt und renovierungsbedürftig gewesen. Die Behauptung der Bekl., daß die Wohnung bei ihrem Einzug im Jahre 1980 renovierungsbedürftig gewesen und von ihnen renoviert worden sei, bestreitet sie mit Nichtwissen.

Das Amtsgericht Hamburg-Harburg hat die auf Rückzahlung der Mietkaution gerichtete Widerklage der Bekl. abgewiesen und der Klage in Höhe von 5.671,52 DM stattgegeben. Dieses Urteil bekämpfen die Parteien mit Berufung und Anschlußberufung. Im Berufungsrechtszug geht es noch darum, ob der Kl. ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 4.712,19 DM zusteht, ob sie wegen Beseitigung der Holzverkleidung von Decken 719,57 DM fordern kann und ob ihr Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen ent-gangener Miete für den Monat Oktober 1988 in Höhe von 509,43 DM be-rechtigt ist.

Das Landgericht hat zur Begründung seines Vorlagebeschlusses ausgeführt:

"Soweit es um den Anspruch der Kl. auf Schadensersatz wegen nicht aus-geführter Schönheitsreparatur geht, hängt die Entscheidung des Prozesses von der Wirksamkeit der Vertragsklausel ab, um deren Überprüfung die Kammer das Hanseatische Oberlandesgericht bittet.

Die Kammer meint, daß die Frage nach der Wirksamkeit der Vertragsklauseln grundsätzliche Bedeutung hat. Sie selbst und die Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg halten die Klauseln für unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-nachteiligen; § 9 AGBG. Die Zivilkammer 16 erachtet die Klauseln für da-hingehend wirksam, daß dem Mieter die Verpflichtung auferlegt wird, nach einem Fristenplan, der mit Abschluß des Vertrages beginnt, in den üblichen Abständen zu renovieren. Die aus diesen unterschiedlichen Rechtsauffassungen resultierende Rechtsunsicherheit in Hamburg muß nach Auffassung der Kammer durch einen klärenden Rechtsentscheid beseitigt werden. Der grundsätzlichen Bedeutsamkeit der zu klärenden Rechtsfrage dürfte auch nicht entgegenstehen, daß die Klauseln in der im August 1989 vom Grundeigentümerverein abgeänderten Fassung des Formularmietvertrages nicht mehr enthalten sind - womöglich, weil man die rechtliche Problematik der Wirksamkeit dieser Klauseln erkannt hat. Angesichts der überwiegend langen Dauer von Wohnraummietverhältnissen wird die alte Fassung die Hamburger Gerichte noch mindestens ein Jahrzehnt be-schäftigen.

Wie das OLG Frankfurt (DWW 1990 Seite 116 f.) hält sich die Kammer an die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart vom 28. August 1984 (WuM 1984 Seite 266) und vom 6. März 1986 (WuM 1986 Seite 210) gebunden. Da nach ist die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann nach § 9 AGBG unwirksam, wenn die Renovierungsfristen vor Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Ebenfalls bindet die Kammer der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17. Februar 1989 (WuM 1989 Seite 121 f.), nach dem bei Übergabe einer nicht renovierten Wohnung und "bei Bedarf" geschuldeten Schönheitsreparaturen die Abwälzung unwirksam ist, wenn der Bedarf mindestens dann als gegeben gilt, wenn im Fri-stenplan festgelegte Zeiträume verstrichen sind. Denn ein solcher Bedarf könne schon bei Einzug gegeben sein.

Die Kammer meint, daß damit zwar noch nicht bindend über die 'Hamburger Klauseln' entschieden ist. Ihr Wortlaut ist ein anderer, doch sie hält § 14 Abs. 3 des Hamburger Mietvertrages deshalb für unwirksam, weil er den Mieter noch deutlicher als die in den angeführten Rechtsentscheiden be-urteilten Klauseln benachteiligt. Dieser soll ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung bei Einzug erstmals nach einer Mietzeit von drei Mo-naten renovieren. Das ist klar und eindeutig in § 14 Abs. 3 Satz 2 bestimmt. Daran kann Satz 1 dieses § nichts ändern, der in wenig klarer Weise eine Bedarfs- mit einer Fristenregelung kombiniert. Es ist erstmals nach drei Monaten zu renovieren. Damit steht für die Kammer fest, daß der Fristenplan nicht mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt. Die Kammer hält den Wortlaut der Klausel auch für so eindeutig, daß er der Auslegung nicht fähig ist. Insofern unterscheiden sich die 'Hamburger Klauseln' von jener 'Bedarfsklausel', die das OLG Frankfurt (WuM 1990 Seite 116) dem BGH zur Prüfung vorgelegt hat. Der BGH seinerseits hat die Frage nach der Wirksamkeit der Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen bei dem Wortlaut nach geschuldeter Anfangsrenovierung ausdrücklich offengelassen (WuM 1987 Seite 306).

Die vorlegende Kammer meint, daß die von der Zivilkammer 16 für richtig gehaltene Aufspaltung des § 14 Abs. 3 in die Überwälzung einer Anfangsrenovierung, die wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam ist, und ei-ne wirksame Abwälzung der laufenden Renovierungen nach einem bei Mietbeginn zu laufen beginnenden Fristenplan (vgl. auch Sternel, Miet-recht 3. Aufl. II 399) den typischen Fall einer vom BGH für unzulässig ge-haltenen 'geltungserhaltenden Reduktion' von allgemeinen Geschäftsbedingungen darstellt und nicht mehr eine ergänzende Vertragsauslegung. 'Zweck des AGB-Gesetzes ist es, den Vertragspartner vor der Verwendung ungültiger Klauseln zu schützen und auf einen den Interessen beider Seiten gerecht werdenden Inhalt derartiger Formularbedingungen hinzuwirken. Dieses Ziel würde unterlaufen, wenn es dem Verwender möglich bliebe, seine allgemeinen Geschäftsbedingungen einseitig in seinem In-teresse auszugestalten, um es dann der Initiative seines Vertragspartners und den Gerichten zu überlassen, daß derartige Klauseln auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt werden' (BGHZ 96 Seite 25 f.).

Deshalb hält die Kammer es auch nicht für zulässig, § 14 Abs. 3 Satz 2 da-hin auszulegen, daß die Renovierung nach drei Monaten nur bei Übergabe einer nicht renovierten Wohnung geschuldet werde. Sicher wäre eine sol-che Regelung 'vernünftiger' und weniger beanstandenswert gewesen. Der Klauselverfasser ist aber - nach Auffassung der Kammer unmißverständlich - darüber hinausgegangen und hat versucht, den Mieter zu einer Re novierung nach nur drei Monaten ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung bei Einzug zu verpflichten. Das mißachtet die Interessen des Mieters in so eklatanter Weise, daß nach Meinung der Kammer § 14 Abs. 3 auch dann unwirksam ist, wenn eine frisch renovierte Wohnung bei Miet-beginn übergeben worden ist."

Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

II. Die Vorlage ist zulässig. Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 19. Januar 1988 (4 U 242/87 - DWW 1988, 39 f.) ausgeführt hat, hängt die grundsätzliche Bedeutung einer Sache nicht davon ab, daß bereits eine kontroverse Meinungsbildung in Rechtsprechung und/oder Rechtsliteratur stattgefunden hat. Vielmehr genügt es, daß unterschiedliche Meinungen zu erwarten sind.

Das Landgericht hat die unterschiedlichen Meinungen zu der vorgelegten Rechtsfrage so, wie sie jetzt bestehen, dargetan; es ist davon auszugehen, daß diese unterschiedlichen Auffassungen weiterhin fortbestehen.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden worden. Die Frage der Renovierungspflicht des Mieters ist zwar - wie das Landgericht im Vorlagebeschluß dargelegt hat - durch vielfältige Entscheidungen der Oberlandesgerichte und des Bundesgerichtshofs ausgesprochen worden. Die besondere, hier vorgegebene Problematik ergibt sich jedoch aus der Fassung des § 14 Abs. 3 des Formularvertrages, die in dieser Ausgestaltung noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheides gewesen ist.

III. In der Sache entscheidet sich der Senat wie aus der Beschlußformel zu entnehmen ist.

§ 14 Abs. 3 enthält mehrere selbständige Regelungen, die einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung zugänglich sind (dazu unter 1.). Während die ei-ne Pflicht zur Anfangsrenovierung enthaltende Regelung des Satzes 2 we gen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam ist (dazu unter 2.), ist die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in den üblichen Zeit-abständen verpflichtende Bestimmung des Satzes nicht zu beanstanden (dazu unter 3.). Die Unwirksamkeit des Satzes 2 läßt die Wirksamkeit des Satzes 1 unberührt (dazu unter 4.).

1. § 13 Abs. 3 des Mietvertrages enthält in den Sätzen 1 und 2 trennbare Bestimmungen mit unterschiedlichen Regelungsinhalten.

Eine Wirksamkeitsprüfung einzelner Teile einer Gesamtregelung ist möglich, soweit es sich bei den einzelnen Teilen um inhaltlich sinnvoll voneinander trennbare, nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständliche Regelungen handelt (vgl. dazu BGH, Urteil vom 7. Oktober 1981 - VIII ZR 214/80, WM 1981, 1354 f.; BGH, Urteil vom 18. November 1988 - V ZR 75/87, WM 1989, 88 [90]). Die Frage, ob mehrere Bestimmungen vorliegen, ist allein im We-ge objektiver Auslegung zu klären (vgl. Ulmer-Brandner-Hensen-H. Schmidt, AGB-Gesetz, 6. Aufl., 1990 § 6 Rdnr. 13).

a. Nach § 14 Abs. 3 Satz 1 verpflichtet sich der Mieter, die Schönheitsrepa-raturen in den üblichen Zeitabständen durchzuführen, und zwar je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung. Bei dieser Regelung handelt es sich um eine typische Überwälzung der Verpflichtung zur Schönheitsre-paratur auf den Mieter mit dem Inhalt, daß der Mieter die von Vertragsbeginn an von ihm verursachten Gebrauchsspuren nach Ablauf bestimmter Zeitabstände zu beseitigen hat. Grund und Anknüpfungspunkt der Verpflichtung des Mieters ist damit der Mietgebrauch durch den Mieter und die dabei von ihm verursachten Abnutzungen bzw. Beschädigungen der Miet sache. Regelungsinhalt und -ziel ist es, die vom Mieter verursachten Ge-brauchsspuren durch ihn selbst bzw. auf seine Kosten beseitigen zu las-sen.

b. Durch Satz 2 des § 14 Abs. 3 wird der Mieter verpflichtet, erstmalige Re-novierungsarbeiten innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen.

Aus der Formulierung "Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind ... durchzuführen" ist zu entnehmen, daß mit "Renovierungsarbeiten" dem In-halt und der Art nach solche Arbeiten gemeint sind, wie sie Satz 1 mit "Schönheitsreparaturen" beschreibt.

Der Mieter ist zur Durchführung dieser erstmaligen Renovierungsarbeiten ab Beginn des Vertrages verpflichtet, d. h. die Pflicht zur erstmaligen Reno-vierung wird mit Vertragsbeginn fällig. Zur Erfüllung dieser Pflicht räumt Satz 2 dem Mieter eine Frist von drei Monaten ein.

Aus dieser Fälligkeitsregelung wird deutlich, daß nicht ein Gebrauch der Mietsache durch den Mieter und etwaige von ihm herbeigeführte Beeinträchtigungen der Grund und Anlaß für die Pflicht zu erstmaligen Renovierungsarbeiten sind. Es geht damit - anders als bei den Schönheitsreparaturen des Satzes 1 - nicht um Beseitigung von durch den Mieter verursachten Abnutzungs- und Beschädigungsspuren, sondern der Mieter soll mit den Renovierungsarbeiten Gebrauchsspuren beseitigen, die aus vor sei-ner Mietzeit liegenden Nutzungszeiten der Mietsache stammen. Durch den Satz 2 wird damit eine von der in Satz 1 enthaltenen Pflicht zur Besei-tigung eigener Gebrauchsspuren zu unterscheidende und über diese hin-ausgehende selbständige Verpflichtung des Mieters begründet, und zwar zur Instandsetzung der Mietsache bei Vertragsbeginn.

c. Die inhaltlich zu entscheidenden Regelungen des Satzes 1 und des Sat-zes 2 von § 14 Abs. 3 sind aus sich heraus im einzelnen verständlich. Sie können unabhängig voneinander bestehen.

Zwar enthalten sowohl Satz 1 als auch Satz 2 zeitliche Bestimmungen für die Erfüllung der Pflichten. Diese zeitlichen Konkretisierungen bestehen jedoch unabhängig voneinander. Die Zeitbestimmung des Satzes 2, nach der die erstmaligen Renovierungsarbeiten innerhalb von drei Monaten durchgeführt werden müssen, hat keinen Einfluß auf den Lauf bzw. Ablauf der in Satz 1 genannten "üblichen Zeitabstände". Durch die Verpflichtung zur Renovierung nach Vertragsbeginn in Satz 2 wird die Berechnung des Beginns und des Ablaufs der für die Schönheitsreparaturen üblichen Zeit-abstände weder näher bestimmt noch modifiziert - etwa in der Weise, daß der Ablauf der üblichen Zeitabstände vorverlegt wird. Die Pflicht zur erst-maligen Renovierung wird entgegen der Auffassung des vorlegenden Landgerichts nicht fällig "nach"einem Fristablauf von drei Monaten, son-dern schon mit Vertragsbeginn. Nicht der Ablauf einer bestimmten Mietzeit ist Auslöser für die Anfangsrenovierungspflicht, sondern sie besteht unabhängig von jedem Mietgebrauch und auch unabhängig davon, wer den Re novierungsbedarf herbeigeführt hat.

Die 3-Monats-Frist in Satz 2 hat damit lediglich die Bedeutung, daß diese mit Vertragsbeginn geschuldeten erstmaligen Renovierungsarbeiten innerhalb eines Zeitraumes von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzu führen sind.

Mit den erstmaligen Renovierungsarbeiten erfüllt der Mieter auch nicht et-wa sozusagen vorab, im voraus oder vorgezogen eine ihn nach Ablauf der üblichen Nutzungszeitabstände nach Satz 1 ohnehin treffende Pflicht zu Schönheitsreparaturen. Mit den Schönheitsreparaturen beseitigt der Mieter Spuren des eigenen Mietgebrauchs, mit der erstmaligen Renovierung nach Vertragsbeginn beseitigt er Gebrauchsspuren einer vorvertraglichen Nutzung, und er versetzt damit die Mietsache in einen Zustand, in dem es keine Abnutzungs- und Beschädigungsspuren des Mietobjektes mehr gibt. Die Durchführung erstmaliger Renovierungsarbeiten berührt nicht seine mit der Gebrauchsaufnahme für ihn entstehende Pflicht aus Satz 1, die durch den Mietgebrauch erneut entstehenden Abnutzungen und u. U. Beschädigungen in den üblichen Zeitabständen zu beseitigen.

2. Die in § 14 Abs. 3 Satz 2 niedergelegte Pflicht des Mieters, die erstma-ligen Renovierungsarbeiten innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mie-ters im Sinne von § 9 AGBG dar (so auch Sternel, Mietrecht 3. Aufl. 1988, II Rdnr. 397). Ihm wird damit die finanzielle Belastung für solche Abnutzungserscheinungen und Schäden auferlegt, die nicht in ursächlichem Zu sammenhang mit seinem Besitz an den Wohnräumen, sondern mit der Be-nutzung durch frühere Mieter stehen (LG Limburg WuM 1989, 561), d. h. mit dieser Renovierungspflicht wird ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum abgedeckt (OLG Stuttgart, Beschluß vom 17. Februar 1989 - 8 REMiet 2/88 - WuM 1989, 121 [122]; vgl. auch OLG Frank-furt, Beschluß vom 16. Februar 1990 - 20 REMiet 1/90 - DWW 1990, 116 [117]; LG Essen ZMR 1991, 70 [71]). Mit dieser Regelung wird der Vermie-ter der Notwendigkeit enthoben, Renovierungsarbeiten auf seine Kosten vornehmen zu lassen (OLG Stuttgart, Beschluß vom 2. September 1985, WuM 1986, 208 [209]). Für eine solche formularmäßige Abwälzung von Renovierungskosten auf den Mieter, durch die ein über die Mietzeit hin-ausgehender Abnutzungszeitraum, der auch vor der Mietzeit liegen kann, abgedeckt werden soll, gibt es keinen rechtfertigenden Grund. Diese Be-lastung des Mieters mit der Abnutzung durch den Vorbesitzer stellt eine so schwerwiegende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dar, daß eine der-artige Gestaltung als unangemessene Benachteiligung qualifziert werden muß und deshalb unwirksam ist, wenn sie in vorformulierten Vertragsbedingungen getroffen wird (OLG Stuttgart, Beschluß vom 28. August 1984, WuM 1984, 266 [267]).

3. Die vom Mieter in Satz 1 des Absatzes 3 des § 14 übernommene Ver-pflichtung, Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen, und zwar in den üblichen Zeitabständen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung, ist wirksam und begegnet keinen Bedenken.

Daß eine vom Mieter übernommene Verpflichtung zu Schönheitsreparatu-ren, und zwar auch in dem Fall, in dem der Mieter eine unrenovierte Woh-nung übernommen hat, wirksam in einer Formularklausel vereinbart wer-den kann, hat der Bundesgerichtshof in seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86 (WuM 1987, 309 ff.) dargelegt. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, daß bei einer Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam sei, wenn die Renovierungsfristen mit dem An-fang des Mietverhältnisses zu laufen begännen und daß dies auch dann gelte, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen sei. Die vom BGH in diesem Rechtsentscheid niedergelegten Grundsätze müssen auch im vorliegenden Fall gelten, da das der BGH-Entscheidung zugrunde liegende Grundmuster der vertraglichen Verpflichtung des Mieters mit den sich aus § 14 Abs. 3 Satz 1 ergebenden Verpflichtungen vergleichbar ist.

a) Der Umstand, daß im vorliegenden Fall die Zeiträume, nach deren Ab-lauf bestimmte Schönheitsreparaturen auszuführen sind, nicht angegeben sind, läßt die Vereinbarung nicht als unangemessen erscheinen. Satz 1 bestimmt lediglich, daß der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsre-paraturen in den "üblichen Zeitabständen" durchzuführen. Festzustellen ist, daß Regelfristen, nach deren Ablauf renoviert werden muß, nicht be-stehen. Der in § 28 Abs. 4 II. BV zugrunde gelegte Fristenplan von drei Jahren für Anstriche in Küche und Bad und von sechs Jahren für Tapeten, übrige Anstriche in Wohn- und Schlafräumen ist nicht rechtsverbindlich. Aus der häufigen Vereinbarung solcher Fristen kann nicht auf eine allgemeine Verkehrssitte geschlossen werden. Die vertragliche Formulierung "übliche Zeitabstände" in Satz 1 ist jedoch der Auslegung fähig, und eine Auslegung ist auch möglich, wobei die Aus-legungsbedürftigkeit allein die Bestimmung für den Mieter nicht unangemessen macht (BGH, Beschluß vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, WuM 1985, 46 [47] = BGHZ 92, 363 ff.).

Soweit nicht örtliche Gepflogenheiten eine andere Auslegung ergeben, kann die Auslegung den in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 Fassung I angegebenen Plan als Auslegungshilfe heranziehen und ihn als maßgeblich zu-grunde legen. Danach beträgt der Renovierungsturnus für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für andere Nebenräume sieben Jahre (vgl. BGH, Beschluß vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, WuM 1985 46, [47] = BGHZ 92, 363 ff.).

b) Da § 14 Abs. 3 Satz 1 den Mieter zu Schönheitsreparaturen in den üb-lichen Zeitabständen verpflichtet, greifen auch nicht die vom BGH angedeuteten Bedenken hinsichtlich der formularmäßigen Vereinbarung einer Pflicht zur Bedarfsrenovierung bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung (vgl. BGH, Beschluß vom 1. Juli 1987 a.a.O.). Eine solche Bedarfsre-novierung i. S. des Beschlusses ist in Satz 1 nicht gemeint. Es heißt zwar in § 14 Abs. 3 Satz 1, daß der Mieter sich verpflichtet, Schönheitsreparatu-ren in den üblichen Zeitabständen durchzuführen "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung". Damit wird hinsichtlich des Umfangs der Schönheitsreparaturen auch auf einen Bedarf abgestellt, jedoch nur in der Weise, daß die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in den üblichen Zeitabständen ihrem Umfang nach dahingehend bestimmt wird, daß die nach dem Fristablauf notwendige Renovierung nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung zu erfolgen hat. Im Vordergrund steht damit nicht eine Renovierungspflicht nach Bedarf, sondern eine solche nach Fristablauf, wobei die an sich nach dem Ablauf der üblichen Frist fällige Re-novierung nur dann erforderlich ist, wenn der Grad der Abnutzung oder Be-schädigung dies erfordert.

c. Aus der Regelung des § 14 Abs. 3 Satz 1 ergibt sich nicht, daß die üb-lichen Zeitabstände, in denen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum mit einbeziehen, der Mieter also schon vor Ablauf der Fristen während seiner Mietzeit wegen ei-nes vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarfs zu Renovierungsleistungen herangezogen werden könnte (vgl. BGH, Beschluß vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, WuM 1987, 306 [309]). Eine solche Einbeziehung von vorvertraglichen Abnutzungszeiträumen ergibt sich weder aus Satz 1 noch - in Zusammenschau mit Satz 1 - aus Satz 2 oder sonstigen mietvertraglichen Bestimmungen.

Mangels anderer Anhaltspunkte knüpfen Fristen eines vorliegenden Fristenplans an den Beginn des Mietverhältnisses an (vgl. dazu OLG Frankfurt, Beschluß vom 16. Februar 1990 - 20 REMiet 1/90 -, DWW 1990, 116 [117]). Satz 1 ist daher dahingehend auszulegen, daß die Zeitabstände, nach deren Ablauf Schönheitsreparaturen notwendig sind, erst mit Vertragsbeginn zu laufen beginnen. Wie oben unter 2. dargelegt, wird der Lauf und die Berechnung der Fristen durch die Regelung des Satzes 2 in keiner Weise berührt oder modifizierend bestimmt.

4. Die Unwirksamkeit der formularmäßigen selbständigen Verpflichtung in § 14 Abs. 3 Satz 2, erstmalige Renovierungsarbeiten i. S. einer Anfangsre-novierung innerhalb von drei Monaten durchzuführen, führt nicht auch zur Unwirksamkeit der weiteren Formularverpflichtung in Satz 1, die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auszuführen (vgl. dazu Sternel a.a.O. Rdz. 399).

Wie oben unter Ziffer 2 ausgeführt, handelt es sich bei dem in § 14 Abs. 3 in den einzelnen Sätzen dieser Regelung niedergelegten Verpflichtungen um rechtlich selbständige Leistungsinhalte, die unabhängig voneinander stehen und Bestand haben können und die jeweils einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung zugänglich sind. Wenn mehrere, äußerlich zusammengefaßte Regelungen inhaltlich voneinander trennbar und aus sich her-aus verständlich sind, so beschränkt sich nach herrschender Meinung in diesen Fällen die Unwirksamkeit auf die unangemessenen Regelungsteile, d. h. die Rechtsfolgen erfassen dann nur die zu beanstandende Be-stimmung (vgl. Ulmer-Brandner-Hensen-H. Schmidt a.a.O. Rdnr. 12 zu § 6 m. w. N.; BGH, Urteil vom 18. November 1988 - V ZR 75/87, WM 1989, 88 [90]; vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 1989 - VIII ZR 142/88 -, WM 1989, 538 [540]). Im Hinblick auf den selbständigen Regelungscharakter des Satzes 2, der die Anfangsrenovierung statuiert, und seinen Leistungsinhalt, der unabhängig neben den sonstigen, aus den anderen Regelungen sich ergebenden Verpflichtungen stehen kann, stellen sich im vorliegenden Fall auch nicht die Probleme des Verbots einer geltungserhaltenden Re-duktion, bei der die einzelne unangemessene Bestimmung auf ihren zu-lässigen Inhalt durch richterliche Umgestaltung zurückgeführt wird und in-soweit wirksam bliebe (vgl. dazu Ulmer-Brandner-Hensen-H. Schmidt a.a.O. Rdnr. 14 zu § 6; vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 1989 a.a.O.).

Da die in Satz 1 formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung wirksam ist und keine Gründe erkennbar sind, die gegen die Wirksamkeit einer solchen Verpflichtung bei Übernahme einer renovierten Wohnung sprechen könnten, war zu beschließen wie geschehen.