Verpflichtung des Kleingartenpächters bis zur vollständigen Räumung

Verpflichtung des Kleingartenpächters bis zur vollständigen Räumung; Entgeltzahlung; Nutzungsentgelt; Nachpächter; Nachmieter; Rückbau von Baulichkeiten, befestigten Wegen und Anpflanzungen; umgegrabener Zustand

In einem (Formular-) Kleingartenpachtvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der abgebende Pächter für den Fall, dass kein Nachpächter vorhanden ist, den Kleingarten bis zur Neuverpachtung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren zu bewirtschaften oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben hat.

1 Der Kl., ein Kleingartenverein, verpachtete an den Bekl. im Oktober 2002 einen Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. In dem Formular-Pachtvertrag sind unter anderem folgende Regelungen enthalten:

„§ 2 Pachtdauer und Kündigung

1. ...

2. Der Pächter ist berechtigt, das Pachtverhältnis bis zum 3. Werktag im August zum 30. November eines Jahres zu kündigen. Für die Beendigung des Pachtvertrages gelten die Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG).

3. ...

4. ...

5. Sobald der Vorstand Kenntnis von der Kündigung des Pachtverhältnisses erhält, [stellt] er möglichst kurzfristig fest, welche unzulässigen störenden und dem Nachpächter nicht zumutbaren Gegenstände zu entfernen sind.

6.-7. ...

§ 4 Kleingärtnerische Nutzung

1. Der Pächter ist verpflichtet, seinen Kleingarten kleingärtnerisch zu nutzen ...

2.- 4. ...

...

§ 6 Pächterwechsel

1. Nach Beendigung des Kleingartenpachtverhältnisses ist der Garten in einem solchen Zustand herauszugeben, wie er sich aus einer kleingärtnerischen Nutzung gem. § 1 Ziffer 1 BKleingG ergibt. Alle unzulässigen, störenden und dem Nachpächter nicht zumutbaren Einrichtungen und Gegenstände sind auf Verlangen des Verpächters vom ausscheidenden Pächter zu entfernen. Dies bezieht sich auf Baulichkeiten und Aufwuchs. Der Verpächter setzt zur Beseitigung eine Frist. Bei Nichteinhaltung der Frist kann der Verpächter die entsprechenden Maßnahmen auf Kosten des Garteninhabers durchführen lassen. Dieser ist zur Duldung der Maßnahmen und zur Erstattung der damit verbundenen Kosten verpflichtet. Der Verpächter sorgt für eine fachgerechte Wertermittlung der im Kleingarten verbleibenden Baulichkeiten und Anpflanzungen. Die Kosten der Wertermittlung trägt [der] ausscheiden[d]e Pächter.

2. Der abgebende Pächter verpflichtet sich, die in der Wertermittlung erfassten Baulichkeiten und Anpflanzungen gegen Erstattung des wertermittelten Betrages auf den Nachpächter zu übertragen.

3.- 5. ...

6. Ist kein Nachpächter vorhanden, ist über den Verbleib der Baulichkeit und der Anpflanzungen eine schriftliche Vereinbarung zwischen [dem] abgebenden Pächter und [dem] Verpächter zu schließen. Der Verpächter ist in diesem Fall nicht zur Zahlung des Entschädigungsbetrages verpflichtet. Der abgebende Pächter hat den Garten bis zur Neuverpachtung nach § 4 [Kleingärtnerische Nutzung] zu bewirtschaften, die Pacht, Verwaltungsgebühr sowie die Umlagen des Vereins zu zahlen und sonstige Leistungen zu erbringen oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamenten, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben."

2 Der Bekl. kündigte das Pachtverhältnis fristgerecht zum 30. November 2010. Ein Nachpächter stand nicht zur Verfügung. Nach dem 30. November 2010 bewirtschaftete der Bekl. den Kleingarten nicht mehr.

3 Der Kl. verlangt von dem Bekl. (nach Erlass eines Anerkenntnisteilurteils über 120,26 €) noch die Zahlung des Pachtzinses für das Jahr 2011 in Höhe von 410 € (einschließlich Nebenkosten) und - nach Wahl des Bekl. - entweder die Bewirtschaftung des Kleingartens unter Tragung der damit verbundenen Entgelte und Gebühren oder die Entfernung sämtlicher auf der Parzelle befindlichen Baulichkeiten, Anpflanzungen, beweglichen Sachen einschließlich Fundamente sowie die Rückgabe der gesamten Parzelle im vollständig geräumten und umgegrabenen Zustand.

4 Die Parteien haben über die Wirksamkeit der Regelung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sowie darüber gestritten, ob eine Abnahme des Kleingartens durch den Vorstand des Kl. als ordnungsgemäß erfolgt ist und inwieweit der Bekl. die Parzelle von Anpflanzungen, Baulichkeiten und beweglicher Habe geräumt hat.

5 Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Bestimmung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters unwirksam. Die hiergegen eingelegte Berufung des Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter.

[...] II. 9 1. Die Auffassung beider Vorinstanzen, die formularvertragliche Bestimmung in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags sei gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam, vermag der Senat nicht zu teilen.

10 a) § 6 des Formular-Pachtvertrags, den der Senat selbständig auslegen kann, weil eine unterschiedliche Auslegung durch verschiedene Berufungsgerichte in Betracht kommt (s. etwa Senatsurteile vom 4. März 2010 - III ZR 79/09, BGHZ 184, 345, 347 Rn. 10 und vom 23. September 2010 - III ZR 246/09, BGHZ 187, 86, 94, Rn. 26, jeweils m. w. N.), regelt den „Pächterwechsel". Er unterscheidet hierbei den Fall, in dem ein Nachpächter zur Verfügung steht (§ 6 Nr. 1 bis 5), von der hier im Streit stehenden Konstellation, dass „kein Nachpächter vorhanden" ist (§ 6 Nr. 6). § 6 Nr. 6 des Vertrags bestimmt für den letzterwähnten Fall des fehlenden Nachpächters, dass der (abgebende) Pächter den Kleingarten bis zur Neuverpachtung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren zu bewirtschaften oder die Baulichkeiten einschließlich Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zu übergeben hat. Dies stellt unter gebotener Berücksichtigung der Vorgaben des dispositiven Gesetzesrechts, des Zwecks eines Kleingartenpachtvertrags und der berechtigten Interessen beider Vertragsteile keine unangemessene Benachteiligung des Pächters dar.

11 b) Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders im Sinne von § 307 BGB ist gegeben, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; s. etwa Senatsurteile vom 17. Januar 2008 - III ZR 74/07, BGHZ 175, 102, 107 f Rn. 19; vom 4. März 2010 - III ZR 79/09, BGHZ 184, 345, 355 f Rn. 31 und vom 13. Januar 2011 - III ZR 78/10, NJW 2011, 1726, 1728 Rn. 24 m. w. N.). So liegt es hier nicht.

12 aa) Soweit dem Pächter - nach seiner Wahl, anstelle einer Weiterbewirtschaftung - auferlegt wird, auf dem von ihm gepachteten Kleingarten befindliche Baulichkeiten einschließlich der Fundamente, befestigte Wege und Anpflanzungen zu entfernen und den Kleingarten im umgegrabenen Zustand zurückzugeben, steht dies - jedenfalls im Kerngehalt - im Einklang mit dem Leitbild der gesetzlichen Vorschriften. Danach stehen die betreffenden Sachen im Eigentum des Kleingartenpächters und sind von ihm nach Beendigung des Pachtvertrags zu entfernen, sofern keine Übernahme durch den Verpächter oder einen Nachpächter vereinbart wird.

13 (1) Werden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen von einem Pächter auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Pachtverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB geschehen sollte, mit der Folge, dass diese eingebrachten Sachen als bloße „Scheinbestandteile" nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Pächters verbleiben (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Februar 2003 - III ZR 176/02, VIZ 2003, 391, 392; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83, BGHZ 92, 70, 73 f; vom 31. Oktober 1986 - V ZR 168/85, NJW 1987, 774; vom 20. Mai 1988 - V ZR 269/86, BGHZ 104, 298, 301 und vom 22. Dezember 1995 - V ZR 334/94, NJW 1996, 916, 917; MünchKommBGB/Stresemann, 6. Aufl., § 95 Rn. 8, 10). Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Gebäudes oder bei langer Dauer des Vertrags entkräftet (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO.; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 aaO. S. 74 und vom 22. Dezember 1995 aaO., mwN). Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass der Pächter bei der Einbringung den Willen hat, die Sache bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum des Verpächters beziehungsweise eines dritten Grundstückseigentümers fallen zu lassen (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO.; BGH, Urteile vom 4. Juli 1984 aaO.; vom 20. Mai 1988 aaO. und vom 22. Dezember 1995 mwN; MünchKommBGB/Stresemann aaO.).

14 Nach diesen Grundsätzen befinden sich Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, die entweder vom Kleingartenpächter selbst errichtet oder von einem Vorpächter eingebracht und sodann vom Pächter übernommen worden sind, im Eigentum des Kleingartenpächters und nicht im Eigentum des Verpächters oder eines dritten Grundstückseigentümers (Mainczyk, BKleingG, 10. Aufl., § 3 Rn. 45 und § 4 Rn. 21; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO.). Dies spiegelt sich in § 6 Nr. 2 des Pachtvertrags wider, der mit der Begründung der Verpflichtung des abgebenden Pächters, die Baulichkeiten und Anpflanzungen gegen Erstattung des wertermittelten Betrags auf den Nachpächter zu übertragen, voraussetzt, dass nicht der Grundstückseigentümer oder der Verpächter, sondern der (abgebende) Pächter Eigentümer dieser Sachen ist (vgl. zur Anwendung der §§ 929 ff. BGB auf Scheinbestandteile etwa BGH, Urteil vom 31. Oktober 1986 aaO. m.w.N.).

15 (2) Der Verpächter muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der Pächter die in dessen Eigentum stehenden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf dem Grundstück belässt. Vielmehr kann er vom Pächter die Entfernung dieser Sachen verlangen.

16 Gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG ist der Pächter verpflichtet, den Kleingarten zurückzugeben. Die Pflicht zur Räumung umfasst neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese Sachen nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter zu übernehmen sind (vgl. dazu BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - VIII ZR 326/80, NJW 1981, 2564 f.; vom 23. Oktober 1985 - VIII ZR 231/84, BGHZ 96, 141, 144 und vom 26. April 1994 - XI ZR 97/93, NJW-RR 1994, 847, 848 m.w.N;. OLG Hamburg, NJW-RR 1991, 11; OLG Köln, NZM 1998, 767; Mainczyk aaO. § 4 Rn. 21 und vor §§ 7 bis 10 Rn. 8). Darauf, ob die Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen der kleingärtnerischen Nutzung (§ 4 des Pachtvertrags) dienen oder nicht, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. § 596 Abs. 1 BGB, wonach der Pächter verpflichtet ist, die Pachtsache in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht - danach dürften beziehungsweise müssten zumindest die üblichen Anpflanzungen auf dem Grundstück verbleiben (vgl. MünchKommBGB/Stresemann aaO. § 95 Rn. 10) -, ist nicht einschlägig; § 4 BKleingG ordnet die subsidiäre Geltung der Vorschriften des allgemeinen Pachtrechts und nicht der speziellen Bestimmungen über den Landpachtvertrag (§§ 585 bis 597 BGB) an (Mainczyk aaO. § 4 Rn. 4).

17 (3) Hiernach enthält die in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags für den Fall des Fehlens eines Nachpächters statuierte Pflicht des Pächters, den Kleingarten von Anpflanzungen, Baulichkeiten und Anlagen zu beseitigen und gewissermaßen im „Urzustand" (umgegraben) zurückzugeben, keine erhebliche Abweichung von den Vorgaben der gesetzlichen Regelung.

18 bb) Soweit der Pächter in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags anstelle der Beseitigung der Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen zur Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren verpflichtet wird, steht diese Regelung (zumindest: im Kern) ebenfalls im Einklang mit dem dispositiven Gesetzesrecht (s. § 584 b BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BKleingG).

19 cc) Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen folgt eine Unwirksamkeit von § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB auch nicht aus dem Zweck des Kleingartenpachtvertrags und der Abwägung der berechtigten Interessen beider Vertragsteile.

20 Der Zweck des Kleingartenpachtvertrags liegt in der - sozialpolitisch und städtebaulich erwünschten (s. Mainzcyk aaO. Einl. Rn. 3 ff.) - Nutzung eines Grundstücks zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und zur Erholung (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) im Rahmen einer hierfür bereit gestellten Anlage (Kleingartenanlage, § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG) und innerhalb einer Gemeinschaft von Kleingärtnern, deren Organisation (Kleingartenverein) regelmäßig die Gemeinnützigkeit zuerkannt wird (§ 2 BKleingG). Sowohl der verpachtende Kleingartenverein als auch der Kleingartenpächter nehmen hierauf bezogen ihre Aufgaben und Funktionen wahr und sind insoweit beiderseits schutzwürdig. Der Pächter hat ein vom Gesetz anerkanntes Interesse an einer preisgünstigen und ihm gegenüber nur unter besonderen Voraussetzungen kündbaren Kleingartennutzung (s. §§ 5, 6 und 8 ff. BKleingG). Dem verpachtenden Kleingartenverein obliegt es, die ordnungsgemäße kleingärtnerische Nutzung sicherzustellen und das Wohl der Gemeinschaft der Kleingärtner in der betroffenen Anlage zu fördern.

21 Will ein Pächter den Kleingartenpachtvertrag durch eigene Kündigung beenden und die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen auf dem Grundstück belassen, findet sich jedoch kein Nachpächter, so kann er nicht darauf vertrauen, dass der verpachtende Verein und somit die Gemeinschaft der in der Anlage verbliebenen Kleingartenpächter - auf eigene Kosten - dafür sorgt, dass der Kleingarten ordnungsgemäß weiterbewirtschaftet wird oder die darauf befindlichen Sachen entfernt werden, um auf diese Weise einen Verfall der Baulichkeiten und Anlagen und eine „Verwilderung" des Kleingartens abzuwenden. Die vollständige Beräumung des von ihm genutzten Grundstücks obliegt dem Pächter, der - wie oben ausgeführt - auch Eigentümer der eingebrachten Sachen ist. Dies mag für den Pächter im Einzelfall eine erhebliche Belastung darstellen. Es ist aber nicht zu verkennen, dass diese Belastung sonst den verpachtenden Verein träfe und kein tragfähiger Grund ersichtlich ist, warum das Kostenfreihaltungsinteresse des Pächters das Kostenfreihaltungsinteresse des verpachtenden Vereins überwiegen sollte. Werden Kleingartengrundstücke (in der betreffenden Anlage) von Pachtwilligen in ausreichendem Maße nachgefragt, so wird es regelmäßig keine großen Schwierigkeiten bereiten, einen Nachpächter zu finden, der bereit ist, die vom Pächter eingebrachten oder übernommenen Sachen (gegen Zahlung eines Wertausgleichs) seinerseits zu übernehmen (§ 6 Nr. 2 des Pachtvertrags, §§ 929 ff. BGB); in diesem Falle werden weder Pächter noch Verpächter mit besonderen Kosten belastet. Gibt es aber in der betroffenen Anlage nur wenig oder gar keine Nachfrage nach Kleingartengrundstücken, so könnte es für den verpachtenden Kleingartenverein zu einer Gefährdung seiner wirtschaftlichen Existenz führen, müsste er seinerseits, trotz geringer eigener, ihm verbleibender Einnahmen, die Kosten für die klein-gärtnerische Weiterbewirtschaftung oder die vollständige Beräumung der von Pächtern gekündigten Parzellen tragen.

22 Einer Differenzierung danach, ob die Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen vom kündigenden Pächter oder einem Vorpächter eingebracht - und vom kündigenden Pächter sodann übernommen (§ 6 Nr. 2 des Pachtvertrags) - worden sind oder ob sie der üblichen kleingärtnerischen Nutzung entsprechen oder nicht, bedarf es nicht. Der Pächter, der die Sachen auf eigene Kosten selbst eingebracht hat, ist nicht geringer oder höher schutzwürdig als der Pächter, der diese Sachen gegen Zahlung eines Wertausgleichs übernommen hat. Das mit der Beseitigung der Sachen verbundene wirtschaftliche Opfer ist in beiden Fällen gleich. Auf die Frage, ob die Einbringung der üblichen klein-gärtnerischen Nutzung entspricht, kommt es deshalb nicht an, weil eine Einbringung von Sachen, die im Widerspruch zur ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung steht, ohnehin nicht gestattet ist und es bei der Räumung des Kleingartengrundstücks in aller Regel (wegen der Nichtanwendbarkeit des § 596 Abs. 1 BGB) gerade um die „üblicherweise" (im Rahmen einer ordnungsgemäßen kleingärtnerischen Nutzung) eingebrachten Sachen geht.

23 Den Interessen des kündigenden Pächters wird § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags hinreichend dadurch gerecht, dass die mit der vollständigen Beräumung des Grundstücks verbundenen Kosten durch Beibringung eines Nachpächters (dann findet die Regelung in § 6 Nr. 1 bis 5 des Pachtvertrags Anwendung) oder durch Weiterbewirtschaftung des Kleingartens abgewendet werden können. Die Begründung der Vorinstanzen, § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags wirke sich für den Pächter faktisch als Kündigungshindernis aus, berücksichtigt nicht, dass die Pflicht zur vollständigen Räumung des Grundstücks, also einschließlich der Entfernung von dort eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen, zu den vom Gesetz vorgesehenen Folgen der wirksamen Beendigung eines Pachtvertrags zählt. Soweit der Pächter anstelle der Räumung (Beseitigung) zu einer Weiterbewirtschaftung unter Fortzahlung der vereinbarten Entgelte und Gebühren verpflichtet wird, findet auch dies in den gesetzlichen Vorgaben eine Stütze (s. § 584 b Satz 1 und 2 BGB i. V. m. § 4 Abs. 1 BKleingG). Dementsprechend kann die in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags niedergelegte alternative Verpflichtung des Pächters (zur Räumung/Beseitigung oder entgeltlicher Weiterbewirtschaftung) im Grundsatz nicht als eine unbillige Belastung oder Kündigungserschwerung gewertet werden. Das „Risiko der Nichtweiterverpachtung des Grundstücks" liegt insofern - nämlich: hinsichtlich der Kosten der Beräumung des Grundstücks oder einer Weiterbewirtschaftung - nach dem Leitbild des Gesetzes beim Pächter.

24 Erscheint eine Aufrechterhaltung der Bewirtschaftung des Kleingartens samt der dort eingebrachten Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen gerade auch im Interesse des Vereinszwecks geboten, weil zu erwarten ist, dass sich in nicht ferner Zeit ein übernahmewilliger Nachpächter findet, so ist es dem Pächter regelmäßig zumutbar, in der Zwischenzeit für die Weiterbewirtschaftung seiner Parzelle zu sorgen. Sollte dies dem Pächter ausnahmsweise - aus besonderen Gründen - nicht zumutbar sein, so führen solche Sonder- und Einzelfälle nicht zur Unwirksamkeit der Klausel in § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters (§ 307 Abs. 1 und 2 BGB); vielmehr käme dann ein Einwand aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben; hier: unzulässige Rechtsausübung) in Betracht.

25 2. Nach alldem kann der Klage nicht mit der Begründung der Erfolg versagt werden, dass § 6 Nr. 6 des Pachtvertrags unwirksam sei. Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 ZPO). Es fehlen insbesondere noch Feststellungen zu den weiteren Einwänden des Bekl. gegen den Klageanspruch (Abnahme durch den Vorstand als ordnungsgemäß; genauer Umfang der Räumungspflicht), die das Berufungsgericht nachzuholen haben wird.

Anmerkung: Ebenso BGH vom 11. April 2013 - III ZR 249/12 - in einem Parallelfall.

Ein Kleingartenpächter ist wie ein Mieter nach Vertragsende zum Rückbau verpflichtet. Stehen Nachfolgeinteressenten zur Verfügung, können zwar Baulichkeiten und Anpflanzungen verkauft werden. Findet sich kein Nachfolger, ist das jedoch anders.

Im Kleingarten-Pachtvertrag war vereinbart, dass bei Pachtende der Pächter den Garten weiter bewirtschaften und Pacht zahlen müsse, wenn kein Nachpächter vorhanden sei. Anderenfalls habe er Baulichkeiten und Anpflanzungen zu entfernen. Nach Kündigung des Pachtverhältnisses fand sich kein Nachpächter; der Kleingartenverein verlangte Weiterzahlung der Pacht oder Entfernung der Baulichkeiten und Rückgabe im umgegrabenen Zustand. AG und LG hielten die Regelung im Formularvertrag für unwirksam. Der Bundesgerichtshof war anderer Meinung.

Der BGH verwies darauf, dass nach § 4 BKleingG, §§ 581, 546 BGB der Kleingartenpächter wie ein Mieter zur vollständigen Räumung verpflichtet sei. § 596 BGB, wonach übliche Anpflanzungen nicht zu entfernen sind, gelte nur für den Landpachtvertrag. Anpflanzungen und Baulichkeiten seien als Scheinbestandteile Eigentum des Pächters; der Verpächter müsse nicht hinnehmen, dass der Pächter diese Sachen auf dem Grundstück belasse, gleichgültig, ob die Sachen vom Pächter eingebracht oder vom Vorpächter übernommen worden seien. Die vertragliche Regelung stehe im Einklang mit dem gesetzlichen Leitbild, denn auch die Alternative, dass der Pächter anstelle der Beseitigung die vereinbarten Entgelte zu zahlen habe, sei in § 584 b BGB vorgesehen.

Die Grundsätze des BGH-Urteils dürften auch dann anwendbar sein, wenn (ausnahmsweise) keine Regelung im Kleingartenpachtvertrag enthalten ist. Die Räumungs- und Rückbaupflicht folgt schließlich aus dem Gesetz. Missverständlich sind die Ausführungen des BGH zum Eigentum des Pächters an Baulichkeiten und Anpflanzungen, da es für die Rückbaupflicht darauf nicht ankommt. Selbst wenn diese Sachen im Eigentum des Kleingartenvereins/Eigentümers stünden, müsste sie der Pächter vom Grundstück entfernen (BGH XI ZR 97/93, NJW-RR 1994, 847).