Verpflichtung zur Zustimmung zur Mieterhöhung nicht durch das MietenWoG Berlin (sog. „Mietendeckel“) ausgeschlossen

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b BGB ist weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrte mit Schreiben vom 13. Juni 2019 von der Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Bekl. beantragt Klageabweisung und meint, im Hinblick auf das MietenWoG Berlin sei eine Erhöhung unstatthaft. Die Klage wurde am 28. November 2019 bei Gericht eingereicht und der Bekl. am 10. Januar 2020 zugestellt.

Die zulässige Klage ist begründet.

I. Die Klage ist zulässig. [wird ausgeführt]

II. 1. Die Klage ist auch begründet. Die Kl. kann von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 514,42 € um 25,37 € auf 539,79 € monatlich mit Wirkung ab dem 1. September 2019 verlangen. Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete - abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebs- oder Kapitalkosten - seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist), das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist), die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird. Die Wartefrist ist gewahrt. Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten unverändert. Auch die Sperrfrist und die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind eingehalten. Die streitgegenständliche Wohnung ist dabei dem Mietspiegelfeld F7 des Mietspiegels 2019 zuzuordnen. Ausweislich des Straßenverzeichnisses liegt die Wohnung dabei in guter Wohnlage. Der Mittelwert dieses Mietspiegelfeldes beträgt 9,75 €/m², der obere Spannenwert beträgt 11,12 €/m², der untere Spannenwert 8,14 €/m². Die Spanneneinordnung der streitgegenständlichen Wohnung führt zu der Annahme einer gerechtfertigten Nettokaltmiete von 553,22 €, da in sämtlichen Merkmalgruppen die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. Die Miete, auf welche die Kl. die Zustimmung zur Erhöhung verlangt, unterschreitet sogar diesen Betrag.

2. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist, was umfassend in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde, die Verpflichtung zur Zustimmung zur Mieterhöhung nicht durch das MietenWoG Berlin (sog. „Mietendeckel“) ausgeschlossen.

a) Das hier streitgegenständliche Erhöhungsverlangen wurde bereits vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Berlin gestellt. Hierdurch wurde ein Zustimmungsanspruch zu einer Erhöhung der Miete begründet, der bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden und fällig war. Das Gesetz selbst (mit Ausnahme von § 5, vgl. Art. 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung) ist erst ab dem 23. Februar 2020 in Kraft getreten und kann damit bereits vor seinem Inkrafttreten entstandene Ansprüche nicht ausschließen. Hieran vermag auch der in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin benannte Stichtag (18. Juni 2019) nichts zu ändern. Denn dieser regelt bereits seinem Wortlaut nach - wenn überhaupt - allenfalls die Frage, welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll. Hiervon geht offenbar nunmehr auch der Gesetzgeber aus, der insoweit ausführt: Die Vorschrift „regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.“ (vgl. Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage - zur Beschlussfassung - über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - Drs. 18/2347).

b) Unabhängig von vorgenannten Erwägungen ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ohnehin weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Dazu im Einzelnen:

aa) Ein Verbot zur Erhöhung der Miete ergibt sich außerhalb der zuvor erörterten Frage einer etwaigen Rückwirkung nicht unmittelbar aus § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin. Nach dieser Regelung „ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“. Dieser öffentlich-rechtlichen Regelung kommt allerdings im zivilrechtlichen Verhältnis zwischen Privaten (also zwischen den Mietvertragsparteien) keine unmittelbare Wirkung zu. Hiervon geht bereits der Gesetzgeber selbst aus, der insoweit ausführt, dass „das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse ein(greift), deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richtet“ (vgl. Seite 5 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage - zur Beschlussfassung - über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - Drs. 18/2347). Es handele sich insoweit um unterschiedliche - so wörtlich der Änderungsantrag - „Rechtsregime“ (aaO., Seite 4). Dass zumindest mit der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht unmittelbar verboten werden sollte, zeigt auch der Gesetzgebungsprozess, unabhängig von der Gesetzesbegründung. Im Entwurf des Gesetzes vom 28. November 2019 hieß es noch, dass es verboten sei, „eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“ (vgl. AH-Drs. 18/2347 Seite 8). Eine solche Regelung hat der Gesetzgeber in die Endfassung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin jedoch nicht übernommen. Das Verbot eines Teils einer Miete selbst (ohne Zusatz etwa eines „Forderns“) setzt zudem gerade voraus, dass ein solcher Anspruch bereits entstanden ist. Andernfalls könnte ein Teil einer „Miete“ nicht „verboten“ sein.

bb) Unabhängig hiervon würde auch aus der vom Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung für eine vermeintlich mittelbare zivilrechtliche Wirkung herangezogenen Regelung des § 134 BGB (vgl. AH-Drs. 18/2347 Seite 25, Seite 5 des Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage - zur Beschlussfassung - über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - AH-Drs. 18/2347) nichts anderes folgen, da die Voraussetzungen des § 134 BGB nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB selbst ist aber bereits kein Rechtsgeschäft i.S.d. § 134 BGB, sondern vielmehr ein gesetzlicher Anspruch. Die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB kann schon alleine aus diesem Grund nicht eingreifen. Aber auch das Mieterhöhungsverlangen als Willenserklärung selbst ist nicht gemäß § 134 BGB nichtig. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein Mieterhöhungsverlangen überhaupt von § 134 BGB erfasst sein kann. Denn der Gesetzgeber differenziert zwischen nichtigen Rechtsgeschäften (§ 134 BGB) und nichtigen Willenserklärungen (§ 138 BGB). Insoweit wird vertreten, dass Willenserklärungen selbst nicht nach § 134 BGB nichtig sein können (vgl. dazu instruktiv: Vossler in BeckOGK, 1.10.2019, § 134 BGB, Rn. 46). Diese Frage kann indes dahingestellt bleiben, da der Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin (einer verbotenen Miete) so unbestimmt gefasst ist, dass Mieterhöhungsverlangen hierunter nicht subsumiert werden können. Was eine „verbotene“ Miete ist, erschließt sich nicht. Der Gesetzgeber hat davon abgesehen, diesen Begriff in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin näher zu konkretisieren und etwa das Einfordern von Miete, das Verlangen auf Erhöhung der Miete, das Vereinbaren einer erhöhten Miete oder die gerichtliche Geltendmachung von Miete zu verbieten. Dies erscheint insoweit auch bewusst geschehen zu sein, da ein solches Verbot dem „Rechtsregime“ (vgl. Seite 4 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage - zur Beschlussfassung - über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - Drs. 18/2347) des bürgerlichen Rechts unterfallen würde, wofür der Landesgesetzgeber, was ihm bewusst war, keine Regelungskompetenz hat. Mit dieser offenen, unbestimmten Formulierung des Gesetzes darf das Gericht der Norm aber auch keine Rechtsfolge beimessen, die nicht ausdrücklich oder zumindest dem Wortlaut nach hinreichend erkennbar unter Inanspruchnahme der dem Landesgesetzgeber zustehenden Gesetzgebungskompetenz geregelt wurde. Es bleibt insoweit nach dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin aber unklar, was unter einer „verbotenen Miete“ zu verstehen ist. Wenn damit das Rechtsgeschäft selbst hätte erfasst werden sollen, wäre dies klar durch den Zusatz „Vereinbarung“ oder zumindest „Erhöhung“ zu kennzeichnen gewesen, woran es fehlt. Den Zusatz „Fordern“ hat der Gesetzgeber, wie dargestellt, bewusst aus dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin gestrichen. Unklar bleibt auch, ob damit der gesetzliche Anspruch selbst verboten werden sollte. Dagegen spricht allerdings ebenfalls, dass der Gesetzgeber selbst von unterschiedlichen „Rechtsregimen“ ausgeht. Der Gesetzgeber führt insoweit selbst

rdern“ hat der Gesetzgeber, wie dargestellt, bewusst aus dem Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin gestrichen. Unklar bleibt auch, ob damit der gesetzliche Anspruch selbst verboten werden sollte. Dagegen spricht allerdings ebenfalls, dass der Gesetzgeber selbst von unterschiedlichen „Rechtsregimen“ ausgeht. Der Gesetzgeber führt insoweit selbst aus, dass die Preisobergrenzen „unabhängig von der Existenz eines nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnisses bestehen“ (aaO.). Damit kann der Gesetzgeber aber nicht ein Verbot des gesetzlichen Anspruchs auf Miete aus § 535 Abs. 2 BGB und eines gesetzlichen Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB begründen. Jedenfalls folgt aus den unterschiedlichen „Rechtsregimen“ (aaO.), dass sich auch aus dem Gesetz selbst, dem § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin, „ein anderes“ als die Nichtigkeit i.S.v. § 134 BGB ergibt (i.E. ebenso: Schultz, GE 2020, 172). Etwas anderes folgt insoweit auch nicht aus § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin. Danach handelt zwar ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 oder ohne erforderliche Anzeige nach § 7 Abs. 1 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete „fordert“. Auch wenn in dieser Regelung - anders als in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin - ein „Fordern“ normiert ist, wirkt diese Sanktionsnorm gerade nicht über § 134 BGB als gesetzliches Verbot auf das Bürgerliche Recht ein: Denn nach allgemeiner Ansicht ist für die Nichtigkeit von strafgesetzwidrigen Rechtsgeschäften danach zu unterscheiden, ob nur einer der Beteiligten oder beide Beteiligten gegen das Gesetz verstoßen haben. Eine Nichtigkeit kommt daher immer nur bei einem beiderseitigen Verstoß oder aber einem einseitigen Verstoß mit Ausnutzung des Verstoßes zum eigenen Vorteil durch die andere Partei in Betracht (vgl. zum Ganzen: BGH, Urt. v. 1.8.2013 - VII ZR 6/13, juris; Armbrüster in MüKoBGB, 8. Aufl. 2018, § 134 BGB, Rn. 50 ff.). Im vorliegenden Fall knüpft der Gesetzgeber in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin aber ausschließlich an das Handeln des Vermieters an, welches sanktioniert wird. Mithin kann hier kein beidseitiger, sondern allenfalls ein einseitiger Verstoß vorliegen. Insoweit fehlt es dann jedoch am zusätzlichen Erfordernis des Ausnutzens des einseitigen Verstoßes des Vermieters durch den Mieter zu dessen eigenem Vorteil, denn die Zustimmung zur Mieterhöhung - m.a.W. die (Selbst-) Verpflichtung zur Zahlung eines höheren monatlichen Mietzinses - ist für den Mieter unzweifelhaft nachteilig.

c) Ist aber bereits aus den vorgenannten Erwägungen ein unmittelbarer wie mittelbarer Einfluss des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin auf zivilrechtliche Mieterhöhungsverlangen nicht gegeben und beschränkt sich damit dessen Regelungsbereich (allenfalls) auf das öffentliche (Ordnungswidrigkeiten-)Recht, kommt der Frage einer verfassungskonformen Auslegung nur noch bestätigende Wirkung zu. Eine solche Auslegung unter dem Gesichtspunkt der Verfassung bestätigt auch das hier gefundene Ergebnis:

aa) Zum einen kann das am 13. Juni 2020 gestellte Mieterhöhungsverlangen nicht rückwirkend aufgrund der Stichtagsregelung durch das MietenWoG Berlin erfasst sein. Jede andere als die hier gefundene Auslegung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin würde andernfalls zu einem unmittelbaren Verfassungsverstoß führen. Denn der Gesetzgeber hat mit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin ein „Fordern“ von Miete unter Strafe (Ordnungswidrigkeit) gestellt, welche die am „18. Juni 2019 (Stichtag)“ vereinbarte Miete überschreitet. Wollte man unter diese Vorschrift auch das hier streitige Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB subsumieren, so würde es zu einem unmittelbaren Verstoß gegen Art. 103 Abs. 2 GG kommen. Nach dieser Regelung darf eine Tat nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde. Dieses (auch für Ordnungswidrigkeiten geltende, vgl. Remmert in Maunz/Dürig, 88. EL August 2019, GG Art. 103 Abs. 2, Rn. 68) verfassungsrechtliche Verbot einer rückwirkenden Bestrafung aus Art. 103 Abs. 2 GG stellt sich aber als absolutes und striktes Verbot dar (vgl. dazu nur: BVerfG, Beschl. v. 24.10.1996 - 2 BvR 1851/94, NJW 1997, 929) und ist (anders als das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete allgemeine Rückwirkungsverbot) schrankenlos und keiner Abwägung zugänglich (Remmert, aaO., Rn. 123, m.w.N.). Insoweit scheidet eine Auslegung dahingehend aus, dass rückwirkend auf den im § 3 Abs. 1 MietenWoG genannten Stichtag zeitlich vor Inkrafttreten dieser Regelung gestellte Mieterhöhungsverlangen überhaupt erfasst sein könnten. Denn liegt ein Mieterhöhungsverlangen zeitlich nach dem „Stichtag“ und tritt dessen Anspruchswirkung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes ein, so würde dies, wollte man ein Mieterhöhungsverlangen rückwirkend bezogen auf den Stichtag erfassen, zu einer rückwirkenden Strafbarkeit des Verlangens als Tat des Vermieters führen. Nichts anderes würde gelten, wenn - wie in zahlreichen beim Amtsgericht Charlottenburg anhängigen Rechtsstreitigkeiten - statthaft (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 25.9.2013 - VIII ZR 280/12, juris) vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgte Mieterhöhungsverlangen erst etwa im September 2020 und damit nach Inkrafttreten des Gesetzes überhaupt Wirkung entfalten sollen.

bb) Zum anderen können bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen zulässigerweise nicht durch das MietenWoG Berlin erfasst sein. Dies erschließt sich bereits aus Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“), der eine Verdrängung oder einen völligen Ausschluss des Anwendungsbereiches einer bundesgesetzlichen Regelung durch eine landesgesetzliche Regelung verbietet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Regelung des Art. 31 GG als Anwendungsvorrang der bundesrechtlichen Regelung oder als Geltungsvorrang und damit Verlust der Wirksamkeit der landesrechtlichen Norm kraft der verfassungsrechtlichen Regelung des Art. 31 GG anzusehen wäre (vgl. dazu nur: Korioth in Maunz/Dürig, 88. EL, August 2019, GG, Art. 31, Rn. 20). Dabei ist auch völlig unerheblich, ob, wovon aber die Begründung des Gesetzesentwurfs ausgeht (dagegen etwa: Schede/Schulte, NVwZ 2019, 1572; Mayer/Papier, DRiZ 2019, 380), dem Landesgesetzgeber überhaupt eine Kompetenz zur Regelung der Materie zusteht. Denn diesen Kompetenzkonflikt löst gerade Art. 31 GG mit Vorrang für die bundesgesetzliche Regelung auf. Ausschließlich im Bereich des Art. 72 Abs. 3 GG kann unter Umständen - ausnahmsweise - der Kompetenzkonflikt zu Lasten der bundesgesetzlichen Regelung entschieden werden. Die Regelung des Art. 72 Abs. 3 GG betrifft aber nicht den hier allein in Betracht kommenden Gegenstand des „Wohnungswesens“.

Damit wäre aber auch von Verfassungs wegen den Regelungen der §§ 558 ff. BGB der ausschließliche Vorrang einzuräumen. Denn wenn nach §§ 558 ff. BGB eine Mieterhöhung bundesrechtlich gestattet ist, geht diese Gestattung wegen Art. 31 GG einem etwaigen landesrechtlichen Verbot einer Mieterhöhung vor: Können die sich in ihrem Regelungsbereich überschneidenden Normen bei ihrer Anwendung zu verschiedenen Ergebnissen führen, bricht Bundesrecht jeder Rangordnung eine landesrechtliche Regelung selbst dann, wenn sie Bestandteil des Landesverfassungsrechts wäre (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1997 - 2 BvN 1/95, NJW 1998, 1296, 1298; a.A. bzw. einschränkend hingegen: Weber NZM 2019, 878 ff. unter Berufung auf Korioth in Maunz/Dürig, 88. EL. 2019, Art. 31 GG, Rn. 9 ff.). So läge der Fall hier, wollte man das MietenWoG Berlin entgegen der Auffassung des Gerichts als Verbot von Mieterhöhungen auslegen.

Abgesehen hiervon würde auch jede andere Auslegung des MietenWoG Berlin als hier aus einem weiteren Grund zu einem Verfassungsverstoß führen. So heißt es bereits in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 12. März 1980 (1 BvR 759/77, NJW 1980, 1617, 1618):

„Eine Handhabung der Verfahrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstopp und einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führt, steht, wie in diesen Entscheidungen klargestellt worden ist, nicht nur im Widerspruch zum Gesetz, sie verletzt auch das Grundrecht des Art. 14 I 1 GG.“

Nichts anderes kann insoweit für die Auslegung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften (MietenWoG Berlin) außerhalb des Verfahrensrechts gelten.

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des Berliner Mietendeckels ausgeschlossen, so das AG Charlottenburg.

Die Klägerin begehrte mit Schreiben vom 13. Juni 2019 von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Beklagte meint, im Hinblick auf das MietenWoG Berlin sei eine Erhöhung unstatthaft. Die Klage der Vermieterin hatte Erfolg.

Die Klage sei zulässig und auch begründet. Der Anspruch auf Zustimmung

zur Mieterhöhung sei weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen.

Der Berliner Gesetzgeber gehe lt. Gesetzesbegründung selbst davon aus, dass das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus-)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse eingreift, deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richte. Bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen seien nicht durch das MietenWoG Berlin erfasst. Dies erschließe sich bereits aus Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“), der eine Verdrängung oder einen völligen Ausschluss des Anwendungsbereiches einer bundesgesetzlichen Regelung durch eine landesgesetzliche Regelung verbiete.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht die Gelegenheit ungenutzt ließ, in einem einstweiligen Anordnungsverfahren die Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Berlin festzustellen1), kommt der Entscheidung des AG Charlottenburg, weiterhin das Bundesrecht anzuwenden2), große Bedeutung zu. Auch wenn inzwischen das LG Berlin in einem Vorlagebeschluss vom 12. März 20203) von der Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Berlin ausgegangen ist, wird diese Frage erst in einem Hauptsacheverfahren vom Bundesverfassungsgericht geklärt werden.

Das AG Charlottenburg hätte es sich einfach machen können. Denn in dem zugrunde liegenden Fall ging es um ein Erhöhungsverlangen vom 13. Juni 2019. Der Vermieter hatte noch fünf Tage vor dem Stichtag – nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ist eine Miete, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet, verboten – die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangt. Da der Mieter erst zum 1. September zustimmen musste, ist zwar die alte Ausgangsmiete die Stichtagsmiete. Da das MietenWoG Berlin aber erst am 23. Februar 2020 in Kraft getreten ist, war der Mieter nicht nur zur Zustimmung verpflichtet, bis zum Inkrafttreten des Gesetzes durfte der Vermieter auch den Erhöhungsbetrag einfordern. Das AG Charlottenburg hätte sich hierauf beschränken können und den Mieter nur mit dieser Begründung zur Zustimmung ab dem 1. September 2019 verurteilen können.

Der entscheidende Satz im Urteil lautet: Zum anderen können bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen zulässigerweise nicht durch das MietenWoG Berlin erfasst sein.

Das Amtsgericht beruft sich hierfür auf Art. 31 des Grundgesetzes, wonach Bundesrecht Landesrecht bricht. Art. 31 GG ist im Zusammenhang mit den Kompetenzbestimmungen der Art. 70 ff. GG zu sehen; gemeinsam mit den Art. 70 ff. GG sichert Art. 31 GG die Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung4). Wird eine Norm im Widerspruch zur Kompetenzordnung erlassen, ist sie wegen Verstoßes gegen die Kompetenzvorschrift verfassungswidrig; der bundesstaatlichen Kollisionsregel des Art. 31 GG bedarf es dann nicht5). Für Art. 31 GG verbleibt deshalb nur ein schmaler Anwendungsbereich für den Fall, dass sich die Kompetenzordnung einmal als unvollkommen erweisen sollte6). Wie das AG Charlottenburg im Ergebnis zutreffend feststellt, besteht hier ein vergleichbarer Ausnahmefall.

Wie das Landgericht Berlin in seinem Vorlagebeschluss überzeugend dargelegt hat, wollte der Bund das Recht zur Mietpreisvereinbarung und -erhöhung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend regeln und hat dies auch getan7). Der Bund hat damit seine auf dem Gebiet des Bürgerlichen Rechts bestehende konkurrierende Gesetzgebung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG durch die genannten Vorschriften abschließend ausgeübt. Denn eine bundesgesetzliche Regelung gilt dann als abschließend, wenn sie einen Sachbereich umfassend und lückenlos regelt oder nach dem Willen des Gesetzgebers abschließend regeln sollte8). Ausschließlich im Bereich des Art. 72 Abs. 3 GG, der hier nicht in Betracht kommt, kann unter Umständen – ausnahmsweise – der Kompetenzkonflikt zu Lasten der bundesgesetzlichen Regelung entschieden werden. Mit dem Landgericht Berlin geht die überwiegende Auffassung von der Verfassungswidrigkeit des MietenWoG aus9).

In einer solchen, bisher noch nie dagewesenen Situation, in der sich die Feststellung der allgemein angenommenen Verfassungswidrigkeit auf einen zeitlich nicht vorhersehbaren Zeitraum hinzieht, geht das AG Charlottenburg zu Recht von der Anwendbarkeit des Art. 31 GG aus. Demgegenüber wird die Ansicht vertreten, Art. 31 GG finde im Verhältnis von bundesprivatrechtlichem und öffentlich landesrechtlichem Preisrechtsregime keine Anwendung, weil hier Verbote mit Erlaubnissen in Konflikt stehen10). Der Konflikt müsse unausweichlich sein, um die Rechtsfolge von Art. GG Artikel 31 GG auslösen zu können; der Konflikt sei für den Vermieter ausweichlich, da er ja von der bundesgesetzlichen Möglichkeit der Mieterhöhung keinen Gebrauch machen müsse11). Und überhaupt: Wer eine Mieterhöhung verlange, greife (!) an und bringe das Dauerschuldverhältnis in eine Schieflage12). Hierbei wird die historische Entwicklung verkannt. Durch das 2. WRKSchG von 1974, dessen Teil das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) war, wurde der Mieterschutz zum Dauerrecht. Als Ausgleich dafür, dass Änderungskündigungen nicht mehr möglich waren, durfte der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis gem. § 2 MHG bis zur Höhe der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das System der ortsüblichen Vergleichsmiete hat sich seit Jahrzehnten bewährt, hieran knüpfen auch die Regelungen der Mietpreisbremse an. Es ist nicht die Intention des Art. 31 GG, derartige bundesrechtliche Regelungssysteme durch Landesrecht leerlaufen zu lassen.

Zwischenergebnis: Das AG Charlottenburg wendet zu Recht weiterhin die §§ 558 ff. BGB an.

Leider ist das BVerfG ohne nähere Begründung davon ausgegangen, dass das MietenWoG ein Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB ist. Dies ist aber zumindest fraglich. Zwar können auch Landesgesetze Verbotsgesetze i.S.d. § 134 BGB sein13). Über § 134 BGB können aber weder die Kompetenzen zur Gesetzgebung14) noch Art. 31 GG umgangen werden. Außerdem kann der Landesgesetzgeber nicht regeln, ob das MietenWoG ein Verbotsgesetz ist; denn das betrifft die Auslegung von § 134 BGB, auf die sich die Kompetenz des Landes nicht erstreckt15). Jedenfalls ergibt sich aus der Gesetzesbegründung des Landesgesetzgebers, dass alle Vereinbarungen und Erhöhungserklärungen nach dem BGB nur insoweit und nur so lange verboten wären, als/solange das MietenWoG gilt16).

Soweit das AG Charlottenburg einen Verstoß gegen Art. 103 Abs. 2 GG rügt, weil der Vermieter nicht die nach dem Stichtag, aber vor Inkrafttreten des MietenWoG vereinbarte Erhöhung nicht mehr fordern dürfe, wird man wohl davon ausgehen müssen, dass das pönalisierte Verhalten, nämlich das Fordern einer höheren als der Stichtagsmiete, ja erst ab Inkrafttreten geschieht. Ansonsten aber ist dem AG Charlottenburg zuzustimmen, dass Bundesrecht Landesrecht bricht. Vielleicht bewirkt die Entscheidung ja auch eine Beschleunigung der beim BVerfG anhängigen Hauptverfahren.

RAuN Dr. Michael Schultz

(MÜLLER RADACK SCHULTZ Rechtsanwälte Notare)

Fußnoten

1) BVerfG, Beschluss vom 10.3.2020, 1 BvQ 15/20, GE 2020, 389

2) AG Charlottenburg, Urteil vom 4.3.2020, 213 C 136/19, GE 2020, 401

3) LG Berlin 67 S 274/19

4) Maunz/Dürig/Korioth, 88. EL August 2019, GG Art. 31 Rn. 1

5) Maunz/Dürig/Korioth, aaO.; Dreier, Art. 31 GG Rn. 19, 23; Sachs/Huber Art. 31 GG, Rn. 15; Herrlein/Tuschl NZM 2020, 218, 230

6) Maunz/Dürig/Korioth, aaO.

7) LG Berlin 67 S 274/19

8) BVerfG NVwZ 2000, 1160

9) Papier, https://web.gdw.de/uploads/pdf/Pressemeldungen/Summary_GutachtenPapier_Teil_2.pdf26). Schede/Schuldt NVwZ 2019, 1572 ff.; Wichert GE 2019, 1356 ff.; von Feldmann GE 2019, 1469 ff.; Stelzer GE 2019, 1473 ff.; BeckOK MietR/Theesfeld, 18. Ed. 1.12.2019, BGB § 556d Rn. 67-70

10) vgl. aber Herrlein/Tuschl NZM 2020, 218, 230

11) Weber, aaO.; ähnlich, allerdings ohne auf das Mietrecht einzugehen: Maunz/Dürig/Korioth, 88. EL August 2019, GG Art. 31 Rn. 31

12) Weber, aaO.

13) MüKo/Armbrüster § 134 BGB Rn. 30

14) Vgl. BGH NJW 1986, 2360, 2361

15) Häublein GE 2020, 308, 309

16) www.parlament-berlin.de/ados/18/StadtWohn/vorgang/sw18-0244-v-ÄA-SPD-LINKE-GRÜNE.pdf, Seite 6