Verpflichtung zur Bestellung einer Bevollmächtigten bei gemeinschaftlichem Miteigentumsanteil, Abhängigkeit des Stimmrechts von der Eigentümerstellung zum Ladungszeitpunkt

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet sind und ihr Stimmrecht bis dahin ruht, ist nicht offensichtlich unwirksam oder unbeachtlich. Das Grundbuchamt kann sie im Rahmen des Vollzugs eines Antrags auf Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum nicht beanstanden. Dies gilt nicht für eine Regelung, die das Stimm- und Teilnahmerecht in der Eigentümerversammlung von der Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Ladung abhängig macht.

1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und führt in der Sache zu einem vorläufigen Erfolg.

a) Hat das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung Gelegenheit zur Hebung eines einer beantragten Eintragung entgegenstehenden Hindernisses gegeben, ist der Antrag nach Ablauf der von dem Grundbuchamt gesetzten Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist, § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2, Satz 2 GBO. Vorliegend hatte das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 19. August 2016 auf zahlreiche Eintragungshindernisse hingewiesen, deren Hebung die Beteiligte auch nach wiederholter Fristverlängerung nicht nachgewiesen hatte. Danach war die Zurückweisung des Antrags vom 5. August 2016 zunächst nicht zu beanstanden.

b) Die Beschwerde kann auf neue Tatsachen und Beweise gestützt werden, § 74 GBO. Auch dies hat das Grundbuchamt im Rahmen der von ihm geprüften Abhilfe gem. § 75 GBO zutreffend erkannt und wegen der mit der Beschwerde eingereichten Unterlagen die Beanstandungen aus der Zwischenverfügung vom 19. August 2016 weitgehend für erledigt erachtet. Gleichwohl hat es sich an der Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und dem Vollzug des Antrags auf Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte im Grundbuch gehindert gesehen, weil die Beteiligte - was zutrifft - das unter Ziffer 8 der Zwischenverfügung aufgeführte Eintragungshindernis nicht beseitigt hat. Dies beanstandet die Beteiligte zu Recht, weil die Zwischenverfügung insoweit nicht veranlasst war. Das zu Ziffer 8 aufgeführte Eintragungshindernis besteht nicht.

Das Grundbuchamt darf eine gem. §§ 19 GBO, 8, 5 Abs. 4 WEG zur Eintragung bewilligte Bestimmung der Gemeinschaftsordnung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist (Senat, Beschluss vom 20. September 2016 - 1 W 93/16 - ZWE 2017, 403; OLG Hamm, MittBayNot 2018, 22; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 7, Rn. 55; Demharter, GBO, 30. Aufl., Anhang zu § 3, Rn. 25). Als Prüfungsmaßstab kommen dabei die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht (BGH, NJW 2011, 679, 680). Ob die Regelungen in § 17 Ziff. 17.1 der zur Eintragung beantragten Gemeinschaftsordnung hiergegen verstoßen, ist nicht offensichtlich.

Allerdings gehört das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, das nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden darf (BGH, NZM 2014, 275, 276; NJW 2011, 679, 681). Ein allgemeiner Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet sich ohnehin (BGH, NJW 2002, 1647, 1651; BGHZ 99, 90, 95).

Dieses Stimmrecht wird durch die von dem Grundbuchamt beanstandete Regelung betroffen. Sie verpflichtet diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten und ordnet das Ruhen des Stimmrechts bis dahin an. Das ist aber nicht ohne Weiteres zu beanstanden. Das Stimmrecht von Mitberechtigten an einem Wohnungseigentum unterscheidet sich schon von Gesetzes wegen von dem eines Alleinberechtigten.

Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG. Der Vorschrift liegt der Gedanke zugrunde, dass bei mitberechtigten Eigentümern an einem Wohnungseigentum eine übereinstimmende Interessenlage besteht und deshalb eine einheitliche Stimmausübung sachgerecht ist (BGH, NJW 2002, 1647, 1650). Infolgedessen entfällt das Stimmrecht von Mitberechtigten, wenn sie sich nicht über die Ausübung ihrer gemeinsamen Stimme einigen können (OLG Rostock, Beschluss vom 12. September 2005 - 7 W 43/03 - juris; Hügel/Elzer, aaO., § 25, Rn. 8; Schultzky, in: Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 25, Rn. 31). Darüber hinaus sollen die anderen Wohnungseigentümer durch § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vor divergierenden Stimmabgaben geschützt und im Interesse der Rechtsklarheit ein problemloser Versammlungsablauf gewährleistet werden (Merle, in: Bärmann, WEG, 13. Aufl. § 25, Rn. 47; Hügel/Elzer, aaO., § 25, Rn. 6; Schultzky, in: Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 25, Rn. 26).

Diesen Vorgaben dienen die von dem Grundbuchamt beanstandeten Regelungen der Gemeinschaftsordnung. Das Stimmrecht der mitberechtigten Wohnungseigentümer wird nicht auf Dauer ausgeschlossen, sondern nur so lange, bis eine einheitliche Stimmabgabe durch die Benennung eines hierzu Bevollmächtigten gewährleistet ist. Ihre Willensbildung zu einem von der Eigentümerversammlung zu beschließenden Gegenstand wird hiervon nicht unmittelbar berührt. Die Verständigung auf eine einheitliche Stimmabgabe erfolgt nach Maßgabe der für das jeweilige Innenverhältnis geltenden Vorschriften (Hügel/Elzer, aaO., Rn. 8) und wird regelmäßig ohnehin vor der Abstimmung in der Eigentümerversammlung zu erfolgen haben. Hieran werden die Mitberechtigten durch die beanstandeten Regelungen in der Gemeinschaftsordnung nicht gehindert (vgl. auch BGHZ 46, 291, 296).

In der Vergangenheit sind in der obergerichtlichen Rechtsprechung Klauseln in Gemeinschaftsordnungen, die Mitberechtigte an einem Wohnungseigentum verpflichten, einen von ihnen zur Ausübung des Stimmrechts zu ermächtigen, nicht nur gebilligt, sondern sogar dahin ausgelegt worden, dass nur dieser in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt sei (BayObLG, Beschluss vom 20. Februar 2003 - 2Z BR 136/02 - juris). In etwas abgeschwächter Form wird empfohlen, dem Verwalter die Befugnis einzuräumen, die Mitberechtigten zur Bestellung eines geeigneten Vertreters zu verpflichten (Weber, in: Würzburger Notarhandbuch, 5. Aufl., Teil 2 Kap. 4, Rn. 4; vgl. auch OLG Köln, Beschluss vom 24. November 2000 - 16 Wx 123/00 - juris).

Darüber hinaus weist die Beschwerde zutreffend auf § 18 Abs. 1 GmbHG hin, wonach Rechte aus einem mehreren Mitberechtigten ungeteilt zustehenden Geschäftsanteil nur gemeinschaftlich ausgeübt werden können. Zielsetzung und Zweck dieser Vorschrift sind mit denen des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG vergleichbar (vgl. Schmidt, NZG 2015, 1049). Insoweit sollen Satzungsbestimmungen zulässig sein, die die Wahrnehmung der Gesellschafterrechte durch einen gemeinsamen Vertreter anordnen (Seibt in: Scholz, GmbHG, 12. Aufl., § 18, Rn. 19). In diesem Zusammenhang wird auch die Aufnahme einer Bestimmung über das Ruhen des Stimmrechts bis zur Bestellung eines solchen Vertreters in der Satzung vorgeschlagen (vgl. Lorz/Pfisterer/Gerber, Beck‘sches Formularbuch GmbH-Recht, 3. Satzung einer größeren, mehrgliedrigen GmbH).

Bei der Aktiengesellschaft gelten entsprechende Regelungen von Gesetzes wegen, vgl. § 69 Abs. 1 GmbHG. Die an einer Aktie Mitberechtigten können ohne die Bestellung eines gemeinschaftlichen Vertreters ihr Mitgliedschaftsrecht nicht ausüben (Bezzenberger, in: Schmidt, K./Lutter, AktG, 3. Aufl. 2015, § 69 AktG, Rn. 7). Vergleichbare Vertreterklauseln in der Satzung einer Kommanditgesellschaft sind in der Vergangenheit höchstrichterlich nicht beanstandet worden (BGHZ 49, 291). […]

Zu beanstanden ist § 20 Ziff. 20.4 der Gemeinschaftsordnung. Soweit dort geregelt ist, dass „abstimmungs- und teilnahmeberechtigt an einer Eigentümerversammlung […] der jeweils im Zeitpunkt der Einladung im Grundbuch eingetragene Eigentümer“ ist, wird in bestimmten Fallkonstellationen entgegen § 25 Abs. 2 WEG das Stimmrecht des zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung eingetragenen Eigentümers beschränkt. Insoweit hat der Senat mit Beschluss vom 30. November 2017 im Verfahren 1 W 172/17 (= 47 NK 9 Amtsgericht Neukölln) auf die Beschwerde der hiesigen Beteiligten ausgeführt:

„Teilnahmeberechtigung steht bei lebensnaher Auslegung der beanstandeten Formulierung der Stimmberechtigung gleich. Nur wer teilnahmeberechtigt ist, kann nach dem Sinngehalt der Regelung von seinem Stimmrecht wirksam Gebrauch machen. Da in der Regelung die Teilnahmemöglichkeit von der Empfangsberechtigung für die Ladung im Zeitpunkt von deren Absendung abhängig gemacht wird, besteht die konkrete Gefahr, dass ein zum Zeitpunkt der mindestens zwei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG) später stattfindenden Eigentümerversammlung (neu) eingetragener (1.) oder im Wege der Berichtigung einzutragender (2.) Eigentümer in seinem gesetzlichen Stimmrecht aus § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zumindest eingeschränkt wird:

1. Im Falle der Veräußerung geht das Wohnungseigentum erst mit Auflassung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über. Der Veräußerer bleibt stimmberechtigt, solange das Eigentum noch nicht im Grundbuch umgeschrieben ist. Wird der Erwerber zwischen Ladung und Eigentümerversammlung eingetragen, wäre dieser nach dem Gesetz als Eigentümer abstimmungsberechtigt, während die Regelung in der Gemeinschaftsordnung das Abstimmungsrecht für den Veräußerer vorsieht, weil dieser ‚im Zeitpunkt der Ladung‘ noch eingetragen war.

Der Veräußerer kann den Erwerber ermächtigen, das Stimmrecht vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auszuüben. Dann ist der Erwerber abstimmungs- und teilnahmebefugt an der Eigentümerversammlung; er wäre nach der vorgeschlagenen Regelung ebenfalls nicht zu laden, weil für die Ladungsempfangszuständigkeit die Eintragung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Ladung maßgebend wäre.

2. Vollzieht sich der Erwerb von Wohnungseigentum außerhalb des Grundbuchs, z.B. durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 90 Abs. 1 ZVG), so wird das Grundbuch unrichtig. Stimm- und teilnahmeberechtigt ist der wahre Eigentümer, nicht der Buchberechtigte als Scheineigentümer, der im Zeitpunkt der Ladung noch im Grundbuch eingetragen ist.”

Das Grundbuchamt darf Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung (hier: zum Stimmrecht) nur beanstanden, wenn diese zweifelsfrei unwirksam sind.

Dem Grundbuchamt liegt der Antrag eines Eigentümers auf Teilung des Grundstücks in Wohnungseigentumseinheiten und auf Eintragung einer Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums vor. Die Gemeinschaftsordnung enthält eine Bestimmung, wonach Personen, denen eine Wohnungseigentumseinheit gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten für diese Einheit verpflichtet sind und das Stimmrecht für die Wohnung ruht, solange kein Bevollmächtigter bestellt wurde. Da der teilende Eigentümer die Gemeinschaftsordnung trotz Zwischenverfügung des Rechtspflegers nicht geändert hat, wies das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurück. Der dagegen eingelegten Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen und die Sache dem KG zur Entscheidung vorgelegt.

Nach Ansicht des KG kann die Gemeinschaftsordnung mit der vom Grundbuchamt beanstandeten Bestimmung in das Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt dürfe eine zur Eintragung bewilligte Bestimmung der Gemeinschaftsordnung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststehe, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist. Die hier beanstandete Bestimmung der Gemeinschaftsordnung sei nicht offensichtlich unwirksam, es sprächen sogar gute Argumente für die Wirksamkeit.

Das KG beanstandet allerdings eine andere Klausel in der Gemeinschaftsordnung, die zweifelsfrei unwirksam und daher nicht eintragungsfähig sei: „Abstimmungs- und teilnahmeberechtigt an einer Eigentümerversammlung ist der jeweils im Zeitpunkt der Einladung im Grundbuch eingetragene Eigentümer.“ Durch eine solche Klausel werde der Eigentümer, der seine Rechtsstellung im Zeitraum zwischen Einberufung und Durchführung der Versammlung erlangt habe, unzulässig vom Stimmrecht und von der Teilnahme ausgeschlossen.