Verpfändung des Sparkontos als Mietkaution an die Hausverwaltung

Auch wenn in einem Verpfändungsvertrag über ein Sparkonto als Mietkaution die Hausverwaltung als Vermieterin genannt ist, ist der Vermieter und nicht die Hausverwaltung zur Kautionsabrechnung verpflichtet.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. vermietete ab 1.11.1997 eine Wohnung an die Kl. Während des Mietverhältnisses wechselte die Hausverwaltung. Die Hausverwaltung übernahm die F. GmbH. Das teilten die Vermieter der Kl. unter dem 31.5.2002 mit. Die Kl., als Mieterin benannt und die F. GmbH als Vermieterin benannt, schlossen einen Verpfändungsvertrag, mit dem die Kl. das bei der S. AG unterhaltene Sparkonto mit einem Guthaben von 1.500 € zur Sicherung sämtlicher gegenwärtiger und künftiger Ansprüche des Vermieters verpfändete. Das Mietverhältnis wurde zum 28.2.2006 beendet. Die Wohnung wurde beanstandungslos zurückgegeben. Etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen die Kl. bestehen nicht mehr.

Die Kl. verlangte unter dem 10.1.2008 die Abrechnung über die Kaution binnen Monatsfrist. Die Bekl. ist der Ansicht, nicht passivlegitimiert und im Besitz der herausverlangten Urkunde zu sein und bestreitet die Verpfändung und Übergabe des Sparbuches über 1.500 € an die F. mit Nichtwissen. Soweit sich die F. GmbH als Vermieterin ausweist, habe sie weder im Namen noch als Bevollmächtigte der Bekl. gehandelt. Die Beteiligten jenes Verpfändungsvertrages seien unter sich geblieben.

Die Kl. hat Anspruch gegen die Bekl. auf Rückgewähr der für das zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geleisteten Sicherheit.

Mit der Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat. Die Vermieterin hat trotz Aufforderung nicht über die Kaution abgerechnet. Nachdem das Mietverhältnis seit nahezu zwei Jahren beendet ist, ist der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution auch fällig.

Der Anspruch besteht gegenüber der beklagten Vermieterin.

Denn die Kl. war aufgrund des Mietvertrages mit der Bekl. zur Leistung der Mietsicherheit verpflichtet. Die Hausverwalterin ist lediglich Vertreterin der Vermieterin und hatte aus keinem Rechtsgrund heraus einen Anspruch auf Leistung einer Sicherheit für die von der Bekl. an die Kl. vermieteten Wohnung.

Es ergeben sich auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kl. der Hausverwalterin das Sparguthaben verpfänden wollte. Denn ausweislich des Verpfändungsvertrages sollte eine Vereinbarung zwischen Mieterin und Vermieter geschlossen werden und nicht etwa zwischen der Mieterin und der Hausverwaltung. Das ergibt sich weiterhin daraus, dass die F. GmbH und der die F. GmbH Vertretende für den Vermieter den Verpfändungsvertrag „im Auftrag" unterzeichnet hat. Mithin liegt ein Fall der Falsa demonstratio non nocet vor.

Vertragspartner ist der, der im Vertrag angegeben ist. Wenn der Hausverwalter im eigenen Namen einen Mietvertrag abschließt, ist er Vermieter und nicht etwa der Eigentümer. Bei der nachträglichen Verpfändung eines Sparbuches als Mietkaution an den Hausverwalter kann das nach Auffassung des AG Potsdam anders sein.

Die Mieterin schloss mehrere Jahre nach Mietvertragsbeginn einen Verpfändungsvertrag über ein Sparguthaben zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche des Vermieters. In dem Verpfändungsvertrag war die Hausverwaltung als Vermieter angegeben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses weigerte sich der Vermieter, die Freigabe des Sparguthabens zu erklären, da er den Verpfändungsvertrag nicht abgeschlossen habe.

Mit Urteil vom 10. März 2010 gab das Amtsgericht Potsdam der Klage der Mieterin statt und meinte, die Hausverwalterin habe lediglich als Vertreterin des Vermieters gehandelt. Das ergebe sich auch daraus, dass die Unterzeichnung „im Auftrag" erfolgt sei. Es liege ein Fall der „Falsa demonstratio non nocet" vor.

Der Grundsatz der „Falsa demonstratio" meint, dass nicht der Wortlaut maßgeblich ist, sondern das tatsächlich Gewollte. Wird eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag abgeschlossen, ist im Zweifel kein Austausch der Vertragsparteien beabsichtigt.