Vermutung für Billigung des Schwarzbaus

Vermutung für Billigung des Schwarzbaus; Datschengrundstücke; Erholungsgrundstücke

Die Fünfjahresfrist für die Vermutung der Billigung des Schwarzbaus durch staatliche Stellen beginnt mit der Fertigstellung des Gebäudes, erfordert aber nicht, dass die in der DDR zuständigen Organe der Bauaufsicht Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hatten.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Die Kl. verlangt von den Bekl. die Feststellung ihrer Berechtigung zum Ankauf von deren im Land Brandenburg gelegenen Grundstück nach §§ 61, 12, 9 und 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e SachenRBerG. Auf diesem Grundstück hatte der Vater der Kl. 1970 statt des genehmigten Wochenendhauses ein Wohnhaus errichtet und dort mit seiner Familie gewohnt, bis er das Anwesen 1972 dem Ministerium für Staatssicherheit der DDR überlassen musste, das es fortan für Freizeit- und Erholungszwecke nutzte. Im Jahre 1990 erlangte er es wieder zurück und war dort vom 11. September 1990 bis zu seinem Tod am 25. September 2006 polizeilich gemeldet. Ob er dort auch gewohnt hat, ist zwischen den Parteien streitig. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Anspruchsberechtigung der Kl. festgestellt.

Auf die Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen wendet sich die Kl. mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde, deren Zurückweisung die Bekl. beantragen.

2 2. Die Beschwerde ist unbegründet, weil die Rechtssache keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung aufwirft und eine Entscheidung auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 ZPO).

3 a) Die Begründung, mit der das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat, stimmt allerdings, das ist der Beschwerde einzuräumen, nicht in jeder Hinsicht mit der Rechtsprechung des Senats überein.

4 aa) Das Berufungsgericht meint, die Anspruchsberechtigung der Kl. scheitere daran, dass die hier wegen des Verstoßes gegen die Baugenehmigung erforderliche Billigung staatlicher Stellen nicht nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG vermutet werde. Das sei nur der Fall, wenn nicht nur die Errichtung des Gebäudes selbst, sondern auch dessen Nutzung zu Wohnzwecken geduldet werde und die Wohnnutzung mindestens fünf Jahre andaure. Daran fehle es hier.

5 bb) Diese von dem Berufungsgericht schon früher vertretene Ansicht (OLG Brandenburg VIZ 1998, 154) hat der Senat zwar im Ansatzpunkt gebilligt (Beschl. v. 15. Januar 1998, V ZR 397/96 = ZOV 1998, 415; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, ZOV 2001, 238, 239 = VIZ 2001, 503, 504). Die Billigung staatlicher Stellen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG erfordert aber nach der Rechtsprechung des Senats nicht, dass die in der DDR zuständigen Organe der Bauaufsicht Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hatten und dennoch fünf Jahre nicht eingeschritten sind. Die Frist beginnt vielmehr mit der Fertigstellung des Gebäudes (Senat, Urt. v. 3. Juli 2009, V ZR 220/08, ZOV 2009, 236 = WuM 2009, 530, 531). Es ist auch nicht erforderlich, dass die Wohnnutzung mindestens fünf Jahre gedauert haben muss (vgl. Senat, Urt. v. 20. November 2009, V ZR 175/08, ZOV 2010, 18, 19).

6 b) Auf diese teilweise Abweichung von der Rechtsprechung des Senats kommt es hier allerdings nicht an. Die Billigung staatlicher Stellen wird hier unabhängig davon schon deshalb nicht nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG vermutet, weil die zuständigen Stellen den Verstoß gegen die Baugenehmigung gerade nicht mindestens fünf Jahre hingenommen haben. Sie haben zwar den Abbruch des Gebäudes nicht angeordnet, sondern das Gebäude selbst genutzt. Die Anordnung des Abbruchs eines Gebäudes ist aber nicht der einzige Weg, eine vorschriftengemäße Nutzung des bebauten Grundstücks wiederherzustellen. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es, wenn die unzulässige Nutzung abgestellt wird. Das ist hier geschehen. Zugelassen war eine Erholungs- und Freizeitnutzung, nicht dagegen die von dem Vater der Kl. vorgenommene Wohnnutzung. Diese ist aber mit der Übernahme des Grundstücks durch das Ministerium für Staatssicherheit abgestellt worden, das das Grundstück fortan wieder nur zu Freizeit- und Erholungszwecken nutzte. Damit scheidet eine Billigung staatlicher Stellen aus.

Die Fünfjahresfrist für die Vermutung der Billigung des Schwarzbaus durch staatliche Stellen beginnt mit der Fertigstellung des Gebäudes, erfordert aber nicht, dass die in der DDR zuständigen Organe der Bauaufsicht Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hatten.

Auf dem Grundstück im Land Brandenburg hatte der Vater der Klägerin 1970 statt des genehmigten Wochenendhauses ein Wohnhaus errichtet und dort mit seiner Familie gewohnt, bis er das Anwesen 1972 dem Ministerium für Staatssicherheit der DDR überlassen musste, das es fortan für Freizeit- und Erholungszwecke nutzte. Im Jahre 1990 erlangte er es wieder zurück und war dort vom 11. September 1990 bis zu seinem Tod am 25. September 2006 polizeilich gemeldet. Das Oberlandesgericht hat die Klage zur Feststellung der Berechtigung zum Ankauf dieses Grundstücks abgewiesen. Gegen die Nichtzulassung der Revision wendet sich die Klägerin mit der Begründung, auf Grund der länger als fünfjährigen Nutzung des Grundstücks ohne Einschreiten der staatlichen Stelle sei deren Billigung für das errichtete Wohnhaus zu vermuten.

Der BGH stellte unter Zurückweisung der Beschwerde zunächst klar, die Billigung staatlicher Stellen erfordere nicht, dass die in der DDR zuständigen Organe der Bauaufsicht Kenntnis von dem Bauwerk erlangt hätten und dennoch fünf Jahre nicht eingeschritten seien. Die Frist für die Vermutung der Billigung beginne vielmehr mit der Fertigstellung des Gebäudes. Ferner sei auch nicht erforderlich, dass die Wohnnutzung mindestens fünf Jahre gedauert haben müsse. Im Übrigen werde die Billigung staatlicher Stellen hier unabhängig davon schon deshalb nicht vermutet, weil die zuständigen Stellen den Verstoß gegen die Baugenehmigung gerade nicht mindestens fünf Jahre hingenommen hätten. Denn sie hätten die vorschriftengemäße Nutzung des bebauten Grundstücks binnen kürzerer Frist dadurch wieder hergestellt, dass das Grundstück wieder zu Erholungs- und Freizeitzwecken, nicht dagegen zu Wohnzwecken genutzt worden sei.

Wichtig ist, dass nach Auffassung des BGH die Vermutung der Billigung durch staatliche Stellen schon dann widerlegt ist, wenn das bebaute Grundstück wieder seinem vertragsgemäßen Zweck zugeführt wird, ohne dass eine Abrissverfügung erforderlich ist.

Harald Kinne