Vermögenszuordnung

Vermögenszuordnung; Verfügungsbefugnis der Gemeinden, Städte und Landkreise über "volkseigene" Grundstücke; Herausgabeanspruch

Zu den Voraussetzungen und zum Umfang der Verfügungsbefugnis, die den Gemeinden, Städten und Landkreisen nach § 8 Abs. 1 Buchst. a des Vermögenszuordnungsgesetzes (VZOG) über "volkseigene" Grundstücke im Gebiet der früheren DDR eingeräumt ist.

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung und Herausgabe eines etwa 8100 qm großen, im früheren Ostteil Berlins gelegenen Grundstücks in Anspruch.

Das Grundstück diente in der früheren DDR als Lager und Umschlagplatz für Betonfertigteile im Rahmen des komplexen Wohnungsbaus. Es ist im Grundbuch noch als Eigentum des Volkes ausgewiesen. Als Rechtsträger ist der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung eingetragen. Das Grundstück wird zur Zeit von der Wohnungsgesellschaft mbH verwaltet, deren alleiniger Gesellschafter Berlin ist.

Durch Nutzungsvertrag vom 10. April 1986 überließ der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung dem Wohnungsbaukombinat E. die streitige Teilfläche "zum Zwecke als Umschlaganlage für Bauelemente" gegen ein Nutzungsentgelt von 810 M/Monat. Das Nutzungsverhältnis konnte nach § 3 des Vertrages monatlich, vier Wochen im voraus, gekündigt werden. Nach § 4 des Vertrages verpflichtete sich der Nutzer, nach Ablauf des Nutzungsverhältnisses das Grundstück ordnungsgemäß an den Überlasser zu übergeben. Das Wohnungsbaukombinat E. errichtete auf dem Grundstück u. a. eine Laderampe und eine Betonauffahrt; die Deutsche Reichsbahn verlegte ein Anschlußgleis.

Die Bekl. ist aus dem Bereich "Vorfertigung" des inzwischen aufgelösten Wohnungsbaukombinats E. hervorgegangen. Sie lieferte über das Gelände Betonelemente für Berliner Baustellen an. Auf dem Grundstück lagern noch Betonfertigteile.

Nach Auflösung des Wohnungsbaukombinats versuchte die Bekl. im Dezember 1990, das Grundstück selbst in Rechtsträgerschaft zu übernehmen. Sie entrichtete das vereinbarte Nutzungsentgelt eine Zeitlang weiter. Mit Schreiben vom 15. Mai 1991 kündigte sie gegenüber der Wohnungsbaugesellschaft mbH den Nutzungsvertrag vom 10. April 1986. Mit weiterem Schreiben vom 19. August 1991 bezog sie sich auf die erklärte Kündigung des Nutzungsverhältnisses über das Grundstück, "das wir als Umschlagplatz für Bauelemente anmieteten", und bat um Bestätigung ihrer Kündigung. Im Anschluß an die Kündigung fanden Be-sichtigungen des Grundstücks statt, an denen Vertreter der Bekl. und der Wohnungsgesellschaft teilnahmen. Dabei wurde übereinstimmend festgestellt, daß das Grundstück noch nicht geräumt sei.

Das Bestreben des Kl. im vorliegenden Verfahren ist insbesondere auf die Beseitigung der baulichen Anlagen und die Entfernung der auf dem Grundstück lagernden Betonfertigteile gerichtet.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, da nicht hinreichend dargetan sei, daß die Bekl. Rechtsnachfolgerin des früheren Wohnungsbaukombinats E. geworden und damit für den auf §§ 985, 1004, 556 BGB gestützten Anspruch passiv legitimiert sei. Die hiergegen eingelegte Berufung des Kl. hatte keinen Erfolg.

Mit der Revision verfolgt der Kl. sein Begehren weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Kammergericht.

1. Das Kammergericht hat die Aktivlegitimation des Kl. verneint und dazu ausgeführt:

Ein auf § 4 des Nutzungsvertrages vom 10. April 1986 gestützter - oder auch aus § 556 BGB herzuleitender - Räumungs- und Herausgabeanspruch stünde dem Kl. nur zu, wenn er Rechtsnachfolger des früheren Rechtsträgers VEB Kommunale Wohnungsverwaltung geworden wäre, der den Nutzungsvertrag geschlossen habe. Dies habe der Kl. jedoch nicht dartun können. Eine Rechtsnachfolge hinsichtlich der Rechte aus dem Nutzungsvertrag könnte entweder nach Art. 21 Abs. 1 oder nach Art. 22 Abs. 4 EinigV in Betracht kommen. Die Voraussetzungen beider Bestimmungen seien aber nicht erfüllt (wird ausgeführt).

Unter diesen Umständen bedürfe es keiner Aufklärung, ob und ggf. inwieweit die Bekl. Rechtsnachfolgerin des Wohnungsbaukombinats E. hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Nutzungsvertrag vom 10. April 1986 geworden sei. 2. Dem tritt die Revision zu Recht entgegen. a) Der Nutzungsvertrag vom 10. April 1986 war ein Vertrag im Sinne der §§ 71, 72 des DDR-Vertragsgesetzes, der seinem Inhalt nach als Mietvertrag zu qualifizieren ist. Als solcher unterliegt er seit dem 3. Oktober 1990 den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Art. 232 § 2 EGBGB. Nach dem Klagevortrag ist der Vertrag durch das Schreiben der Bekl. (als Mieterin) vom 15. Mai 1991 gekündigt und damit beendet worden. Ob das zutrifft, hat das Kammergericht offengelassen. Für das Revisionsverfahren ist daher davon auszugehen, daß das Mietverhältnis beendet ist. b) Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter gemäß § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, die gemietete Sache zurückzugeben; entsprechend sah § 4 Satz 2 des Nutzungsvertrages vom 10. April 1986 vor, daß der Nutzer das Grundstück nach Ablauf des Nutzungsverhältnisses ordnungsgemäß an den Überlasser zu übergeben habe.

Die Rückgabepflicht des Mieters aus § 556 Abs. 1 BGB umfaßt außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung (ständige Rechtsprechung, vgl. Senatsurteil vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 53/93 = BGHR BGB § 556 Abs. 1 Rückgabe 2; BGHZ 104, 285, 288 m.w.N.) einschließlich der Entfernung von Einrichtungen, mit denen der Mieter das Mietobjekt versehen hat (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. § 556 BGB Rdn. 13).

c) Der Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 556 BGB steht grundsätzlich dem Vermieter zu, im Falle einer Rechtsnachfolge in die Position des ursprünglichen Vermieters dem derzeitigen Vertragspartner auf der Vermieterseite.

aa) Rechtsnachfolger des "Überlassers", des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung ist der Kl. nicht.

bb) Ob er auf andere Weise in das am 10. April 1986 begründete Mietverhältnis eingetreten ist, etwa durch gesetzlichen Erwerb des Eigentums an dem streitigen Grundstück nach Maßgabe des Art. 22 Abs. 4 EinigV (vgl. hierzu allgemein Schmitt Habersack in Kimme, Offene Vermögensfragen, Art. 21 EinigV Rdn. 8; Art. 22 Rdn. 43; Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Schmidt/Leitschuh Art. 21 EinigV Rdn. 13; Art. 22 Rdn. 24 bis 26; Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR Teil 2 D Rdn. 57 ff.; Arbeitsanleitung des Bundesministers des Inneren zur Übertragung kommunalen Vermögens und zur Förderung von Investitionen durch die Kommunen, im folgenden: "Infodienst Kommunal", Nr. 24 vom 19. April 1991 S. 12; Lange in DtZ 1991, 329, 334 ff.; Messerschmidt in VIZ 1993, 373, 374; Söfker in VIZ 1991, 44, 45; auch BT-Drucks. 11/7760, 355, 365 und BR Drucks. 227/92 S. 284), braucht nicht entschieden zu werden.

cc) Der Kl. ist nämlich jedenfalls kraft ausdrücklicher gesetzlicher Regelung in § 8 Abs. 1 Buchst. a und Abs. 1 a des Vermögenszuordnungsgesetzes (i.d.F. der Bekanntmachung vom 29. März 1994, BGBl I 709 - VZOG; früher § 6 des Gesetzes) berechtigt, den Räumungsanspruch aus dem durch Kündigung beendeten Nutzungsvertrag vom 10. April 1986 geltend zu machen und vor Gericht durchzusetzen. Nach § 8 Abs. 1 VZOG sind "zur Verfügung über Grundstücke und Gebäude, die im Grundbuch noch als Eigentum des Volkes eingetragen sind ... befugt: a) die Gemeinden, Städte und Landkreise, wenn sie selbst oder ihre Organe oder die ehemaligen volkseigenen Betriebe der Wohnungswirtschaft im Zeitpunkt der Verfügung als Rechtsträger des betroffenen Grundstücks oder Gebäudes eingetragen sind ...". Das ist hier der Fall. Das streitige Grundstück ist im Grundbuch als Eigentum des Volkes, und der frühere VEB Kommunale Wohnungsverwaltung ist als Rechtsträger eingetragen. Damit ist dem Kl. - als Stadt Berlin (vgl. dazu Verfassung von Berlin vom 1. September 1950, neue Fassung, Art. 1 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 2) - gemäß § 8 VZOG die unmittelbare Verfügungsbefugnis mit dem Charakter einer gesetzlichen Vollmacht eingeräumt, die kraft Gesetzes besteht und entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung zu ihrer Entstehung keiner besonderen Verleihung bedurfte (vgl. Schmidt-Räntsch, ZIP 1991, 973, 977 unter III 1; Söfker VIZ 1991, 44, 46 unter 2 b: Messerschmidt VIZ aaO S. 374 unter III 2; Infodienst Kommunal aaO S. 22 unter III).

Der Zuordnungsbescheid, auf den sich die Revisionserwiderung zur Be-gründung ihrer Ansicht bezieht, regelt nach § 8 Abs. 3 VZOG (nicht den Beginn, sondern) das Ende der gesetzlichen Verfügungsbefugnis aus Abs. 1 der Vorschrift. Grundsätzlich muß für jeden Gegenstand des staat-lichen Vermögens ein Zuordnungsverfahren durchgeführt werden, wenn sich die Berechtigung (das Eigentum an dem Vermögensgegenstand) an-ders nicht darlegen läßt. Da die Zuordnung, insbesondere bei streitigen Entscheidungen, Zeit in Anspruch nehmen (vgl. § 6 VZOG) und damit notwendige Investitionen verzögern kann, ist das Zuordnungsverfahren um die formale Verfügungsbefugnis der Gebietskörperschaften nach § 8 Abs. 1 VZOG ergänzt worden, die diesen ein sofortiges Handeln ermöglicht (Schmidt-Räntsch aaO; Schmitt-Habersack aaO § 6 VZOG Rdn. 1 ff.). Diese Verfügungsbefugnis findet ihr Ende, wenn die Vermögenszuordnung durchgeführt, also der Berechtigte ermittelt und festgestellt ist. Insoweit schreibt § 8 Abs. 3 Buchst. a und b VZOG die Been-digung der Verfügungsbefugnis nach Abs. 1 vor, wenn ein Zuordnungsbescheid nach §§ 2, 4 und 7 des Gesetzes über das betroffene Grundstück oder Gebäude unanfechtbar geworden und ein Nachweis hierüber dem Grundbuchamt vorgelegt worden ist (vgl. dazu Infodienst Kommunal aaO. S. 19 bis 21). Daß dies im vorliegenden Fall geschehen wäre, ist weder festgestellt noch überhaupt von der Bekl. behauptet worden.

Die dem Kl. danach zustehende Verfügungsbefugnis umfaßt das Recht, die im vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachte Räumung des Grundstücks nach Beendigung des im Jahre 1986 geschlossenen Miet (Nutzungs-)Vertrages zu verlangen. Nach ersichtlich allgemeiner Auffassung, auch der Bundesregierung (vgl. insowelt Infodienst Kommunal aaO S. 21), ist der Begriff der Verfügungsbefugnis in § 8 Abs. 1 VZOG weit auszulegen. Er umfaßt neben Verfügungen im Rechtssinn - wie Übertragung des Eigentums, Begründung, Bestellung und Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken - die schuldrechtlichen Verträge, die den genannten Verfügungen zugrunde liegen, und schließt auch Vermietung und Verpachtung volkseigener Grundstücke oder Gebäude mit ein (vgl. Schmidt-Räntsch DtZ 1991, 169, 173 unter V 3 b und ZIP 1991, 973, 977 unter III 3.2; Schmitt-Habersack aaO § 6 VZOG Rdn. 6; auch BR-Drucks. 227/92 S. 286). Dieses Verständnis ist nach dem erkennbar gewollten Sinn und Zweck der Vorschrift geboten. Eine abweichende, engere Auslegung würde zu dem nicht überzeugenden Ergebnis führen, daß der Verfügungsberechtigte zwar einen weitgehenden Nießbrauch rechtswirksam bestellen könnte, zur Begründung einer weniger weitgehenden Nutzungsform durch Abschluß eines Pachtvertrages hingegen nicht befugt wäre (vgl. Schmidt-Räntsch aaO).

Die dargelegte Auffassung wird im übrigen inzwischen bestätigt durch die mit der Neufassung des Vermögenszuordnungsgesetzes vom 29. März 1994 (BGBl I 709, 714) erfolgte Einfügung des Satzes 3 in § 8 Abs. 1 a des Gesetzes, nach dem § 571 BGB entsprechend gilt, wenn "im Rahmen der Verfügungsbefugnis Besitz an einem Grundstück oder Gebäude vertraglich überlassen" wird.

War der Kl. hiernach gemäß § 8 Abs. 1 VZOG berechtigt, über das streitige Grundstück Miet- oder Pachtverträge abzuschließen und diese zu erfüllen, so schließt die Befugnis nach der Natur der Sache auch das Recht ein, die entsprechenden Verträge zu kündigen und die nach der Kündigung erforderlichen Maßnahmen zur Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses zu treffen. Für die finanzielle Abwicklung (nach Veräußerung) sieht § 8 Abs. 4 VZOG insoweit ein von der verfügenden Stelle einzuhaltendes besonderes Verfahren vor. Für die sonstige Abwicklung, insbesondere die Geltendmachung der Rechte zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks nach Maßgabe des § 556 BGB, kann die rechtliche Befugnis (die "gesetzliche Vollmacht") der verfügenden Stelle aus den dargelegten Gründen nicht in Zweifel gezogen werden. Andernfalls würde die gesetzlich angeordnete Verfügungsbefugnis in einem nicht unwesentlichen Teilbereich leerlaufen.

Damit ist die Aktivlegitimation des Kl. entgegen der Auffassung des Kammergerichts zu bejahen. Das angefochtene Urteil kann daher nicht bestehen bleiben.

3. Es kann auch nicht mit anderer Begründung gehalten werden (§ 563 ZPO), da das Kammergericht zu den weiteren verfahrenserheblichen Fragen - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat.

Für die weitere Prüfung weist der Senat vorsorglich darauf hin, daß die Passivlegitimation der Bekl. mit der von dem Landgericht gewählten Begründung nicht abschließend zu verneinen sein dürfte. Es wird vielmehr zu klären und tatrichterlich zu würdigen sein, ob die gesamten Umstände und die eigene Vorgehensweise der Bekl. hinreichende Anhaltspunkte dafür bieten, daß die Bekl. im Einvernehmen mit dem Kl. (dieser vertreten durch die Wohnungsgesellschaft mbH) nach der Auflösung des Wohnungsbaukombinats E. durch schlüssiges Verhalten als Nachfolgerin auf der Mieterseite in den Nutzungsvertrag - zu dessen im übrigen unverändert gebliebenen Bedingungen - eingetreten ist (vgl. Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. Kap. II Rdn. 723).

Andernfalls wird der Frage nachzugehen sein, ob die Bekl. als Störer i.S. von § 1004 BGB (Art. 233 § 2 Abs. 1 und 2 EGBGB) verpflichtet ist, zumindest die Betonfertigteile von dem streitigen Grundstück zu entfernen, die sie selbst dort angeliefert hat.

Hinsichtlich der baulichen Anlagen kann sich - je nach dem Ergebnis der weiteren Prüfung - die Frage stellen, welche Regelung mit der Vereinbarung in § 4 des Nutzungsvertrages vom 10. April 1986 getroffen werden sollte, wonach der Nutzer das Grundstück nach Ablauf des Nutzungsverhältnisses "ordnungsgemäß" an den Überlasser zu übergeben hatte (vgl. dazu Kommentar zum DDR-Vertragsgesetz, Berlin 1989, § 72 Anm. 2.4), und wie sich diese Vereinbarung ggf. zu § 556 Abs. 1 BGB (vgl. oben unter 2 b) verhält.