Vermittlungsentgelt

Vermittlungsentgelt; Übernahme von Einrichtungsgegenständen

1. Auf den als Vermieter auftretenden Mieter einer Wohnung, der mit einem Dritten einen Vormietvertrag abschließt, ist § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG mit der Folge anwendbar, daß jener kein Entgelt für die Vermittlung der Wohnung verlangen kann.

2. Der zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossene Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ist insgesamt nichtig, soweit zwischen dem Wert der zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände und dem dafür zu zahlenden Entgelt ein auffälliges Mißverhältnis besteht.

Die Kl. kann nach § 812 Abs. 1, § 817 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 138 Abs. 2 BGB Rückzahlung der geleisteten 8.500 DM verlangen.

1.) Die zwischen den Parteien geschlossene und als Vormietvertrag be-zeichnete Vereinbarung ist sittenwidrig und nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Es handelt sich um einen sog. gemischten Vertrag, der gleichzeitig Ele-mente eines Kaufs und einer Wohnungsvermittlung enthält. Die Nichtigkeit ergibt sich daraus, daß sich der Bekl. unter anstößiger Ausnutzung der in Berlin herrschenden Wohnungsknappheit für seine Leistungen Vermögensvorteile gewähren ließ, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu den eigenen Leistungen standen (ähnlich OLG Frankfurt, NJW-RR 1993, 975).

a) Zwischen der Leistung des Bekl. und der Gegenleistung der Kl. von 8.500 DM bestand ein auffälliges Mißverhältnis, denn der Wert der vom Bekl. erbrachten Leistung ist lediglich mit 500 DM anzusetzen.

Die Kl. hat in ihrem Schriftsatz vom 21. Oktober 1996 noch einmal eingehend den Zustand der bei Abschluß des "Mietvorvertrages" vorhandenen Möbel beschrieben. Der Bekl. ist diesem Vortrag nur insoweit substantiiert entgegengetreten, als er darauf hingewiesen hat, daß die Kl. und der Zeuge B. die elektrischen Geräte ganz offensichtlich nicht ausprobiert haben und daher nicht beurteilen können, ob diese funktionsfähig waren oder nicht. Im übrigen hat er lediglich vorgetragen, die genannten Einrichtungen und Einrichtungsgegenstände seien gebrauchstauglich und etwa drei bis vier Jahre alt gewesen. Damit hat er sich aber nicht in ausreichender Weise mit dem Vortrag der Kl. auseinandergesetzt. Deren Vortrag ist daher als zugestanden anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO). Die Kammer hat somit ihrer Entscheidung folgenden Zustand der Einrichtungen und Einrichtungsgegenstände zugrunde gelegt:

Die Einbauküche bestand aus einem Besenschrank, zwei Hängeschrankelementen, einer Arbeitsfläche, einem Elektroherd und einem Geschirrspüler. Besenschrank und Hängeschränke waren fettverschmiert. Bei den Hängeschrankelementen waren die Scharniere herausgebrochen. Auf der gesamten Oberfläche aus Resopal befanden sich Kratzer und kleinere Löcher, die das Küchenmobiliar unansehnlich machten. Die Geschirrspülmaschine war nicht zu benutzen, da die Tür seitlich verzogen und nicht mehr schließbar war. Eine Reparatur hätte den Zeitwert des Geräts überstiegen. Die Platten des Elektroherdes waren so stark verrostet, daß er wenig später auf Kosten des Vermieters ausgetauscht wurde.

Der Warmwasserboiler war so alt und verbraucht, daß die Hausverwaltung kurz nach Einzug der Kl. die weitere Nutzung verbot.

Der resopalbeschichtete Tisch enthielt Umleimer, die nicht mehr vorhanden waren, und an mindestens drei Stellen etwa fingerkuppengroße Löcher. Die Sitzflächen der zwei überlassenen Stühle aus kunststoffbespannten Sperrholz auf Stahlrohrfüßen waren aufgeschlitzt. Die Couchgarnitur war verdreckt und mit Löchern und Fransen versehen. Der Teppichboden bestand aus einzelnen Teppichstücken, die auf dem Boden verklebt oder angenagelt waren. Der Teppichboden war ausgefranst und durchgelaufen. Die abgehängte Decke im Flur bestand aus einem Türblatt und nicht fachgerecht zusammengenagelten Hölzern. In der Küche befand sich ein Bretterverschlag zur Aufbewahrung von Kohlen.

Aufgrund dieses Zustands kommt den beschriebenen Gegenständen kein eigenständiger Wert zu.

Ausreichend bestritten hat der Bekl. den Vortrag der Kl., der Eisschrank in der Küche und die beiden kleinen Waschmaschinen im Bad hätten nicht funktioniert. Für die fehlende Funktionsfähigkeit hat die Kl. nicht den ihr obliegenden, notwendigen Beweis erbracht. Der Zeuge B. hat diesen Vortrag vor dem Amtsgericht nur pauschal bestätigt, ohne daß erkennbar wäre, daß er eine Funktionsprüfung vorgenommen hätte. Eine erneute Vernehmung des Zeugen zu diesem Punkt hält die Kammer daher für nicht erforderlich.

Nachgewiesen ist demgegenüber der weiter hinreichend bestrittene Vortrag der Kl., daß Gardinen und Gardinenstangen nicht vorhanden waren. Der Zeuge B. hat die vorhandenen Gegenstände bei seiner Vernehmung vollständig aufgezählt, dabei aber Gardinen und Gardinenstangen nicht erwähnt. Eine erneute Vernehmung des Zeugen hält die Kammer nicht für erforderlich, da sie keinen Anlaß sieht, aufgrund der protokollierten Aussage an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln.

Danach verbleiben an Wertgegenständen lediglich der Eisschrank und die zwei kleinen Waschmaschinen (Kopflader), deren Wert bei einem Alter von mindestens vier bis fünf Jahren die Kammer nach § 287 ZPO mangels weiterer Anhaltspunkte auf 500 DM schätzt. Dabei kann unterstellt werden, daß der Bekl. ein Jahr zuvor selbst bei seinem Einzug eine Abstandszahlung von 12.000 DM gezahlt hat. Dies sagt nichts über den Wert der Gegenstände aus. Vielmehr ist ohne weiteres denkbar, daß der Bekl. damit seinerseits lediglich die Vermittlung der Wohnung vergütet hat.

Ein besonderer Wert für die Vermittlungsleistung ist nicht anzusetzen, da die Vermittlung gegen das gesetzliche Verbot des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG a. F. verstieß. Dem Bekl. war es daher nach der gemäß § 2 Abs. 5 WoVermG zwingenden Vorschrift verwehrt, von der Kl. für die Vermittlung der Wohnung eine Provision zu verlangen. Diese Leistung kann daher bei der im Rahmen des § 138 Abs. 2 BGB vorzunehmenden Abwägung nicht zugunsten des Bekl. berücksichtigt werden.

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG kann der Vermieter kein Entgelt für die Vermittlung der von ihm selbst vermieteten Wohnung verlangen. Der Bekl. ist hier, obwohl er selbst nur Mieter der Wohnung war, gegenüber der Kl. als Vermieter aufgetreten. Ausweislich der als Vormietvertrag bezeichneten Vereinbarung, durch die sich die Kl. zur Zahlung der Abstandssumme von 8.500 DM verpflichtet hat, und nach dem Vortrag der Kl. ist der Bekl. bei den Verhandlungen als Vermieter aufgetreten. Er hat dies zwar bestritten. Die schriftlich abgefaßte Vereinbarung hat aber die tatsächliche Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, so daß es Sache des Bekl. war, diese Vermutung durch Beweisantritt zu widerlegen. Diesen Beweis hat er nicht angetreten. Ein Provisionsanspruch besteht aber auch deshalb nicht, weil infolge der Vermittlung ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen ist (§ 2 Abs. 1 WoVermG).

Der Abschluß des Mietvertrages mit dem eigentlichen Vermieter hat einen Provisionsanspruch nicht ausgelöst, da sich die Vermittlungsvereinbarung ausdrücklich und unwiderlegt auf einen Mietvertragsabschluß mit dem Bekl. bezog.

b) Daß die Kl. sich darauf eingelassen hat, dem Bekl. eine derart hohe Summe zu bezahlen, erklärt sich nur durch die auf dem Berliner Wohnungsmarkt für preisgünstige Wohnungen herrschende Wohnungsknappheit, die den Parteien bekannt war.

c) Der Bekl. war sich auch des Mißverhältnisses zwischen der von ihm erbrachten Leistung und Gegenleistung bewußt. Dies ergibt sich aus dem bestrittenen, aber durch die Aussage des Zeugen B. nachgewiesenen Umstand, daß die Kl. die Mehrzahl der Gegenstände mit der Maßgabe "erworben" hat, daß sie bis zu ihrem Einzug entfernt sein müßten. Aufgrund dieser Absprache wußte der Bekl., daß die Kl. nur aufgrund einer besonderen Zwangslage zur Zahlung der Abstandssumme bereit war, nicht aber deshalb, weil sie die in der Wohnung vorhandenen Einrichtungsgegenstände erwerben wollte.

d) Die Nichtigkeit desjenigen Teils der Vereinbarung, die die Vermittlung der Wohnung betrifft, macht das gesamte Geschäft nichtig. Eine Aufrechterhaltung mit angemessener Gegenleistung ist nicht möglich (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 138, Rdnr. 75).

2.) Nach § 812, § 817 Satz 1 BGB muß der Bekl. die ohne Rechtsgrund geleistete Abstandssumme zurückgewähren. Nach § 818 Abs. 2, 3 BGB braucht sich die Kl. nicht den objektiven Wert des Eisschranks und der beiden Waschmaschinen anrechnen zu lassen, da sie insoweit keine Aufwendungen erspart hat. Durch die Aussage des Zeugen B. ist nachgewiesen, daß sich diese Geräte beim endgültigen Bezug der Wohnung durch die Kl. nicht mehr in der Wohnung befunden haben (vgl. Peters, JR 1992, 225, 230).

Abstandsvereinbarungen, bei denen der Nachmieter einen überhöhten Preis für Auslegware, Gardinen und andere Einrichtungsgegenstände des Vormieters nur deshalb zahlt, um in den Besitz der Räume zu gelangen, sind bei gefragten Wohnungen weit verbreitet. In einer älteren Entscheidung noch in der Zeit der Preisbindung hat der BGH (GE 1977, 206) festgestellt, daß ein solcher Vertrag nicht insgesamt nichtig ist, sondern nur soweit, wie der Kaufpreis dem Wert der übernommenen Gegenstände in etwa entspricht. Auch die neuere Rechtsprechung hat diese Grundsätze übernommen (etwa LG Hamburg, NJW-RR 1991, 1161; AG München, WuM 1990, 13). Im Gegensatz dazu steht die Rechtsprechung zur Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB. Wenn nämlich zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Mißverhältnis besteht, ist nach ständiger Rechtsprechung ein solcher Vertrag insgesamt unwirksam und nicht etwa nur, soweit der Wert der Gegenstände überschritten wird.

Mit Urteil vom 14. Februar 1997 hat das LG Berlin deshalb der Klage des Nachmieters auf Rückzahlung der Abstandssumme insgesamt stattgegeben; der Vormieter ist in solchen Fällen auf das Recht beschränkt, Herausgabe der Gegenstände zu verlangen. Das LG verpflichtete den Vormieter auch zur Rückzahlung einer möglicherweise in der Abstandssumme enthaltenen Vermittlungsprovision. Die Parteien hatten hier einen Vorvertrag abgeschlossen, bei dem der Vormieter sich wie der verfügungsberechtigte Eigentümer verhalten hatte. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist jedoch eine Provisionszahlung an den Vermieter ausgeschlossen.